Обмен долями между родственниками — Юридические советы

Несмотря на популярное заблуждение о некоторых льготах, в действительности обмен долями между родственниками выполняется по стандартной процедуре.

Как и при совершении других сделок с недвижимостью требуется государственная регистрация объектов. Определенные обязанности по уплате налогов появляются у лица, получившего прибыль в ходе обмена.

Представленные ниже сведения помогут совершать подобные операции быстро, без ошибок и ненужных затрат.

Способы обмена

Обмен долями между родственниками - Юридические советы

Общие данные трех юридически правильных вариантов обмена родственников долями приведены в таблице. По каждому пункту имеются определенные правила, установленные нормами действующего законодательства. При детальном изучении практических вопросов следует не нарушать права других собственников, а также не забывать о выполнении обязательств перед государством в области налогообложения.

Обмен долями между родственниками - Юридические советы

Существенная экономия денежных средств при дарении – весомый аргумент в пользу дарения. Другим преимуществом является отсутствие требования о получении согласия других жильцов.

Однако следует учитывать, что налог не уплачивают только близкие родственники: супруги, дети, родители, бабушки, дедушки, внуки, братья и сестры. Но эти льготы не действуют при аналогичном оформлении собственности, например, между дядей и племянником.

Общие параметры других вариантов равнозначны. Важные детали приведены в следующих разделах.

Список документов

Оформление обмена долей родственниками завершается изменением записей в базе данных Росреестра. Для совершения этой процедуры через Многофункциональный центр подают следующие документы:

  • договор между сторонами с подробным описанием сути сделки, технических параметров перераспределяемых долей, адресами объектов недвижимости;
  • гражданские паспорта и другие документы для идентификации личностей;
  • брачные свидетельства, другие подтверждения родственных отношений;
  • справка из ЕГРН, содержащая сведения о долевом распределении, отсутствии обременений;
  • согласие органов опеки на проведение сделки для защиты прав недееспособных или несовершеннолетних граждан (родственников, других собственников);
  • паспорт объекта недвижимости с техническими данными;
  • кассовые документы, подтверждающие оплату государственной пошлины по действующим тарифам.

Кроме согласия супруга понадобится отказ других долевых собственников от приобретения соответствующих частей – при купле-продаже и мене. После изменения записей с обменом долями родственниками в государственной единой базе данных новые владельцы обращаются в управляющую компанию и товарищество собственников жилья для корректировки счетов.

При выборе любого способа родственного обмена следует оперировать только с равнозначными по форме собственностями объектами недвижимости. Заблаговременно приватизируют жилье. Не получится выполнить сделку, например, если одна из квартир занята одной из сторон по договору социального найма.

Преимущественное право собственников

Чтобы исключить опротестование сделки с недвижимостью в судебных инстанциях, нужна квалифицированная предварительная подготовка.

При мене и купле-продаже у других собственников получают согласие в письменном виде на проведение сделки, которое заверяют в нотариальной конторе по стандартной процедуре.

В обращении к ним приводят подробные условия продажи (обмена родственников долями). На получение ответа законом предусмотрен месяц. Если его нет, можно привлекать сторонних покупателей.

Обмен долями между родственниками - Юридические советы

Скачать бланк уведомления можно здесь.

При дарении соблюдать преимущественное право не нужно – можно сразу оформлять договор.

К сведению! Права несовершеннолетних защищают органы опеки и попечительства. Без их согласия нельзя уменьшать долю ребенка, распоряжаться средствами материнского капитала. Соответствующее разрешение необходимо получить для завершения сделки с внесением новых записей в базу данных Росреестра.

Купля продажа

Два комплекта документов данной категории составляют и подписывают в трех экземплярах на каждый объект недвижимости, заверяют в нотариальной конторе. Два – покупателю и продавцу. Третий передают в Росреестр. Основные пункты обмена родственников долями – как в стандартном договоре купли продажи. Необходимы корректные описания:

  • сторон;
  • объекта недвижимости вместе со стоимостными и техническими параметрами;
  • процедуры сделки;
  • штрафных санкций и форс мажорных обстоятельств.

Обмен долями между родственниками - Юридические советы

Скачать образец ДКП можно по этой ссылке.

Мена

Образец документа представлен ниже. С его помощью проверяют текст в процессе оформления обмена родственников долями. Для выполнения стандартной процедуры достаточно одного экземпляра, который подают в Росреестр.

С помощью этого договора можно пояснить особый порядок действий, когда оба объекта не являются приватизированными. В этом случае надо подготовить для последующей передачи в местную администрацию муниципальных органов власти следующие документы:

  • гражданские паспорта сторон;
  • имеющиеся договора социального найма с официальными разрешениями на право занимать определенную жилплощадь (ордерами);
  • справки о действительном составе семей;
  • согласие других родственников (собственников) на соответствующий обмен долями;
  • стандартные согласия органов опеки (для несовершеннолетних и недееспособных членов семей, зарегистрированных собственников);
  • письменные подтверждения отсутствия задолженности по коммунальным услугам.

Этот способ удобен тем, что администрация никак не проверяет равноценность объектов обмена родственников долями. Ответственные сотрудники уточняют правильность заполнения и состав поданных документов, не обращают внимание на финансовую составляющую сделки.

Действительные расчеты можно выполнить без оповещения государственных органов. Факт оплаты подтверждают распиской.

Для безопасных операций с безналичными переводами и бумажными купюрами следует пользоваться банковскими услугами – условным счетом и депозитарной ячейкой соответственно.

Законный отказ муниципальных органов власти допустим в следующих случаях:

  • здание (часть помещений) непригодно для проживания по действующим строительным нормам;
  • в период совершения сделки запланирован (выполняется) капитальный ремонт или снос дома;
  • объект недвижимости зарегистрирован по категории «служебный», поэтому не может быть передан в частную собственность;
  • один из участников обмена долями страдает опасным заболеванием, санитарные нормы запрещают (ограничивают) контакты с окружающими.

Обмен долями между родственниками - Юридические советы

Загрузить договор мены можно по этой ссылке.

Дарственная

Нотариально оформляют два документа. В этом случае отсутствует база для налогообложения и соответствующие обязательства перед государством. Расчеты выполняют в процессе обмена долями по удобной для родственников схеме. Регистрацию завершают по стандартной методике регистрацией в Росреестре.

Обмен долями между родственниками - Юридические советы

Скачать дарственную можно здесь.

Нотариус, ЕГРН, налоговая инспекция

При выборе любого из вариантов передачу долевой собственности оформляют через нотариальную контору. Дополнительное удостоверение подлинности документов и подтверждение дееспособности участников предотвратит лишние проблемы в ходе рассмотрения правомочности сделки в суде.

После подписания заверенного соглашения начинают регистрацию новых прав самостоятельно (через региональный МФЦ), либо поручают выполнение процедуры нотариусу. Росреестр не выполнит процедуру регистрации, если обнаружены ошибки при оформлении обмена родственников долями.

Отказ будет получен при наличии запретов и обременений. Для удостоверения в отсутствии ограничивающих факторов можно по типовому запросу получить развернутую справку.

Только после создания новой записи в базе данных ЕГРН операция с недвижимостью считается полностью завершенной.

Налог на полученный в ходе сделки доход выплачивают, если родственники желают обменять доли в квартирах даже с незначительной разницей в стоимости.

Эта обязанность отсутствует, если объект недвижимости является собственностью менее трех (пяти) лет с оформлением прав на владение до (после) 01.01.2016 г. соответственно. Заполненную декларацию в стандартном виде подают не позднее 30 апр.

следующей весны после года завершения данной операции. Оплату налогов можно сделать до 15 июля включительно.

К сведению! При подаче документов для государственной регистрации в ЕРГН выполняется проверка по отсутствию задолженностей по уплате налогов. Отмеченные выше обязательства следует исполнить до истечения предельных сроков, чтобы не задерживать полное завершение сделки.

Можно ли обменяться при вступлении в наследство

Законом не запрещены подобные операции. Однако непосредственное их выполнение допустимо только после вступления в права наследования с прохождением типовой процедуры нотариального оформления.

Далее придется подождать еще 6 месяцев, чтобы получить возможность распоряжаться объектом недвижимости без ограничений.

Этот стандартный срок необходим для удостоверения в отсутствии других претендентов на получение наследства.

На что еще обратить внимание

Особенно внимательно следует проверять обмен с долями квартир несовершеннолетних. Такие ситуации контролируют органы опеки и попечительства – для проведения обмена нужно получить их согласие. Проверяется равноценность передаваемой и получаемой части недвижимости для соблюдения интересов ребенка в полном размере.

Читайте также:  Оформление временной регистрации - Юридические советы

Все перечисленные выше способы применяют на практике. Общие правила не дают особых преимуществ, если обмен долями выполняют родственники. Как и другие физические лица они обязаны выплачивать налог с полученной прибыли.

Вам также может быть интересна пошаговая инструкция продажи доли в квартире.

Ставьте лайки и репосты, добавляйте личные комментарии.

При необходимости – обращайтесь к дежурному юристу для получения квалифицированной консультации.

Обмен долями между родственниками: способы, сколько стоит и налоги

Сделка мены содержит признаки сделки купли-продажи со всеми вытекающими последствиями. Обмен долями между родственниками равнозначен обмену долями между лицами, не состоящими друг с другом в родстве.

Это означает, что если обмен произошел с получением прибыли, близкий родственник должен уплачивать налог государству, в отличие от дарственной сделки.

Рассмотрим в данной статье, как провести сделку мены, сколько это стоит и как можно распределить наследство между наследниками по их выбору.

Обмен долями в разных квартирах

Основанием для обмена долями в разных квартирах является договор мены.

Поскольку обмен доли имеет признаки продажи доли, подготовка к сделке должна быть такой же, как и при купле-продаже. Поэтому нужно обязательно уведомить обладателей остальных долей о предстоящем отчуждении доли в соответствии с п. 2 ст. 250 ГК РФ.

Обмен долями между родственниками - Юридические советы

Нажмите для увеличения изображения

Как оповестить других собственников долей

Лучший вариант извещения собственников – направление по адресу их постоянного проживания письма с уведомлением о вручении, в котором нужно обозначить свое намерение совершить обмен доли.

Собственники других долей по закону имеют преимущественное право приобретения отчуждаемой доли. Но, существенным условием мены, является одновременное получение доли на другую квартиру.

Поскольку сособственник не может предоставить вам чужую квартиру, перебить вашу сделку своим намерением покупки у него не получится.

Из-за этого у многих юристов возникает сомнение в целесообразности требований закона по поводу извещения совладельцев при обмене.

https://www.youtube.com/watch?v=mbAIZBse5hU

Тем не менее, следует соблюсти закон и отправить уведомление другим собственникам, указав цену, которая потом будет прописана в договоре мены. Но, также нужно указать другое существенное условие сделки – одновременное приобретение вами доли в другой квартире (адрес).

Далее необходимо выждать 30 дней, и вы сможете распоряжаться своей долей по своему усмотрению.

У отправителя писем останется либо уведомление о вручении, либо письмо с отметкой о не востребованности. Эти документы понадобятся для регистрации сделки.

Альтернативным вариантом письменного извещения с отметкой о вручении является составление нотариального отказа от доли совладельцами за любую цену и на любых условиях. Для этого всех собственников нужно пригласить к нотариусу и оплатить его услуги. Каждое согласие обойдется примерно в 1500 – 2000 рублей.

Прочтите: Отказ от доли в квартире: как отказаться и сколько стоит

Нотариальное участие в обмене долями

Все сделки с долями подлежат нотариальному удостоверению, за исключением случая, когда отчуждается квартира целиком всеми собственниками, право на которую зарегистрировано в долях (п. 1 ст. 42 № 218-ФЗ от 13.07.2015 г.).

Обменять долю в одной квартире на долю в другой квартире между родственниками можно только через нотариуса.

Взаиморасчеты по сделке обмена

Обмен долями между родственниками - Юридические советы

Родственник, получивший прибыль, должен будет заплатить 13% налог государству. Но здесь есть нюансы: если квартира в собственности более 5 лет, а также если она досталась в наследство и прошло 3 года, НДФЛ платить не нужно.

Если стоимости долей равны, взаиморасчеты сторонами не производятся, и налог не оплачивается.

Расходы по сделке будут состоять:

  • из оплаты услуг нотариуса. Подробнее о нотариальных тарифах читайте в этой статье >>.
  • государственной пошлины за возникновение права собственности (2 тыс. руб. с каждого владельца доли).

Документы для обмена долями

Для государственной регистрации нотариальной сделки понадобятся:

  1. Договор мены.
  2. Паспорта сторон, либо паспорта и нотариальные доверенности от представителей.
  3. Документы, подтверждающие, что совладельцы отказались от права преимущественной покупки в отношении обеих квартир.
  4. Нотариальное согласие супруга на отчуждение доли (только в случае, если доля возникла в браке на основании возмездной сделки, которой не является наследование или дарение).

Образец договора мены:

Скачать договор мены долями в квартирах (образец)

Как происходит сделка мены у нотариуса

Нотариальная сделка при обмене долями между родственниками – это не только расходы, но и помощь в правильном оформлении документов.

  1. В день сделки нотариус проверит дееспособность сторон, чтобы убедиться, что отчуждение доли происходит по их желанию.
  2. Специалист предоставит на подпись договор мены.
  3. Нотариус лично подаст документы на регистрацию в Росреестр, так что собственникам не придется самостоятельно подавать документы через МФЦ.
  4. Результат – выписку из ЕГРН и договор мены со штампом от регистрирующего органа, вы также заберете у нотариуса. Срок регистрации нотариальных сделок – 1-3 дня.

Обмен долями между родственниками - Юридические советы

Прочтите: Порядок выделения доли в натуре из общедолевой собственности

Обмен доли несовершеннолетних

Сделки с участием несовершеннолетнего происходят при обязательном участии нотариуса и органов опеки.

Органы опеки призваны следить, чтобы условия проживания ребенка не ухудшались. Поэтому, если новое жилье будет уступать предыдущему по площади, представители опеки и попечительства вправе не дать согласие на сделку.

Если ребенку еще нет 14, то вместо него в сделке участвует его законный представитель или опекун. Несовершеннолетние старше 14 лет представляют свои интересы самостоятельно, но в присутствии родителей или опекунов.

Обмен долями по наследству

Обмен долями между родственниками - Юридические советы

Например, в собственности наследодателя имеется квартира, загородный дом и машина. Из наследников только два сына, которые должны получить по ½ на каждый вид недвижимости. Но братья составили между собой соглашение, что машина и загородный дом сразу поступят в собственность одного брата, квартира – другого. Нотариус подготовит каждому наследнику свидетельство с учетом их соглашения.

При этом, если рыночная стоимость распределенного имущества не одинакова, никто никому не доплачивает разницу.

При наличии завещания не удастся по соглашению распределить имущество. Нотариус введет родственников в наследство исключительно таким образом, который указан в завещании, исполняя волеизъявление наследодателя. Потом наследники могут сделкой обмена переоформить права на недвижимость.

Чем можно заменить сделку обмена между родственниками

Альтернативным вариантом одной сделки обмена долями между близкими родственниками являются две сделки дарения.

Ближайшие родственники: братья и сестры, бабушки, дедушки и внуки, родители и дети, супруги – при дарственной сделке не должны платить налог на прибыль 13%. Тетя, дядя и племянники не относятся к этой категории, и при дарении вынуждены будут потерять 13% от кадастровой стоимости жилья.

При дарении доли, как и при обмене долями, нужно будет оплачивать услуги нотариуса. Выбирайте сами, какую сделку лучше применить, во многом это будет зависеть и от отношений между родственниками. Но, обмен долями между родственниками ничем не отличается от обмена долями между любыми другими людьми.

Вам также может быть интересно, как правильно составить договор купли-продажи квартиры. Читайте подробнее в статье >>

Подведем итоги

  • Сделка мены идентична сделке купли-продажи: нужно направлять другим собственникам извещение об отчуждении доли и оплачивать налог 13%, даже если обмен производится между близкими родственниками.
  • Обмен доли является исключительно нотариальной сделкой.
  • При отсутствии завещания наследники могут сами решить, как и в каких долях распределить наследство между собой.
Читайте также:  Развод не по месту регистрации - Юридические советы

Обмен долями в квартирах между родственниками: порядок процедуры, стоимость в 2021 году

Обмен долями между родственниками - Юридические советы

Собираясь обменяться с родственниками частью в недвижимости, следует учитывать, что обмен долями в квартирах между родственниками проводится без каких-либо льгот со стороны государства.

Помимо стандартного обмена долей родственники могут выбирать куплю-продажу или дарственную.

Выбор способа передачи недвижимости определяют с учетом особенностей сделки, расходов, сроков и требований к оформлению.

Особенности сделок с долевым имуществом

Для того чтобы, быстро получить ответы на свои вопросы, обращайтесь за юридической консультацией в онлайн-чат справа или звоните по телефону: 8 (800) 302-32-85

Доля в квартире – часть недвижимости, распоряжаться которой приходится с согласия других собственников.

Собираясь обменяться долевой недвижимостью, сторонам следует учесть ряд особенностей:

  1. Обязательное согласование с другими владельцами. Чтобы получить право на обмен следует оформить нотариальный отказ, либо дождаться истечения 30-дневного срока. Это касается всех сделок с долями, за исключением случая, когда стороны использовали для оформления дарственные.
  2. Обмен – сделка отчуждения, предусматривающая возмездность. С участников сделки могут взыскать подоходный налог.
  3. Мена долей детей, не достигших совершеннолетия, производится только с согласия органов опеки.
  4. Менять можно только части жилья, отнесенных к одной форме собственности. Поменять муниципальную комнату на площадь в индивидуальном пользовании невозможно, поскольку собственники разные.

Если особенные условия мены долей устраивают владельцев, переходят к оформлению, предварительно изучив установленный законом порядок действий.

Пошаговое описание процедуры мены с родственниками

Чтобы благополучно обменяться жилплощадью со своим родственником, придерживаются стандартной схемы заключения договоров отчуждения с поправкой на потребность в получении согласия от соседей.

Шаг 1. Уведомление о намерении обменять долю

Обсудить предстоящее изменение состава участников собственности. Согласно законодательству, соседи по квартире имеют право преимущественного выкупа, что предполагает письменное уведомление каждого о планируемой передаче доли в рамках сделки мены (за некоторыми исключениями).

Уведомление отправляют на имя каждого сособственника квартиры и дают время на принятие решения. Чтобы не оформлять нотариального письменного отказа со стороны совладельцев, рекомендуется подождать, пока не истечет отведенный законом месяц ожидания ответа.

Скачать образец уведомления

Шаг 2. Составление договора

Перед заключением договора сторонам предстоит договориться о предмете сделки и условиях отчуждения. Сделать это возможно в рамках договора дарения, мены или дарственной. Рекомендуется обратиться к юристу или нотариусу с просьбой помочь в надлежащей подготовке документа, либо использовать для составления образец.

Во избежание проблем с регистрацией долей в Росреестре, все документы на доли тщательно проверяют до того, как ставить подписи.

Шаг 3. Перерегистрация недвижимости в Росреестре

Переход права новому владельцу требует регистрации в единой базе Росреестра. Местом подачи заявлений служит отделение МФЦ или Росреестра. Каждая из сторон является в отделение уполномоченного органа, оплачивает стандартную регистрационную пошлину и передает документы на недвижимость и саму сделку.

С момента подачи заявлений до получения новых выписок уходит около 1-2 недель. Сделка считается завершенной после того, как собственники получили новые выписки.

Шаг 4. Снятие с регистрации и освобождение жилплощади

После получения выписки стороны обязаны сняться с регистрационного учета по предыдущему адресу и прописаться по новому.

Если одна из сторон не исполняет этого условия договора, обращаются в суд с целью признания лица утратившим право проживания с последующим принудительным выселением.

Варианты обмена долями в квартирах

Дорогие читатели! Если у вас возникли вопросы, обратитесь за консультацией к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефону (звонок бесплатный): 8 (800) 302-32-85

Чтобы не сожалеть впоследствии о совершенной сделке, рекомендуется изучить особенности разных способов передачи жилья родственникам. Стоит предварительно проконсультироваться у юриста и получить рекомендации по выбору варианта обмена с учетом конкретных обстоятельств.

Одновременная покупка и продажа долей

Купля-продажа – возмездная сделка отчуждения, предполагающая оплату стороне, отдающей собственность. По сути, каждый из родственников, решивших обменяться жилплощадью, продает его и покупает за вырученные деньги новую долю.

Договор заключается в стандартном режиме на продажу и на покупку. По каждой сделке готовят свой пакет документации, договор составляют в трех экземплярах – покупателю, продавцу, Росреестру.

К основным реквизитам договора купли-продажи (ДКП) относят:

  • Сведения о сторонах сделки;
  • Описание отчуждаемого объекта (адрес, размер квартиры и доли, этажность дома);
  • Условия сделки (стоимость, способ и оплаты);
  • Ответственность сторон в случае неисполнения договора.

Внизу должны стоять дата, подписи и расшифровки обеих сторон. Договор подлежит нотариальному заверению.

Скачать образец договора купли-продажи

Договор мены

Договор мены дает больше возможностей участникам сделки, и одновременно ограничивает их при выполнении процедуры:

  • Во-первых, меняясь с родственником, второй собственник избавляется от необходимости проведения денежных расчетов;
  • Во-вторых, документ позволяет меняться не только частной собственностью, но и муниципальной.

В последнем случае понадобится согласовать сделку с администрацией населенного пункта, которому принадлежит квартира. Вместе с заявлением в муниципалитет передают:

  1. Договор соцнайма каждого из родственников.
  2. Справки о составе семьи.
  3. Документ об отсутствии задолженности по ЖКХ.
  4. Согласие остальных родственников.
  5. Разрешение опеки (при необходимости).

Муниципалитет редко проверяет, насколько равноценен обмен, что позволяет расшириться кому-либо из родственников без каких-либо негативных последствий.

При составлении договора мены учитывают наличие обязательных реквизитов:

  • Паспортные данные;
  • Сведения о недвижимости (точное месторасположение, этаж, число комнат, площадь);
  • Выписка ЕГРН или свидетельство на собственность;
  • Договор мены/купли-продажи/дарения (по выбору сторон);
  • Информация о лицах, сохраняющих право проживать на отчуждаемой жилплощади;
  • Сроки снятия с регистрации и освобождения жилья;
  • Установленные обременения (если есть).
  • Подписи сторон.

После подписания дарственных необходимо зафиксировать изменения в праве собственности.

Скачать образец договора мены долями

Дарственная

Чтобы поменяться жилплощадью, собственники долей составляют сразу 2 дарственные. Во избежание проблем к оформлению привлекают нотариуса. Особенность дарственной между близкими родственниками – освобождение одариваемого от налога с дохода по сумме стоимости объекта.

Дарение происходит одновременно с обеих сторон – один родственник дарит другому, и в обратном порядке. Нужно учитывать, что сделка считается состоявшейся только после регистрации в Росреестре. Если у одной из сторон сорвется процесс регистрации, вторая не обязана отказываться от своей доли. Такой вариант двойного дарения подходит только при полном доверии между родственниками.

Скачать образец договора дарения долей

Как меняться, если доли неравны

Обмен не всегда означает, что стороны обмениваются равноценным жильем, даже если речь идет о родственниках. Новая часть собственности может оказаться дороже, больше или находиться в более престижном районе.

Стоимость самих долей в договоре указывать не надо. Стороны сделки просто фиксируют сумму и время на проведение расчетов. В подтверждение факта получения средств пишут обычную расписку.

От чего зависит выбор способа оформления

Надоело читать? Позвоните юристу и он быстро вас проконсультирует по любым вопросам (бесплатный звонок по всей России): 8 (800) 302-32-85

Чтобы принять верное решение, определяя оптимальный способ оформления обмена долями, стоит сравнить основные характеристики каждого из вариантов:

Способ оформления/Особенности сделки
Купля-продажа
Мена
Дарение
Предварительное уведомление совладельцев Требуется Требуется Необязательно, но рекомендовано.
Расходы Нотариус, юрист, регистрация для двух сделок по ДКП. Нотариус, юрист, изменения в Росреестре фиксируют по одному договору. Двойные расходы на дарственную в Росреестре, у нотариуса.
Налоги 13% НДФЛ платят для сделок с жильем, приобретенным не более 3-5 лет накануне. Норма аналогична взысканию налога при купле-продаже жилья. Риск начисления НДФЛ на всю стоимость доли, если нет близкого родства.
Особые характеристики На стандартных условиях. Допускает обмен неприватизированными долями с согласия муниципалитета. Выгодно для близких родственников.
Читайте также:  Неисполнение обязательств управляющей организацией - Юридические советы

На выбор варианта оформления могут влиять индивидуальные обстоятельства. Например, готовность всех собственников подписать нотариальный отказ, участие в обмене несовершеннолетних, размер и стоимость обмениваемого имущества и т.д.

Сроки и стоимость оформления

На оформление обменной операции обычно уходит 1 день, сама сделка длится гораздо дольше:

  • Получение отказа/согласия соседей – до 30 дней;
  • Подготовка документов – до 7 дней;
  • Регистрация перехода права собственности в Росреестре – 7-14 дней.

В итоге, процесс может занять от недели до 1,5 месяцев.

Расходы на переоформление жилплощади могут составить:

  • Регистрационная пошлина при подаче заявлений в Росреестр – по 2 тысячи рублей;
  • Нотариальное заверение – от 500 рублей;
  • Помощь юриста – около 1 тысячи рублей.

Помимо основных затрат на оформление существуют дополнительные расходы на нотариуса согласно установленному пп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ нотариальному тарифу – 0,5% от стоимости, но не выше 20 тысяч рублей.

Налогообложение при обмене

Многие собственники долей ошибочно считают, что при обмене налог платить не придется. В результате после передачи имущества друг другу родственники выясняют, что должны уплатить НДФЛ на крупную сумму.

Согласно ст. 567 ГК РФ, договор мена регулируется теми же правилами, что и купля-продажа. Это означает, что продавец должен заплатить 13% от стоимости полученной доли.

Не платить НДФЛ можно только в 2 случаях:

  1. Меняются недвижимостью спустя 5 лет после приобретения.
  2. Прошло 3 года после того, как собственник унаследовал, принял дар или приватизировал жилплощадь.

Чтобы избежать крупных расходов на налоги, связанные со сделкой, следует до того, как оформить договор с родственником получить консультацию у юриста, специализирующегося в имущественном праве.

Судебная практика по решению споров по обмену долями

После сделок с обменом жильем могут возникать спорные ситуации, требующие обращения в суд. Перед подачей иска в суд рекомендуется изучить позицию суда по этому направлению.

Сделки с недвижимостью между родственниками: главные особенности и ограничения

Иногда возникает необходимость провести сделку с недвижимостью между родственниками. В большинстве случаев это возможно, но есть юридические особенности и ограничения, о которых нужно знать заранее. Рассказываем о самых важных.

Кто считается близкими и взаимозависимыми родственниками

Некоторые сделки с недвижимостью невозможны между близкими родственниками, другие имеют свои нюансы, если родственники считаются взаимозависимыми. Для этого нужно сначала разобраться в понятиях.

К близким относятся родственники по прямой восходящей и нисходящей линии — родители и дети, дедушка, бабушка и внуки, а также полнородные и неполнородные (имеющие общих мать или отца) братья и сестры (СК РФ, ст.14).

Взаимозависимыми считаются супруги, родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный (НК РФ, ст.105). 

Контроль со стороны налоговых органов

  • Нередко сделки с  недвижимостью между родственниками могут оказаться фиктивными. 
  • Для получения налогового вычета за квартиру родственники могут оформить все бумаги и зарегистрировать сделку, а вот денежных расчетов по факту не произвести.
  • Бывает и так, что для уменьшения налога за проданную недвижимость, родственники в документах умышленно занижают ее стоимость.
  • Поэтому налоговые органы особенно внимательно относятся к таким сделкам и имеют право провести проверку.
  • ❗️Например

 Ольга, купившая квартиру год назад, решила продать ее брату Станиславу.

Чтобы уменьшить размер имущественного налога, она в договоре купли-продажи указала меньшую сумму, чем брат заплатил за нее по факту и наличными.

Налоговая служба сочла такую цену подозрительной, перевод денежных средств не был зафиксирован, и прошла дополнительная проверка, в ходе которой выяснилось несоответствие заявленной и уплаченной суммы. 

Покупка недвижимости у родственника в ипотеку

Если недвижимость покупается у близкого родственника в ипотеку, то продавцу необходимо предоставить документ, подтверждающий, что ему есть где жить.

Комментарий эксперта

Документом от продавца может быть выписка ЕГРН, свидетельство о праве собственности или паспорт с пропиской по другому адресу. Таким образом банк страхует себя и минимизирует риск мошеннической сделки между родственниками.

Евгения Соколова, эксперт ДомКлик 

Получение налогового вычета

Налоговый вычет — это возврат подоходного налога 13%, который государство регулярно удерживает из вашей официальной зарплаты. При покупке недвижимости часть этих денег можно вернуть: до 260 000 рублей от стоимости недвижимости, и до 390 000 рублей за проценты, если недвижимость куплена в ипотеку.

Но если вы покупаете недвижимость у взаимозависимого родственника, налоговый вычет вы получить не сможете — ни за недвижимость, ни за выплаченные проценты по ипотеке.

❗️Например

Олег собрался купить квартиру у сестры, которая решила переехать за границу. Сестра Олега — его взаимозависимый родственник, и за покупку такой недвижимости налоговый вычет Олегу не полагается. Но если квартира покупается в браке, налоговый вычет за нее может получить жена Олега, так как она не является взаимозависимым родстенником для его сестры.

Сделки с несовершеннолетними родственниками 

По закону между родственниками и детьми запрещены возмездные сделки (ГК РФ, ст.37). Поэтому и использование средств маткапитала для покупки жилья у родственников часто приводит к признанию сделки недействительной.

  1. Даже если фактически платит не ребенок, а государство, законность таких сделок оказывается под угрозой расторжения.
  2. ❗️Например
  3. Роман, Татьяна и их несовершеннолетний сын Илья получили материнский капитал, который решено было потратить на улучшение жилищных условий — покупку квартиры у бабушки Ильи.

Так как фамилии у несовершеннолетнего внука и бабушки были разные, нарушений не выявили — право собственности на квартиру оформили за семьей, а Пенсионный фонд перечислил средства маткапитала на счет продавца. Однако через некоторое время была произведена прокурорская проверка: нарушение было обнаружено, а сделку в судебном порядке признали недействительной.

Сделки с недвижимостью между супругами

Если имущество было приобретено в браке, оно является совместной собственностью. Один из супругов не может продать, подарить или купить у второго недвижимость, которая и так ему принадлежит по закону на общих правах (СК РФ, ст.35).

Все о том, как делится общесупружеское имущество, вы можете прочитать в подробной статье

❗️Например

Ирина и Антон попали в сложную ситуацию — у Антона скопился приличный долг в микрокредитной организации. Возникла опасность, что его могут признать банкротом, а имущество продать с торгов. Право собственности на недвижимость принадлежало Антону, и, чтобы спасти квартиру, он решил оформить договор дарения на супругу.

Нарушений выявлено не было, и переход права собственности был зарегистрирован. После того как Антона признали банкротом, в ходе проверки суд установил, что сделка была проведена с нарушением норм закона — квартира была куплена в браке и являлась совместной собственностью. Сделку признали недействительной.

Проверить недвижимость перед продажей или покупкой и исключить потерю права собственности можно, заказав экспертную «Юридическую проверку» от ДомКлик

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *