Возведение входной группы офисом на первом этаже под окнами квартиры — Юридические советы

Возведение входной группы офисом на первом этаже под окнами квартиры - Юридические советы

Получить разрешение на строительство входной группы – задача посложней, чем добыть все потребные материалы или договориться с нужными специалистами.

Приведем только список организаций, с которыми нужно проводить согласование входной группы.

Перечень согласующих организаций

  Возведение входной группы офисом на первом этаже под окнами квартиры - Юридические советы

Входная группа занимает часть тротуара

Создание или реконструкцию входной группы в Москве надо согласовать с

  • собственником здания или его балансодержателем;
  • жилищной инспекцией;
  • санэпидемстанцией;
  • пожнадзором;
  • районным архитектурно-планировочным управлением;
  • энергонадзором;
  • ГИБДД (на предмет того, что входная группа не будет препятствовать уличному и дорожному движению).

Возведение входной группы офисом на первом этаже под окнами квартиры - Юридические советы

В проекте входной группы должен быть предусмотрен вариант экстренной эвакуации

Этот список расширяется в том случае, если вы, допустим, хотите устроить в своей квартире магазин и оборудовать для него отдельный вход. В этом случае вам потребуется согласие всех жильцов и заключение Мосгосэкспертизы о том, что ваши переделки не ослабят критически несущие конструкции здания.

Перенос батарей центрального отопления надо согласовывать с Мосгортепло и теплосетями; все изменения в газовом хозяйстве – с Мосгазом и Газовой технической инспекцией.

Если вновь создаваемая входная группа выходит за контуры здания, понадобится еще и согласование с управлением московского метрополитена.

Кроме того, ФАС может расценить новую вывеску на вашей входной группе как наружную рекламу и оштрафовать. Придётся позаботиться и о получении лицензии на размещении рекламы.

Перечень документов, необходимых для получения разрешения на входную группу

Возведение входной группы офисом на первом этаже под окнами квартиры - Юридические советы

Образцовая входная группа: ничто никуда не выступает, никакой рекламы

  • Копия технического паспорта здания, поэтажная планировка, в ряде случаев – экспертное заключение о его состоянии
  • Проектно-техническая документация
  • Копии лицензий проектировочных и строительных организаций, которые будут осуществлять работы
  • Договора авторского и технического надзора.

Возведение входной группы офисом на первом этаже под окнами квартиры - Юридические советы

Входная группа, вписанная в фасад здания

  • Дополнительно
  • При перепланировке жилого помещения – согласие всех прописанных в нем лиц, выписка из домовой книги, справка о проверке жилищных условий, копия финансового счета квартиры.
  • При обустройстве в квартире магазина, салона, иного коммерческого или производственного предприятия – акт о переводе объекта из жилого в нежилой фонд, договор на вывоз мусора, договор страхования, акт согласования со всеми жильцами.

Возведение входной группы офисом на первом этаже под окнами квартиры - Юридические советы

Входную группу частного коттеджа также нужно согласовать

При создании или реконструкции входной группы надо руководствоваться СНиП 2.08.02-89 «Общественные здания и сооружения», в котором перечислены все требования к входным группам. В частности, нормы на входные группы предусматривают возведение пандусов, определение путей безопасной эвакуации при пожаре.

Отдельного СНиП на входные группы нет.

Порядок действий при согласовании входной группы

Возведение входной группы офисом на первом этаже под окнами квартиры - Юридические советы

Согласование входных групп представляет собой большую сложность для арендаторов, чем для собственников

1.      Разработка эскизного проекта входной группы и согласование его с ГИБДД, архитектором района и главным художником района.

На основе согласованного в этих инстанциях эскизного проекта Главное управление архитектуры выдает архитектурно-проектное задание на создание или реконструкцию входной группы.

2.      На основании архитектурно-проектного задания подрядная организация выполняет рабочий проект входной группы. В проекте должны быть отражены конструкция группы, ее энергоснабжение, вентиляция, схема пожаротушения, если надо – системы водоснабжения, канализации и т.п. Возведение входной группы офисом на первом этаже под окнами квартиры - Юридические советы

Входная группа вписана в контур здания, хотя и кажется выдвинутой вперед

3.      Согласование рабочего проекта в профильных инстанциях (список см. выше)
4.      Согласование рабочего проекта в межведомственной комиссии при префектуре.

На основании заключения межведомственной комиссии можно либо начинать строительные работы, либо проводить дополнительные согласования.

Как узаконить входную группу

Возведение входной группы офисом на первом этаже под окнами квартиры - Юридические советы

Сначала построим, потом – согласуем!

Чаще в РФ проще узаконить входную группу после ее строительства или переделки, чем согласовать. Проще не потому, что надо собирать меньше документов.

Просто в отличии от чиновников разрешающих и лицензирующих инстанций, для которых на первом месте принцип «Абы чего не случилось», суд наделен иммунитетом от подобного рода страхов.

А предоставить и в суд надо будет те же самые документы, что в межведомственную комиссию…

DOM.RIA – Как сделать отдельный вход в квартиру

Сделать отдельный вход в квартиру означает провести реконструкцию объекта недвижимости с обустройством нового входного проема. Согласно Закону «О регулировании градостроительной деятельности» для выполнения таких работ нужно получить соответствующие разрешения. После завершения реконструкции необходимо заказать новый техпаспорт на квартиру и заново оформить право собственности.

Для чего нужен отдельный вход в квартиру

Отдельный вход на первом этаже может быть не только пожеланием владельца, но и вынужденной мерой в случае перевода жилья в статус коммерческой недвижимости.

В современных новостройках нижние этажи часто изначально рассчитаны на торговые помещения. Соответственно у них есть отдельные входные группы на этапе сдачи объекта в эксплуатацию.

А в жилых домах старого фонда коммерческая недвижимость практически отсутствует.

Возведение входной группы офисом на первом этаже под окнами квартиры - Юридические советы

Как переоформить квартиру под магазин или офис

В процессе переоборудования квартиры под магазин, аптеку или офис, придется заняться строительными работами по переносу входной двери. В целом отдельный вход может стать актуальным, если вам нужно:

  • перевести недвижимость в коммерческий фонд – достаточно частая причина создания отдельного входа;
  • выполнить перепланировку – возможно, достичь желаемой конфигурации квартиры удастся только при установке входной двери не из подъезда, а из улицы;
  • оградиться от соседей – так владелец будет иметь свой вход, ему больше не придется пользоваться лестничной площадкой, и он сможет сделать свое личное крыльцо;
  • обустроить частный дом двумя отдельными входами – каждый хозяин будет иметь отдельную квартиру с независимым входом на территории своего участка.

Это основной перечень случаев, но, возможно, у вас найдутся другие причины переместить входной проем.

Квартира с отдельным входом: преимущества и недостатки

Перенос входной двери из лестничной клетки на улицу дает владельцу жилья сразу пять преимуществ в рамках использовании квартиры:

  1. Приватность. Вы становитесь независимым от мест общего использования, но при этом сохраняете за собой права на них. Небольшая пристройка, которую можно будет оформить вместе с входом, заменит вам коридор.
  2. Экономия на дополнительных услугах. С отдельным входом вам не нужен домофон. Если вы не будете пользоваться лестничной площадкой, сможете не платить за проведение там ремонта и за уборку, но об этом придется договориться с обслуживающей организацией.
  3. Комфорт. Вы сможете сделать удобный вход в квартиру с крыльцом. Если в семье есть люди, которым трудно пользоваться ступеньками, или дети, больше не придется испытывать трудности с коляской, передвигаясь по ступенькам, так как у себя вы всегда сможете сделать пандус.
  4. Возможность перевода жилья в коммерческую недвижимость. В этом случае отдельный вход необходим. Это только один из этапов длительной и дорогостоящей процедуры.
  5. Возможность выделить независимую долю в жилье. Частный дом с двумя отдельными входами смогут использовать сразу два владельца независимо друг от друга.
  • ?Возведение входной группы офисом на первом этаже под окнами квартиры - Юридические советы
  • Как объединить две квартиры в одну
  • Перенося входную дверь, стоит также учесть возможные неудобства, которые ожидают владельца квартиры:
  1. Дороговизна и длительность процесса. Придется потратить немалые суммы и достаточно много времени не только на проведение строительных работ, но и на оформление документации.
  2. Отсутствие прямого доступа к местам общего пользования. Хотя за вами и останется право пользоваться лестничной клеткой, но теперь из квартиры на нее не будет выхода, если только вы не оставите вторую дверь.

Самовольное выполнение работ такого масштаба повлечет высокие штрафы в рамках административной, а в отдельных случаях и криминальной ответственности. Поэтому реконструкцию необходимо узаконить.

Отдельный вход: оформление и проведение работ

Чтобы оборудовать квартиру отдельным входом, важно оформить и согласовать планируемую реконструкцию, и только после этого ее можно выполнять. Всю процедуру разделим на 5 этапов.

1. Установить техническую возможность реконструкции

Сначала обратитесь в БТИ или другую лицензированную компанию, которая проведет экспертизу и установит, есть ли возможность сделать отдельный вход в вашем конкретном случае.

2. Получить разрешения

Имея экспертное заключение, получите согласие балансодержателя дома и основного количества соседей. Особенно важно, чтобы вашу идею поддержали владельцы квартир, расположенных рядом, так как они должны письменно подтвердить, что крыльцо не будет им мешать и закрывать вид из окна.

Читайте также:  Приемка квартиры после капремонта - Юридические советы

3. Разработать проектную документацию

Заручившись поддержкой третьих лиц и установив, что у вас есть возможность сделать отдельный вход на первом этаже, переходите к оформлению документации. Закажите разработку проекта в лицензированной компании.

Возведение входной группы офисом на первом этаже под окнами квартиры - Юридические советы

4. Задекларировать и провести работы

С готовыми согласиями, проектной документацией, экспертным заключением, заявлением и документами на квартиру обратитесь в Горархстройинспекцию для выдачи разрешения на проведение строительных работ. Это делается через Центр предоставления админуслуг (ЦПАУ).

Как узаконить перепланировку в квартире

При создании отдельного входа в многоквартирном доме, возможно, потребуется предоставить информацию о подрядчике и технадзоре. Получив разрешение, которое выдается в десятидневный срок, можете приступать к реконструкции.

Согласно правилам регулирования градостроительной деятельности в частном доме или небольшой многоэтажке (до 5 этажей) разрешением на проведение таких работ является декларация. Подав ее уже на следующий день можно приступать к строительству.

5. Ввести объект в эксплуатацию и оформить право собственности

После реконструкции оформите новый технический паспорт на объект и снова обратитесь в Горархстройинспекцию с декларацией об окончании строительных работ. Введя квартиру в эксплуатацию, оформите на нее право собственности.

Возведение входной группы офисом на первом этаже под окнами квартиры - Юридические советы

В каких случаях нельзя сделать отдельный вход на первом этаже

При создании в помещении отдельного входа вы затрагиваете не только внутренние конструкции сооружения, но и фасад дома. Поэтому вам, скорее всего, запретят проводить работы, если дом относится к историческому фонду или является архитектурным памятником.

Как приватизировать чердак над квартирой

Если недвижимость – это объект культурного наследия, придется получить дополнительное разрешение органа исполнительной власти, отвечающего за сохранение таких сооружений.

Отдельный вход не получится сделать в аварийном или ветхом доме. Это станет ясно еще на этапе экспертизы здания.

Можно ли сделать отдельный вход в квартиру на первом этаже?

Ответ: Да, при наличии соответствующих разрешений от уполномоченного органа местного самоуправления.

Перепланировка жилого помещения на первом этаже

Работы по созданию отдельного входа в жилое помещение являются перепланировкой, то есть изменение конфигурации помещения, которые потребуют внесения изменений в технический паспорт.

Перепланировка запрещена, если это приведет к:

  • ухудшению условий проживания граждан и эксплуатации всего дома;
  • нарушению требований противопожарной эксплуатации, санитарно-гигиенических и иных норм, установленных для многоэтажных жилых домов.

Куда обращаться

Перепланировка начинается с того, что собственник помещения заключает договор с подрядной организацией или ИП, которые состоят в СРО на разработку проекта перепланировки.

После того, как проект будет готов, подрядная организация должна согласовать его с уполномоченными государственными органами, осуществляющими контроль.

Речь идет о Роспотребнадзоре, СЭС, пожарном надзоре, архитектурно-планировочном управлении.

Если речь идет об объекте культурного наследия, то потребуется разрешение от уполномоченного органа (наприер, Департамента градостроительства и архитектуры).

В некоторых регионах при оформлении проекта перепланировки можно использовать типовой проект. Например,  в г. Москве на сайте Мосжилинспекции размещено несколько типовых проектов. При обращении с заявлением достаточно указать только номер проекта. Такой вариант предусмотрен в целях экономии времени и денежных средств.

Следующий шаг – подача документов в орган местного самоуправления, который занимается вопросами перепланировки. Например, в г. Москве это Мосжилинспекция.

Собственник или наниматель (если речь идет о договоре социального найма), может обратиться либо в сам орган (по месту нахождения квартиры), либо в МФЦ.

Есть вариант использования портала госуслуг; но в этом случае подать документы может только заявитель; представителю это делать запрещено.

Какие документы нужны

При обращении в уполномоченный орган, заявитель при себе должен иметь следующие документы:

  • заявление;
  • паспорт;
  • доверенность или иная бумага, удостоверяющая полномочия представителя (если он имеется);
  • документы о праве собственности на жилплощадь;
  • проект отдельного входа (перепланировки);
  • технический паспорт квартиры (если его нет, он запрашивается в порядке межведомственного взаимодействия);
  • согласие всех собственников, проживающих членов семьи.
  • После того, как все документы переданы, заявителю на руки выдается расписка, в которой указано, в какой срок будет готов ответ.
  • Не позже 45 дней (если иное не установлено административным регламентом по предоставлению услуги конкретного органа местного самоуправления) уполномоченный орган должен передать заявителю итоги рассмотрения его заявления: согласовать перепланировку или отказать.
  • Решение направляется заявителю не позже 3 рабочих дней с момента принятия.
  • Отказ в перепланировке можно обжаловать в суде в течение 3 месяцев.

Проведение перепланировки балкона/лоджии

После того, как собственник получит решение о согласовании планировки, он может начинать все необходимые работы, согласно проекту. Окончание работ должно ознаменоваться подписанием акта приема-передачи, который подписывается органом, выдавшим разрешение. Далее этот акт должен направляться в Росреестр для внесения сведений в ЕГРН.

В течение 15 рабочих дней Росреестр вносит изменения в реестр и направляет информацию об этом собственнику жилья.

Плюсы и минусы отдельного входа

Плюсы:

  • приватность и независимости от соседей;
  • экономия на коммунальных услугах (например, отказ от оплаты домофона);
  • комфорт и безопасность (можно оборудовать отдельный вход удобным крыльцом, постелить противоскользящие материалы и т.д.);
  • возможность выделить долю в квартире другому собственнику, создав для него отдельный вход и при этом не пересекаться.

Минусы:

  • длительность процедуры получения разрешения на перепланировку;
  • высокая стоимость проекта перепланировки;
  • проведение самостоятельной уборки крыльца.

Если собственник жилья сделал отдельный вход, он может задуматься о переводе жилья из жилого в нежилое для открытия, например, магазина.

Перепланировка коммерческой недвижимости. Особенности оформления документов при строительстве отдельного входа

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите

консультацию:

Показать содержание

Что входит в понятие перепланировки и когда требуется разрешение?

Понятие перепланировки нашло свое отражение в 4 главе ЖК РФ. Подразумевается изменение изначально продуманной конфигурации нежилого объекта, которое должно быть внесено в соответствующий план и иные технические документы. Об этом гласит 2 часть статьи 25 ЖК. К перепланировке коммерческой недвижимости относят следующие действия:

  • установка новых проемов под окна и двери;
  • внутренних перегородок, их снос и перенос;
  • увеличение полезной площади путем создания антресольного этажа;
  • перенос инженерных сетей и коммуникаций;
  • изменение положения входа, тамбура и так далее;
  • перенос санитарного или технического оборудования;
  • монтаж лестниц.

Не являются перепланировкой действия, которые относятся к мерам косметического ремонта. Существуют меры перепланировки, которые в обязательном порядке требуют наличия разрешения.

Это относится к случаям, когда проводимые работы несут потенциальную опасность для жильцов и технических характеристик самого объекта.

В такой ситуации нужно предоставлять предварительно составленный проект на согласование.

Отличия в оформлении перепроектирования помещения под бизнес в жилом и нежилом здании

В жилом помещении проживают или в будущем намереваются проживать люди. Любые действия, подпадающие под характеристику перепланировки, могут грозить безопасности жильцов. Любое действие, связанное с изменением конфигурации жилища, должно быть зарегистрировано и разрешено.

Важно! Что касается коммерческой недвижимости, расположенной в нежилом помещении, то получать разрешение необходимо, когда затронуты несущие конструкции, смежные коммуникации и так далее. Если ремонт подпадает под описание перепланировки, но опасности для жизни граждан не представляет, разрешение можно не получать.

Нормы законодательства предполагают, что нежилое помещение должно иметь два входа-выхода как минимум. Согласование отдельного входа влечет за собой ряд нюансов.

Оформление строительства отдельного входа в чём-то схоже с процессом подготовки к перепланировке.

  1. Первым этапом нужно разработать проектную документацию. Проектировщик выполнит замеры, зафиксирует на фотоснимках изначальное состояние помещения без входа, обследует конструкции, даст свои рекомендации по составлению проекта.
  2. Согласование документации происходит с управляющей компанией, генеральным проектировщиком помещения.

Вступил в силу "Закон о нежелательных соседях" — что будет с магазинами в жилых домах?

С 9 июня в России начинают действовать новые правила размещения торговых организаций в многоквартирных домах. Многие владельцы магазинов уже пакуют вещи, готовясь съезжать из занимаемых помещений. Стоит ли это делать? Рассказываем в статье.

Читайте также:  Установление отцовства поле смерти отца - Юридические советы

Магазины в жилых домах могут закрыть?Магазины в жилых домах могут закрыть?

Ключевое изменение — теперь, чтобы перевести помещение под магазин в статус нежилого, владельцам торговых точек придется спрашивать разрешения у собственников квартир.

Новый закон 116-ФЗ о порядке перевода жилых помещений в нежилые, принятый Госдумой и подписанный президентом РФ Владимиром Путиным 29 мая 2019 года, острословы из СМИ уже окрестили «законом о нежелательных соседях».

Ранее мы уже рассказывали, откуда взялась идея запретить магазины на 1-х этажах домов.

Вкратце, размещение магазинов (а также кафе, парикмахерских и прочих заведений сферы торговли и услуг) на первых этажах многоквартирных домов решили ограничить, потому что такие заведения «мешают комфортному проживанию граждан».

Заведения на первых этажах — это шум, неприятные запахи, посторонние люди и прочие «издержки» торговли. Магазины на первых этажах жилых домов — весьма распространенное явление, но нравится это не всем.Магазины на первых этажах жилых домов — весьма распространенное явление, но нравится это не всем.

Законопроект, наделяющий общее собрание собственников квартир многоэтажного дома правом принимать решение об открытии в их доме магазина, был одобрен правительством еще осенью 2018 года.

Весной 2019 года был принят закон о запрете на размещение хостелов в квартирах (вступит в силу 1 октября). Согласно этому документу, хостелы и мини-отели смогут размещаться в жилых домах только при наличии отдельного входа.

Отдельный вход является обязательным условием для изменения статуса жилья с жилого на нежилое.

Впрочем, нет ничего невозможного для человека с фантазией — и хорошими связями.

Поэтому на первых этажах жилых домов сейчас работают тысячи магазинов, хостелов, парикмахерских и сервисных центров, которым для изменения статуса помещения с жилого на нежилое было достаточно получить соответствующее разрешение от муниципалитета.

Теперь придется спрашивать разрешение не только у органа местной власти, но и у соседей

И, разумеется, это согласие должно быть выражено в письменной форме.

Чтобы разместить магазин в многоквартирном дме, придется узнать мнение соседей. Чтобы разместить магазин в многоквартирном дме, придется узнать мнение соседей.

С сегодняшнего дня для того, чтобы перевести помещение квартиры в нежилое помещение (под магазин, парикмахерскую и т.д.), нужно будет собрать подписи со всех жильцов (собственников) примыкающих квартир, а также заручиться поддержкой остальных жильцов (собственников) дома на общем собрании.

Еще раз — подписи нужны только от совершеннолетних собственников квартир (или опекунов/официальных представителей несовершеннолетних), которые непосредственно примыкают к будущему помещению магазина. Сбор подписей для открытия магазина в жилом доме — дело непростое. Сбор подписей для открытия магазина в жилом доме — дело непростое.

Остальные жильцы (собственники) могут выразить свое согласие

Иск об обязании демонтировать самовольно возведенную крышу входной зоны в принадлежащее банку офисное помещение удовлетворен правомерно, поскольку устройство входной группы с козырьком на фасадной стене дома возведено самовольно, без согласования в ..

Судебные решения, арбитраж Разделы:

Управление многоквартирным домом Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено

НОВОСИБИРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 21 мая 2013 г. по делу N 33-3882-2013г.
Судья: Васильев Д.С.
Докладчик: Печко А.В.

Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:

председательствующего Галаевой Л.Н.
судей областного суда Печко А.В., Папушиной Н.Ю.
при секретаре К.
рассмотрев в открытом судебном заседании «21 мая 2013 г.» гражданское дело по апелляционной жалобе НСКБ «Левобережный» на решение Ленинского районного суда г. Новосибирска от 06 февраля 2013 г.», которым НСКБ «Левобережный» был обязан демонтировать самовольно возведенную крышу входной зоны в принадлежащее банку офисное помещение, расположенное по адресу: .
Взысканы с НСКБ «Левобережный» в пользу Г. возврат госпошлины — 200 рублей, расходов на юридическую помощь — 2.500 рублей, а всего: 2.700 рублей.
В остальной части иска отказано.
Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Печко А.В., объяснения представителя НСКБ «Левобережный», объяснения Г., судебная коллегия

установила:

Г. обратилась с иском к НСКБ «Левобережный» о защите права собственности, не связанного с лишением владения, и взыскании компенсации морального вреда.
В обоснование указала, что является собственником , расположенной на втором этаже многоквартирного жилого . Лоджия ее квартиры выходит на фасадную сторону дома. Под ее квартирой на первом этаже данного дома находилась жилая квартира, вход в которую осуществлялся из подъезда с тыльной стороны дома. В этой квартире на фасадную сторону также выходила лоджия, что соответствовало проекту дома.
В 2011 г. квартиру на первом этаже вывели из жилого фонда, она стала нежилым помещением, вход в которое также осуществлялся с тыльной стороны дома, а в 2012 г. нежилое помещение на первом этаже было приобретено ответчиком НСКБ «Левобережный», который в течение весны-лета 2012 г. самовольно, без получения разрешений и согласия собственников многоквартирного дома, сделал вход в нежилое помещение с фасадной стороны, перестроив для этого лоджию, а также возвел с использованием земельного участка, находящегося в общей собственности собственников многоквартирного дома, входную группу, включающую в себя металлическую лестницу, площадку с козырьком на железных столбах. Козырек примыкает к фасадной внешней стене дома, также являющейся общим имуществом, под окном лоджии ее квартиры.
Полагает, что самовольная установка и эксплуатация ответчиком козырька существенно нарушила ее права, так как наличие указанной конструкции на расстоянии менее 1 м от окна облегчает возможность проникновения посторонних лиц в ее жилище через окно.
На козырьке скапливается в зимнее время снег, во время дождя в результате падений капель на козырек в квартире создается дополнительный шум, козырек портит вид из окна, значительно ухудшает комфортабельность жилого помещения и уменьшает его рыночную стоимость.
Поэтому Г. просила обязать ответчика произвести демонтаж (снос) козырька, находящегося на наружной фасадной стене дома над входом в принадлежащее ему нежилое помещение, а также взыскать компенсацию морального вреда в размере 100 000 руб.
Ленинский районный суд, г. Новосибирска постановил указанное решение.
В апелляционной жалобе Новосибирский социальный коммерческий банк «Левобережный» (ОАО просил решение суда отменить, принять новое решение, которым отказать в удовлетворении иска, т.к. считает, что техническое обустройство крыши над входной группой через выход в лоджии, являющейся неотъемлемой частью Банка, является перепланировкой, а не реконструкцией объекта капитального строительства.
Суд, не принял во внимание ст. 10 ГК РФ (пределы осуществления гражданских прав), что защитил частные интересы истица тем самым нарушила интересы, связанные с полноценной жизнедеятельностью большинства членов общества.
Согласно п. 3.14 СНиП 35-01-2001 входная дверь, площадка при входах, доступных для инвалидов и других маломобильных групп населения должна иметь навес, водоотвод, а в зависимости от местных климатических условий — подогрев.
Без выполнения указанного требования СНиП (наличие навеса, водоотвод) над входной площадкой деятельность Банка «Левобережный» (ОАО) не будет соответствовать государственным интересам, а также частным интересам работников и клиентов Банка, в том числе инвалидов и маломобильных групп населения (будут отсутствовать безопасные условия).
Проверив материалы дела с учетом требований ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, суд второй инстанции не находит законных оснований для отмены обжалуемого решения, исходя из следующего.
Согласно ч. ч. 1, 4 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в частности, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, а также земельный участок, на котором он расположен.
Банком в апреле — июле 2012 года выполнены строительные работы по возведению с фасадной части дома входной группы, предполагающие изменение параметров наружной стены дома и использование части земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Указанные работы предполагают демонтаж части наружной стены для устройства отдельного входа, устройство крыльца входа, ступенек к входу, крыши, примыкающей к стене дома. При таких обстоятельствах входная группа становится неотъемлемой частью нежилого помещения, влечет изменение его параметров.
В соответствии с п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ под реконструкцией объектов капитального строительства понимается — изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких
В судебном заседании было установлено, что 20 мая 2011 года Г. приобрела по договору купли-продажи квартиру N расположенную на втором этаже одно подъездного . На момент приобретения квартиры на первом этаже под ней располагалась жилая квартира N, вход в которую был из внутри подъездной площадки с тыловой части дома. Под лоджией квартиры N находилась лоджия квартиры N. В июне 2011 года собственник квартиры N ООО «КПД-Газстрой» обратился в администрацию района с заявлением о ее выводе из жилого фонда.
23 июня 2011 года постановлением Мэрии г. Новосибирска квартира N переведена в нежилое помещение.
Согласно заключению, составленному ООО АСМ Т. в сентябре 2011 года, возможно оборудование входной группы без нарушения строительных конструкций через существующую лоджию нежилого помещения (бывшей квартиры N).
6 марта 2012 года между продавцом ООО КПД-Газстрой и покупателем НСКБ «Левобережный» заключен договор купли-продажи нежилого помещения, площадью 48,3 кв. метров, расположенного на первом этаже .
Во второй половине апреля 2012 года НСКБ «Левобережный» начал выполнять строительные работы в приобретенном нежилом помещении, которые первоначально проводились внутри помещения. Затем началось сооружение с фасадной стороны дома нового входа в помещение и возведение из металлоконструкций, расположенных за пределами стен дома, входной группы через ранее существовавшую лоджию первого этажа.
8 июня 2012 года Г. обратилась в НСКБ «Левобережный» с заявлением, в котором просила либо представить ей разрешение органа местного самоуправления на выполнение строительных работ, либо прекратить работы. Банк оставил претензию Г. без ответа.
25 июля 2012 года Г. обратилась в администрацию Ленинского района с заявлением, в котором просила сообщить ей, имеется ли у НСКБ «Левобережный» разрешение на выполнение строительных работ.
В августе 2012 года НСКБ «Левобережный» закончил выполнение строительных работ по устройству входной группы. В результате выполнения этих работ вход в нежилое помещение, ставшее офисным помещением банка, был возведен с фасадной стороны через ранее существовавшую лоджию. Перед входом вне его стен на территории земельного участка дома была возведена входная группа, состоящая из металлоконструкций лестницы и крыши. Крыша входной группы стала примыкать к лоджии квартиры второго этажа, принадлежащей истице. После осуществления работ 10 августа 2012 года НСКБ «Левобережный» обратился в администрацию района с просьбой согласовать проект устройства входного узла в офисное помещение банка с фасадной стороны.
24 августа 2012 года администрация Ленинского района г. Новосибирска в ответе на заявление от 25 июля 2012 года сообщила Г., что представители администрации и мэрии выезжали на место и установили устройства крыльца на общей территории дома. В письме указывалось, что собственник нежилого помещения для согласования устройства входной группы, в том числе устройства крыльца, не обращались.
При оценке данных обстоятельств суд исходил из положений п. 1 ст. 304 ГК РФ, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
В ходе судебного разбирательства установлено, что устройство входной группы в нежилое помещение со стороны фасадной части дома проектом дома не предусматривалось, в установленном порядке изменения в проект не вносились и не могли быть изменены, так как действия по устройству этой группы совершены после сдачи дома в эксплуатацию.
И после сдачи дома в эксплуатацию у собственников помещений многоквартирного дома возникло право собственности на общее имущество многоквартирного дома и земельный участок, на котором он расположен. Ответчик НСКБ «Левобережный» приобрел нежилое помещение, расположенное во введенном в эксплуатацию жилом доме.
При таких обстоятельствах суд посчитал, что возведение не предусмотренного проектом входа и входной группы не является реконструкцией, т.к. основаны на неправильном понимании норм материального права. Суд пришел к выводу, что выполняя строительные работы по устройству входа в нежилое помещение с оборудованием входной группы, ответчик осуществил реконструкцию нежилого помещения с использованием общего имущества многоквартирного дома (наружной стены и части земельного участка).
В соответствии с ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
НСКБ «Левобережный» выданного в установленном порядке разрешения на проведение строительных работ по реконструкции нежилого помещения с устройством нового входа с фасадной части дома и возведением входной зоны суду не представил. А ходатайство банка об отложении судебного заседания для получения ответа администрации на просьбу выдать такое разрешение суд признал доказательством об отсутствии соответствующего разрешения.
Согласно ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Ч. 4 ст. 36 ЖК РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Согласно ч. 2 ст. 40, п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ и п. 6 ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ решение о реконструкции многоквартирного дома может быть принято с согласия собственников помещений в многоквартирном доме (правообладателей объекта капитального строительства).
Доказательств того, что часть земельного участка для устройства входной группы была предоставлена НСКБ «Левобережный» в установленном порядке (на праве аренды или ином) суду не представлено.
Согласие собственников многоквартирного дома или лица, уполномоченного общим собранием собственником, на использование части земельного участка, расположенного под многоквартирным домом и стены фасадной части здания (управляющей организации или иного), ответчиком суду не представлено.
Т.е. устройство входной группы с козырьком на фасадной стене дома возведено самовольно, без согласования в установленном порядке проекта и соответствующих разрешений, что нарушает права истца.
При таких обстоятельствах суд посчитал, что иск в части требований обязать демонтировать самовольно возведенную крышу входной зоны в принадлежащее банку офисное помещение, расположенное по адресу: подлежит удовлетворению, а в части требований о компенсации морального вреда оснований для удовлетворения иска нет.
Согласно ст. ст. 98, 100 ГПК РФ суд взыскал с банка в пользу Г. в возмещение расходов на уплату госпошлины — 200 рублей и на юридическую помощь — 2.500 рублей, а всего 2.700 рублей.
Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции, т.к. они соответствуют обстоятельствам дела, представленным доказательствам, требованиям норм материального, процессуального права и считает, что доводы апелляционной жалобы Новосибирского социального коммерческого банка «Левобережный» не могут служить основанием для отмены решения, поскольку основаны на неверном изложении обстоятельств судебного заседания и неверном толковании норм материального права.
На основании изложенного решение суда первой инстанции является законным, обоснованным и не подлежит отмене.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

Читайте также:  Сроки осуществления договора поставки - Юридические советы

определила:

Решение Ленинского районного суда, г. Новосибирска от «06 февраля 2013 года» — оставить без изменения, а апелляционную жалобу НСКБ «Левобережный» — без удовлетворения.

© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на «DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом» при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *