Возврат денег за подаренную квартиру — Юридические советы

Казалось бы, что может быть лучше ситуации, когда вам подарили недвижимость? Но есть немало случаев, когда лицо, получившее в дар жилье, хочет от него отказаться. А можно ли вернуть подаренную квартиру обратно? Поговорим об этом в данной статье.

Есть ли законная возможность возврата подаренного жилья?

Дарственная может иметь обратную силу. То есть, процедура возврата подаренного жилья возможна, однако сделать это достаточно сложно.

Гарантом нового владельца квартиры, которая досталась ему в дар, являются следующие законодательные пункты:

  1. Статья 573 ГК РФ (часть 1);
  2. Статья 574 ГК РФ (пункт 3);
  3. Статья 578 ГК РФ;
  4. Статья 450 ГК РФ.

С юридической стороны отказ на принятие недвижимости в подарок является достаточно сложным случаем, но возможность возврата объекта дарения по закону все же имеется.

В 578 статье ГК РФ есть следующая информация:

  1. Даритель имеет право на отмену дарения, если лицо, которому он передает жилье в дар, нанесло ему телесные повреждения, покушалось на его жизнь или жизнь его близких родственников. Если даритель ушел из жизни по вине одариваемого, аннулированием дарственной в суде могут заниматься его наследники.
  2. Можно вернуть переданное в дар жилье, если одаряемый пользуется им настолько небрежно, что есть риск его утраты.
  3. Дарственная может содержать пункт о возможности отменить дарение, если даритель переживет одаряемого.

Имеется ли у одариваемого возможность вернуть жилье дарителю?

Возврат денег за подаренную квартиру - Юридические советы

  • оформление дарственной на бывшего владельца;
  • оформление письменного соглашения об отмене дарственной.

В случае заверения договора дарения у нотариуса, в заверении будет нуждаться и соглашение об отмене. Также должна будет проведена гос. регистрация отмены договора.

Если одаряемый решил вернуть квартиру, первоначально нужно уведомить об этом дарителя. Вообще закон свидетельствует о наличии права отказа от дара до того, как были оформлены документы. В противоположном случае в одностороннем порядке представленные вопросы решить не получится.

Рассмотрим этапы рекомендуемых действий одариваемого в представленной ситуации:

  1. Пойти к нотариусу, который осуществлял заверение договора.
  2. Представить нужный пакет документов.
  3. Составить новую дарственную на бывшего хозяина или соглашение об отмене старой.
  4. Провести регистрацию нового документа в Росреестре.

Вне зависимости от того, будет оформляться новая дарственная или соглашение об отмене, при проведении данной процедуры должны присутствовать обе стороны. Иногда может потребоваться также разрешение от лиц, которые проживают в квартире.

В случае желания одариваемого вернуть жилье бывшему владельцу, лучше произвести оформление стандартной дарственной. Законом не установлена форма соглашения об отказе от дара. По этой причине возможна свободная форма его оформления.

В данном соглашении обязательно должны присутствовать следующие сведения:

  1. ФИО сторон.
  2. Предмет оформления.
  3. Реквизиты договора, который требуется отменить.
  4. Характеристики квартиры.
  5. Процедура компенсации расходов на осуществление сделки.
  6. Подписи обеих сторон.

В соглашении могут содержаться и иные сведения. Заявление о регистрации права собственности можно подписать, заполнив предоставленный в регистрирующей организации бланк.

Причины возврата

Чтобы даритель мог вернуть переданное в дар жилье или его долю, должны быть веские причины и обстоятельства.

Относительно же одариваемого, закон не предполагает наличие причин или условий. В статье 573 ГК РФ говорится о том, что одариваемый может не объяснять причин, по которым он отказывается от дара.

На заметку: Если договор не был зарегистрирован, одариваемый может легко отказаться от предлагаемого дара. А если подарок уже был принят, договор считается исполненным.

По ГК РФ одаряемый может отказаться от дара, пока он не был ему передан, и в этом случае договор будет расторгнут. При заключении же письменного договора, придется и отказ оформлять в письменном виде.

При отказе одаряемого от подарка, даритель может требовать с него компенсацию за ущерб, возникший по причине отказа.

Как вернуть жилье после регистрации?

Договор, который был зарегистрирован в Росреестре, может быть отменен лишь другим договором, что также пройдет регистрацию. Возможно это лишь в случае согласия обеих сторон. В ином случае представленный вопрос можно будет решить только через суд.

Если обе стороны согласны с тем, что сделку нужно отменить, потребуется написать отказ от получения дара.

В 450 статье ГК РФ говорится о том, что без судебного разбирательства возврат жилья по дарственной возможен, если имеется согласие на это обеих сторон.

Договор может быть расторгнут, если не был соблюден какой-либо его пункт. При осуществлении действий одной стороны в ущерб другой, дарственная также может быть расторгнута, но уже через суд.

Также дарственная может содержать пункт о возможности одностороннего ее расторжения.

Как дарителю вернуть подаренный объект?

Как дарителю вернуть переданное в дар жилье? Это возможно при выполнении двух вариантов:

  1. Поговорить с одаряемым и добиться его согласия на возврат подарка. В данном случае обеими сторонами составляется соглашение о расторжении договора.
  2. При отсутствии согласия со стороны одариваемого на возврат подаренного жилья, можно обратиться в суд. Для этого даритель должен иметь основания. Суд потребует доказательств на право вернуть жилье после дарения.

Решение данного вопроса через суд является достаточно трудоемким. Кроме предоставления доказательств необходимо будет оплатить госпошлину. Потребуется запастись терпением, так как данный процесс не будет быстрым. В ситуации если решение суда будет в пользу дарителя, ему вернут квартиру.

Требуемые документы

Возврат денег за подаренную квартиру - Юридические советы

  • заявление;
  • дарственная;
  • паспорта обеих сторон;
  • выписка из ЕГРП;
  • справка о числе прописанных в квартире;
  • разрешение проживающих на то, чтобы ранее составленная дарственная была отменена;
  • чек об оплате госпошлины;
  • документы на объект дарения (кадастровый паспорт, справка об оценочной стоимости);
  • доверенность (в случае участия в сделке представителя одной из сторон).

В разных случаях могут потребоваться и дополнительные бумаги. Подать документы можно в Росреестре или в МФЦ.

Бумаги можно принести лично, отправить их по почте или через интернет (при наличии электронной подписи). Но самым быстрым будет вариант личного присутствия обеих сторон у регистрирующего органа.

Сколько времени и денег потребуется для оформления?

Обычно заявление рассматривают не более чем 7 рабочих дней. Но дату получения документов стороны узнают только после того, как сотрудник регистрирующего органа примет все подготовленные документы и напишет расписку об их принятии.

  • Если имело место быть самостоятельное обращение в Росреестр, оплата за государственную регистрацию составит 2000 рублей.
  • За то, что будет переделано свидетельство, запросят 200 рублей.
  • Нотариус попросит за свои услуги 3000-7000 рублей, плюс оплата технической работы составит 5000-8000 рублей.
  • Госпошлина в случае использования услуг нотариуса составит 0,5% от стоимости сделки, но не меньше 300 и не больше 20000 рублей.

Случаи отказа

В отмене дарственной может быть отказано в случаях:

  1. Соглашение было составлено неграмотно.
  2. Договор не прошел регистрацию.
  3. Нахождение заявителя в невменяемом состоянии.

При отказе у заявителя имеется возможность подать иск снова до конечного срока возможности его подачи.

Нюансы отказа от дара

Отмена дарственной имеет некоторые нюансы:

  1. В случае становления владельцами квартиры после регистрации дарственной двух супругов, потребуется соглашение каждого супруга на отказ от дара. Но этого добиться не всегда бывает просто.
  2. Помощь в оформлении отказа может оказать нотариус, что позволит избежать ошибок. Однако нотариусов, имеющих опыт с делами об отказе от переданной в дар квартиры не так уж много.
  3. Несмотря на то, что дарение считается безвозмездной процедурой, требуется оплата налога, за исключением ситуаций, когда стороны являются близкими родственниками.
  4. При отмене договора оплате подлежат только услуги нотариуса и госпошлина.
  5. При судебном разбирательстве суд обычно находится на стороне одариваемого. Последнему не нужно объяснять каких-либо причин в отличие от дарителя.

Срок давности сделки после того, как она была зарегистрирована

Максимальным сроком, за который имеется возможность аннулирования сделки, является трехгодовой.

Однако, даже по истечении трех лет иск в суд может быть принят, в случае, если пропуск срока имел уважительные причины.

Есть ли возможность на оспаривание договора у третьего лица?

Оспорить дарственную могут родственники дарителя или представители органов власти.

Родственниками иск в суд может быть подан в нижеприведенных ситуациях:

  • смерть дарителя;
  • признание дарителя недееспособным;
  • иные ситуации, предусмотренные законодательством.

К представителям органов власти, способным оспорить дарственную, относятся следственные органы и органы опеки.

Договор может быть оспорен третьим лицом исключительно через суд.

Заключение

При передаче жилья в дар своему родственнику или человеку, не находящемуся с дарителем в родственной связи, у последнего есть право на его возврат. И на сегодняшний день таких ситуаций достаточно много. На большинстве юридических интернет-порталах часто встречаются вопросы типа: «Хочу вернуть подаренную квартиру. Как это сделать?».

При согласии обеих сторон это сделать просто. Дарственная может быть отменена, а также можно передарить недвижимость обратно.

В иных случаях для возвращения квартиры придется обращаться в суд, где потребуются доказательства прав.

Видео по теме

Как продать подаренную квартиру

Сделки с подаренной недвижимостью вызывают много вопросов: можно ли вообще ее продавать, на каких условиях, какой налог придется заплатить. Разбираемся, как продать подаренную квартиру.

Можно ли продать подаренную квартиру

Подарить квартиру — значит передать ее другому человеку безвозмездно. Новый собственник распоряжается имуществом, не спрашивая разрешения у дарителя. Поэтому продать квартиру он может сразу, как получит выписку из ЕГРН.

Если квартиру подарили одинокому взрослому человеку, и в ней никто не живет, с продажей все просто. Но некоторые случаи вызывают вопросы.

Даритель живет в квартире. Договор дарения безвозмездный — значит, в нем нельзя прописать условие о проживании дарителя (ст. 572 ГК РФ). Собственник имеет право продать квартиру, даже если тот, кто ее подарил, все еще в ней живет.

Квартиру подарили ребенку. Квартиру продают, но при этом покупают ребенку жилье не хуже, чем предыдущее: не меньше по площади и не дешевле. Если покупать новую квартиру не собираются, деньги кладут на счет ребенка и «замораживают» до наступления совершеннолетия. Сделки с имуществом несовершеннолетних согласуют с органами опеки.

Квартиру подарили недееспособному человеку. Опекун продает квартиру, покупает подопечному жилье не хуже или переводит деньги от продажи на его счет. Разрешение на сделку получают в органах опеки и попечительства.

Квартиру подарили одному из супругов. Подаренная квартира не считается совместно нажитым имуществом и не делится при разводе. Но если ее продать и на вырученные деньги купить другую квартиру, новое жилье считается общим.

При разводе придется доказывать в суде, что деньги на покупку взяли с продажи подаренной квартиры. Чтобы избежать такого сценария, перед покупкой нового жилья заключают брачный договор, где закрепляют правила раздела имущества.

Или прописывают в договоре купли-продажи, что новое жилье приобретают на деньги, вырученные с продажи подаренной квартиры.

Дарение оспорили в суде. Если суд отменил дарение, жилье переходит обратно к дарителю (ст. 578 ГК РФ). Тот, кому квартиру подарили, больше не является собственником и не может ее продать.

Процедура продажи

Подаренные квартиры продают так же, как купленные. Продавец собирает документы, находит покупателя и заключает с ним сделку.

Если у квартиры один взрослый собственник, для сделки достаточно паспорта и договора купли-продажи. Если квартира в общей собственности или принадлежит ребенку, придется взять согласие других владельцев или разрешение на сделку в органах опеки и попечительства.

Бывает, что покупатели просят дополнительные документы: выписки из ЕГРН и домовой книги, договор дарения, техпаспорт на квартиру из БТИ, справки от коммунальщиков об отсутствии долгов и даже заключение от нарколога и психиатра о дееспособности продавца.

Они нужны, чтобы убедиться: в квартире никто не прописан, на ней не висят долги, новым владельцам не придется платить штраф за несогласованную перепланировку, а продавец отвечает за свои действия. Лучше собрать эти документы заранее, чтобы не тратить время перед заключением договора.

Когда пакет документов собран, продавец выставляет квартиру на продажу и находит покупателя. Чтобы заключить сделку, обе стороны подписывают договор купли-продажи. В нем фиксируют данные продавца и покупателя, информацию о квартире, условия сделки. 

Читайте также:  Ответственность учредителя ООО за налоговые нарушения - Юридические советы

Переход права собственности регистрируют в Росреестре: пишут заявление, платят госпошлину. Покупатель становится полноправным собственником квартиры, когда забирает выписку из ЕГРН.

Покупатель оплачивает стоимость квартиры продавцу на этапе заключения договора или после того, как получит выписку. Расплатиться можно наличными, переводом на счет, через ячейку в банке, депозит у нотариуса, аккредитив. 

Иногда у сделки появляются дополнительные этапы: экспертная оценка недвижимости, заключение предварительного договора, регистрация сделки у нотариуса. Это зависит от конкретного случая: например, квартира принадлежит ребенку или ее покупают в ипотеку.

Возврат денег за подаренную квартиру - Юридические советы

Налог с продажи

Продавец платит с продажи квартиры налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Он составляет 13% от суммы сделки. Но есть нюансы.

Когда человек получает квартиру в дар, он тоже платит НДФЛ. Исключение — если квартиру подарил близкий родственник: родитель, ребенок, супруг, брат или сестра, бабушка или дедушка, внук. Тогда налог платить не нужно.

Раньше налог платили и за подарок, и за продажу в полном объеме. Получается, отдавали 26% от стоимости квартиры. С 2019 года правила изменились: теперь, когда платят налог с продажи, из суммы сделки вычитают стоимость квартиры, с которой платили НДФЛ после дарения (Федеральный закон от 29.09.2019 № 325-ФЗ).

Допустим, человек получил квартиру в подарок от дальнего родственника. Жилье стоило 2 млн рублей. Он заплатил налог — 260 тыс. рублей. Через полгода продал квартиру за 2,2 млн рублей. Налог с продажи составил 26 тыс. рублей.

Чтобы уменьшить налог при продаже, нужно сохранить декларацию и чеки об оплате налога с подарка.

Если налог с подаренной квартиры не платили, при расчете из стоимости недвижимости вычитают 1 млн рублей. 

Допустим, мама подарила квартиру дочери. Налог не платили  — подарок был от близкого родственника. Спустя полгода дочь решила квартиру продать за 2 млн рублей. Налог с продажи составит 130 тыс. рублей, потому что из налоговой базы вычли миллион.

Налог с продажи платить не нужно, если прошел минимальный срок владения. Он составляет 3 года для жилья, подаренного близкими родственниками. В остальных случаях дарения — 5 лет. Срок отсчитывают от даты регистрации, она указана в свидетельстве о праве собственности или выписке из ЕГРН.

Чтобы заплатить налог, подают декларацию по форме 3-НДФЛ. Это нужно сделать не позднее 30 августа года, следующего за тем, в котором продали квартиру. Декларацию подают через личный кабинет на сайте ФНС или лично в отделении налоговой службы. Налог платят не позднее 15 июля того года, в котором подали декларацию.

Сейчас читают

Как выгодно продать квартиру

Зачем нужна выписка из домовой книги и как ее получить

Моя квартира не продается. Что делать?

Купили квартиру, а прежний владелец отсудил ее?

Причем добиться от продавца возврата денег, уплаченных за недвижимость, так и не удалось? В таких случаях добросовестные приобретатели жилых помещений смогут рассчитывать на компенсацию от государства. Но все же лучше до покупки жилья узнать, как избежать подобных ситуаций

С 1 января 2020 г. вступают в силу изменения в Закон о государственной регистрации недвижимости, дающие добросовестному приобретателю жилого помещения право на получение компенсации от государства в случае, когда собственник истребует это помещение в судебном порядке1.

Предлагаем вспомнить, в каких случаях суд по иску собственника2 может лишить добросовестного приобретателя жилья, какие действия следует предпринять при покупке жилой недвижимости, чтобы этого не случилось, и какие преимущества дают добросовестным приобретателям жилых помещений принятые законодательные изменения.

Добросовестным приобретатель будет считаться, если к моменту совершения им возмездной сделки с жильем он не знал и не мог знать о том, что человек, который передает ему жилое помещение, в действительности не имеет на это права.

То есть приобретателю придется доказать в суде, что, совершая сделку по приобретению недвижимости, он проявил разумную осторожность и осмотрительность и совершил все возможные действия для того, чтобы узнать, обладал ли продавец правом распоряжаться имуществом3.

Примерный перечень таких действий будет описан ниже.

По общему правилу добросовестный приобретатель, получивший жилое помещение на условиях возмездности, т.е. уплатив за него действительную стоимость, не может быть лишен жилья. Однако законом предусмотрены случаи, когда у собственника возникает право требовать возврата утраченного им имущества.

Истребование своего имущества из чужого незаконного владения (виндикация) является одним из способов защиты собственником своих вещных прав. Завладеть чужим имуществом можно разными способами – от банального хищения до добросовестного приобретения на возмездных условиях. И последнее не всегда будет гарантировать покупателю недвижимости защиту приобретенных прав на нее.

Итак, в каких же случаях добросовестный приобретатель может быть лишен жилья по иску действительного собственника? Для этого законодатель определил несколько условий.

Во-первых, жилое помещение должно выбыть из владения собственника или иного законного владельца (к примеру, арендатора или доверительного управляющего) помимо их воли.

Законодатель частично раскрывает смысл слов «помимо их воли», указывая на то, что имущество может быть утеряно, похищено или выбыть из владения иным путем.

Имеются в виду случаи, когда собственник не желал наступления этих последствий и перестал владеть жилым помещением в результате действий или решений сторонних лиц, которые не были им одобрены в будущем.

Такие действия или решения далеко не всегда могут иметь преступный характер.

Легко смоделировать ситуацию, при которой продавец во исполнение некого судебного решения получил от собственника квартиру, осуществил ее продажу добросовестному приобретателю, а впоследствии суд вышестоящей инстанции отменил такое решение. В этом случае изъятое у собственника на основании судебного акта жилое помещение также будет считаться выбывшим из владения помимо его воли4.

Во-вторых, жилое помещение должно быть приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать. Речь идет о том, что человек, выступивший продавцом жилья, в действительности не обладал правомочием распоряжаться им: не являлся собственником и не получал от него указаний продавать имущество (путем выдачи доверенности на продажу, заключения агентского договора и т.п.).

Совокупность этих двух обстоятельств будет свидетельствовать о том, что покупателю жилого помещения, скорее всего, придется расстаться со своим приобретением в случае, если собственник инициирует виндикацию.

И самым обидным для добросовестного приобретателя в этой ситуации станет то, что, признавая сделку по приобретению недвижимости недействительной, суд не сможет обязать продавца возвратить несостоявшемуся покупателю деньги, уплаченные за жилье5.

Как не допустить незаконную передачу прав на недвижимое имущество – читайте в материалах «Чтобы мошенники не передали недвижимость в чужую собственность…

владельцу нужно подать заявление, которое наложит ограничение на сделки с его имуществом», «Помешает ли новый закон мошенникам отбирать недвижимость у ее владельцев», «Что помешает аферистам взять кредит на ваше имя или отобрать недвижимость».

Нередко происходит так, что приобретенная человеком квартира или загородный дом становится для него и членов его семьи единственным пригодным для проживания помещением. Действующее законодательство закрепляет правило, по которому на такое жилье не может быть обращено взыскание (исполнительский иммунитет), за исключением случаев, когда оно обременено ипотекой6.

Однако проблема в том, что природа исков об истребовании не тождественна искам о взыскании. Виндикация имеет своим предметом возврат конкретной вещи – жилого помещения.

В то время как иск о взыскании предполагает «изъятие» находящегося в собственности должника имущества в определенной последовательности7: денежные средства в рублях, в случае их недостаточности – денежные средства в иностранной валюте, если и их не хватило – драгоценные металлы и т.д.

Кроме того, если толковать положения закона буквально8, то «обращение взыскания на имущество должника» (собственно взыскание) и «изъятие у должника имущества, присужденного взыскателю» (виндикация) даже с точки зрения исполнительного производства представляют собой разные меры принудительного исполнения.

Потому суды придерживаются позиции, согласно которой приобретатель не наделен исполнительским иммунитетом в случае истребования у него единственного жилья. При этом не играет роли, является он добросовестным или нет.

Аналогична позиция судов и в делах о применении последствий недействительной сделки по приобретению жилья (реституция): ссылка на то, что жилое помещение является единственно пригодным для проживания приобретателя и его семьи, правового значения иметь не будет.

При решении вопроса о добросовестности приобретателя жилого помещения суды тщательно исследуют вопрос, принимал ли он перед заключением сделки достаточные разумные меры для выявления правомочий продавца на отчуждение помещения.

  • Дабы обезопасить себя от иска собственника, приобретателю прежде всего необходимо помнить о правилах публичной достоверности государственных реестров9. Нужно проверить, является ли продавец помещения его титульным собственником, заказав выписку о приобретаемом объекте недвижимости в управлении Росреестра по субъекту РФ. В выписке может содержаться и отметка о наличии судебных споров в отношении приобретаемого имущества, нахождении квартиры в залоге или под арестом, что станет сигналом приобретателю о правопритязаниях третьих лиц на жилье10.
  • Использование интернет-сервисов по отслеживанию судебных дел дает возможность заблаговременно до совершения сделки выявить информацию о спорах с участием продавца, которые могут касаться законности владения им недвижимостью.
  • Необходимо подробнейшим образом изучить правоустанавливающие документы на помещение, выявить основания возникновения у продавца прав на него.
  • Комплексная проверка предполагает и получение информации у третьих лиц. Если продавец владеет жильем на основании договора – можно попытаться связаться с предыдущим собственником, если продавец получил жилье в наследство – стоит связаться с нотариусом, выдавшим свидетельство о праве на наследство, и т.д.
  • Важно осмотреть приобретаемое жилье на предмет нахождения там посторонних лиц и выяснить, есть ли у продавца доступ в помещение.
  • Еще одним косвенным признаком юридической нечистоплотности продавца будет являться факт множественной смены собственников квартиры за относительно короткий период времени. Чтобы установить это, понадобится выписка о переходе прав на приобретаемый объект недвижимости, которую можно заказать в управлении Росреестра по субъекту РФ.
  • О недобросовестных намерениях продавца может свидетельствовать цена отчуждения, существенно меньшая, в отличие от рыночной стоимости аналогичного жилья. В случае если приобретатель к моменту, когда он узнал или должен был узнать о том, что приобрел жилье неправомерно, не передаст продавцу деньги за него либо отдаст только часть суммы, суд не признает такого приобретателя получившим жилье возмездно11 и откажет в признании его добросовестным.
  • Родственные связи продавца и покупателя, как и трудовые связи и связи партнеров по бизнесу, существенно усложнят приобретателю задачу доказать свою добросовестность. В этом случае суд будет руководствоваться презумпцией информированности покупателя об отсутствии у продавца правомочий распоряжаться жилым помещением12.
  • При соблюдении описанных правил велика вероятность выявить нарушение закона еще на стадии принятия решения о покупке жилого помещения. Даже если обнаружить правовой дефект не удалось, упомянутые действия дадут гарантию признания судом приобретателя имущества добросовестным. А значит, он получит право возместить убытки, причиненные ему недействительной сделкой.

1. Приобретатель наделен правом представлять доказательства своей добросовестности и возражать против требований собственника в деле о виндикации жилого помещения. Если суд и примет решение о возврате жилья действительному собственнику, то по крайней мере признает приобретателя добросовестным, а это уже немало.

2. Признание приобретателя добросовестным дает ему основания для обращения в суд с иском о возмещении убытков к лицу, по чьей вине проблемное жилое помещение оказалось во владении приобретателя.

Убытки могут заключаться, например, в сумме, уплаченной продавцу (реальный ущерб), а также в неполученных доходах, на которые мог рассчитывать приобретатель, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Это может быть плата за сдачу жилья внаем, если к моменту возврата приобретатель уже заключил договор с нанимателем на определенный срок.

3.

Если добросовестный приобретатель в период владения жильем произвел расходы на его сохранение, содержание (например, осуществил необходимый капитальный ремонт) или улучшение (текущий ремонт), то он вправе требовать от собственника возмещения таких расходов или оставления за собой произведенных им улучшений. Если же улучшения неотделимы без повреждения целостности жилья, приобретатель праве требовать от собственника возмещения произведенных затрат13.

Незаконные действия злоумышленников по отчуждению не принадлежащего им имущества нарушают права не только собственника жилого помещения, но и человека, который формально хоть и не имел на это право, но добросовестно получил такое помещение во владение.

Предусмотренный Гражданским кодексом РФ порядок истребования вещи у добросовестного приобретателя14 обеспечивает утратившему владение собственнику возможность восстановить титул. Вводимый же государством механизм компенсации призван защитить права честных приобретателей, которые наряду с собственниками жилья стали жертвами недобросовестных лиц.

Отныне физическому лицу – добросовестному приобретателю, который был в судебном порядке лишен жилого помещения по виндикационному иску собственника, будет предоставлена государственная гарантия возмещения понесенных им убытков.

Зачастую гражданин, столкнувшийся с мошенничеством при покупке квартиры или дома, а потом и с лишением жилья в судебном порядке, отстаивает свое право на возмещение убытков в суде, однако не может добиться исполнения судебного акта в полном объеме по независящим от него причинам: невозможно установить местонахождение виновного или его имущества, недостаточность такого имущества, бездействие судебных приставов и т.д.

Такого рода нюансы делают институт судебной защиты неэффективным и создают препятствия для возврата гражданами денег, потраченных на новое жилье.

Поэтому если в течение шести месяцев со дня предъявления исполнительного листа по иску добросовестного приобретателя об убытках не будет произведено исполнение или оно будет произведено частично, приобретатель получит право на выплату однократной единовременной компенсации понесенных им убытков за счет казны РФ.

Для получения компенсации нужно будет обратиться в суд с иском к Российской Федерации. Размер компенсации будет устанавливаться судом индивидуально в каждом конкретном случае – по выбору приобретателя он будет равен сумме, уплаченной за жилое помещение, либо размеру кадастровой стоимости истребованного жилья, определенной на дату вступления в силу решения о взыскании убытков.

Если в ходе исполнительного производства приобретатель все же частично взыщет убытки, размер компенсации будет уменьшен судом на сумму взысканных убытков.

После выплаты компенсации добросовестному приобретателю право требовать убытки с их причинителя перейдет к Российской Федерации. Размер такого требования будет равен сумме выплаченной компенсации.

Законодатель не придает вводимым изменениям обратную силу, т.е. если судебный акт, на основании которого истребовано жилье, вступил в законную силу до дня начала действия новой редакции закона, добросовестный приобретатель не сможет получить компенсацию на описанных условиях.

Исключение составляют случаи изъятия имущества у граждан в пользу Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований – в таких ситуациях у приобретателя будет три года со дня вступления в силу законодательных изменений для того, чтобы обратиться за компенсацией.

Положения о компенсации, закрепленные в ранее действовавшем Законе о государственной регистрации прав15, предоставляли право на ее получение не только добросовестному приобретателю, но и собственнику жилья, который был не вправе истребовать свою жилую недвижимость из чужого незаконного владения. В новой редакции собственника лишили такого права.

В отличие от нового закона, старое законодательство распространяло это право как на физических, так и на юридических лиц.

Срок ожидания исполнения после предъявления исполнительного листа по иску об убытках был более длительным – один год. А размер выплачиваемой компенсации был ограничен суммой в 1 млн руб.

1 Федеральный закон от 2 августа 2019 г. № 299-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон “О государственной регистрации недвижимости”».

2 Статья 305 Гражданского кодекса РФ предоставляет такое право не только собственнику, но и иным лицам, владеющим жилым помещением на основании закона или договора, поэтому здесь и далее под термином «собственник» будут иметься в виду все возможные владельцы.

3 Пункт 3 Постановления Конституционного Суда РФ от 22 июня 2017 г. № 16-П.

4 Пункт 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13 ноября 2008 г. № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения».

5 Пункт 3.1 Постановления Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. № 6-П.

6 Абзац 2 ч. 1 ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ.

7 Статья 69 Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

8 Пункты 1, 4 ч. 3 ст. 68 Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

9 Пункт 38 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

10 Абзац 6 Обзора судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления (утв. Президиумом ВС РФ 1 октября 2014 г.).

11 Пункт 37 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

12 Пункт 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13 ноября 2008 г. № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения».

13 Абзацы 2, 3 ст. 303 Гражданского кодекса РФ.

14 Пункт 1 ст. 302 Гражданского кодекса РФ.

15 Статья 31.1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (утратил силу).

Налог на дарение

Даритель не платит налог
Кто не платит налог при получении подарка
Кто платит налог при получении подарка
Размер налога на дарение
Срок оплаты налога на дарение
Как установить стоимость подарка

Когда речь идет о подарках, особенно дорогих, закономерно
возникают вопросы: считается ли подарок доходом и нужно ли платить
налог на дарение? Кто должен платить налог? Даритель? Получатель
подарка? Если налог положен, то с какой суммы он платится? Есть ли
законные способы не платить или снизить налог?

Получите налоговый вычет в течение недели с услугой Быстровычет!

Даритель не платит налог

Давайте определимся раз и навсегда — даритель не должен платить
налог на дарение. Можете спокойно распоряжаться своей
собственностью — дарить деньги, недвижимость, автомобили, часть
бизнеса — при этой процедуре у вас не возникает ответственности
перед налоговым органом, и вы не обязаны уведомлять кого бы то ни
было о своем добром поступке.

И это логично. Делая подарок, вы не получаете доход, а раз так,
то речь не может идти о подоходном налоге.

А как быть тем, кто получил подарок? Давайте разбираться.

Кто не платит налог при получении подарка

Есть ситуации, когда при получении подарка не нужно платить
НДФЛ. Об этом сказано в п. 18.1 ст. 217 НК РФ. То есть
законодательство допускает неуплату налога при получении подарка
несмотря на то, что был получен доход.

Когда вы не должны платить налог на дарение:

1. Полученный вами подарок — это деньги или любое
имущество, кроме недвижимости, транспортных средств, акций, долей,
паев. Основание: абз. 1 п. 18.1 ст. 217 НК РФ.

Пример:

Друзья скинулись и подарили вам с невестой поездку на
тропический остров. Вам не нужно платить налог со стоимости
путешествия, так как этот подарок не относится ни к недвижимости,
ни к прочим ограничениям, упомянутым в НК.

2. Подарок преподнесен близким родственником или членом
семьи

Близкие родственники, согласно п. 18.1 ст. 217 НК РФ и ст. 14
Семейного Кодекса РФ, — это родственники по прямой восходящей и
нисходящей линии: родители и дети; дедушки, бабушки и внуки;
полнородные и неполнородные братья и сестры.

Если вы получили любой подарок от близкого родственника, вы
освобождены от уплаты налога. Обратите внимание — это относится
абсолютно ко всем подаркам, включая недвижимость, автомобили,
акции, доли, паи, деньги и прочее. Основание: абз. 2 п. 18.1 ст.
217 НК РФ. Более подробно читайте в нашей статье «Налог на
дарение родственнику».

Пример:

Дед подарил внуку автомобиль. Внук не должен декларировать
подарок и платить налог, так как дед и внук — ближайшие
родственники.

Пример:

Брат подарил сестре квартиру. Сестра не должна платить налог
на дарение, так как брат и сестра — ближайшие родственники.

Быстрая регистрация и помощь налогового эксперта!

Кто обязан платить налог при получении подарка

Подарок — это экономическая выгода в натуральной или денежной
форме. Или, иначе говоря, доход. А раз так, то необходимо заплатить
налог на дарение. Основание: ст. 41 НК РФ, п. 1 ст. 210 НК РФ.

Когда вы обязаны заплатить налог на дарение:

1. Если даритель не входит в список близких
родственников из п. 18.1 ст. 217 НК РФ и подарил вам недвижимость,
транспортное средство, акции, паи или доли

В этом случае вы готовите декларацию 3-НДФЛ, передаете ее в
налоговую инспекцию по месту жительства и платите налог на
дарение.

Пример:

Теща подарила зятю квартиру. Зять должен будет заплатить
налог на дарение, так как теща и зять не входят в список ближайших
родственников из п. 18.1 ст. 217 НК РФ.

Пример:

Дядя подарил племяннице автомобиль. Так как дядя и племянница
не входят в список ближайших родственников из п. 18.1 ст. 217 НК
РФ, племянница должна будет заплатить налог на дарение
автомобиля.

Пример:

Друзья передумали отправлять вас с невестой на тропический
остров и подарили вам квартиру. Лучше бы они остановились на
путешествии, так как подаренную квартиру придется задекларировать и
заплатить налог с дохода. Причина: друзья не входят в список
ближайших родственников из п. 18.1 ст. 217 НК РФ.

2. Если вы получили подарок от юридического лица или ИП
и стоимость подарка выше 4 000 рублей

Причем это может быть как один подарок, так и несколько,
полученных вами в течение года на общую сумму от 4 тысяч рублей.
Основание: п. 28 ст. 217 НК РФ. Подарком могут быть как деньги, так
и имущество. Налог платится не со всей стоимости подарка, а с
суммы, превышающей 4 тысячи рублей.

Получите налоговый вычет в течение недели с услугой Быстровычет!

Пример:

Контрагент подарил вам духи стоимостью 7 тысяч рублей. Вы
должны будете заплатить налог с суммы, превышающей 4 тысячи, то
есть с 3 тысяч рублей: 13% х 3 000 = 390 рублей.

Пример:

Дилер подарил вам на Новый год бутылку шампанского стоимостью
2 тысячи рублей. Так как подарок дешевле 4 тысяч, вы не должны
платить налог.

Получите налоговый вычет в течение недели с услугой Быстровычет!

Пример:

В течение года компания-работодатель сделала вам несколько
подарков, каждый из которых стоил меньше 4 тысяч рублей. Но к концу
года общая стоимость подарков составила 25 тысяч рублей.
Бухгалтерия должна удержать с вас НДФЛ на сумму, превышающую 4
тысячи: 13% х (25 000 — 4 000) = 2 470
рублей.

Если вы получили подарок от работодателя, то бухгалтерия
самостоятельно оформит перечисление НДФЛ в бюджет государства и
снимет с вас эту сумму при ближайшей выплате зарплаты.

Если же вы получили подарок от сторонней организации, и у нее
нет возможности изъять у вас НДФЛ, вы должны будете самостоятельно
заплатить налог на дарение.

Размер налога на дарение

Получив подарок, подлежащий налогообложению, вам придется отдать
в казну государства 13% от его стоимости.

Пример:

Кузина подарила вам квартиру стоимостью 3 млн рублей. Так как
кузина не входит в список ближайших родственников, вы должны будете
заполнить декларацию 3-НДФЛ и заплатить подоходный налог: 13% х 3
000 000 = 390 тыс. рублей.

Пример:

Свекор подарил невестке автомобиль стоимостью 1 млн рублей.
Свекор и невестка — не ближайшие родственники, поэтому невестка
обязана задекларировать подарок и заплатить 13% от стоимости
подарка: 13% х 1 000 000 = 130 тыс. рублей.

Пример:

Партнер решил увеличить вашу долю в компании и подарил вам
акции на 10 млн рублей. Вы должны будете подать декларацию 3-НДФЛ и
заплатить налог на дарение — 13% от стоимости подаренных акций: 13%
х 10 000 000 = 1,3 млн рублей.

В какой срок нужно заплатить налог на дарение

Налоговая декларация 3-НДФЛ должна быть передана в налоговую
инспекцию по месту жительства до 30 апреля следующего года. Если вы
получили подарок в 2020 году, до 30 апреля 2021 года вы обязаны
задекларировать этот доход. Основание: п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229
НК РФ. Налог нужно заплатить до 15 июля того же года. Основание: п.
4 ст. 228 НК РФ.

Пример:

В 2020 году теща подарила зятю квартиру. Зять должен
заплатить налог на дарение, так как теща и зять не входят в список
ближайших родственников из п. 18.1 ст. 217 НК РФ. До 30 апреля 2021
года зятю нужно подготовить документы, включая декларацию 3-НДФЛ, и
передать их в налоговую инспекцию. Налог следует оплатить до 15
июля 2021 года.

Получите налоговый вычет в течение недели с услугой Быстровычет!

Как установить стоимость подарка

Если дарение было официально оформлено и у вас есть договор
дарения, то все просто — в договоре указывается стоимость подарка.
Эта сумма и применяется для расчета налога.

Пример:

В 2020 году тесть подарил зятю комнату. Был оформлен договор
дарения с указанием стоимости подарка — 900 тыс. рублей. До 30
апреля 2021 года зять подает декларацию 3-НДФЛ и до 15 июля 2021
года платит налог: 13% х 900 000 = 117 тыс. рублей.

В договоре дарения не стоит искусственно занижать стоимость
жилья. Налоговый инспектор обратит на это внимание и заставит вас
заплатить налог от рыночной стоимости недвижимости. Такие ситуации
были рассмотрены Минфином и описаны в письмах от 15 октября 2015
№03-04-05/59154, 08 мая 2014 № 03-04-05/21903, от 30 апреля 2014
№03-04-05/20685.

Для определения рыночной стоимости налоговые органы чаще всего
применяют кадастровую стоимость жилья. Если же у вас есть основания
для того, чтобы снизить стоимость недвижимости, дайте веские
аргументы в пользу такого расхождения с кадастром.

Когда подаренное имущество придется не только вернуть, но еще и доплатить

Редко найдется человек, который не любит получать подарки — ведь взамен отдавать ничего не нужно. Поэтому вполне логично, что при дарении материальные потери ложатся лишь на того, кто дарит.

Ну а самому одаряемому грозит, максимум, лишь уплата подоходного налога (и то, если предметом дарения выступают недвижимость, транспортное средство, акции, доли или паи, а при этом даритель с одаряемым не являются близкими родственниками — п. 18.1 ст. 217 НК РФ).

Однако на практике не все так просто: есть немало примеров, когда дарение обернулось серьезными убытками именно для одаряемого, а не для дарителя. Рассмотрим некоторые из них и разберем, как не угодить в ловушку, получая подарок.

1. Отец подарил квартиру, а потом потребовал за нее деньги

Сын запланировал приобрести себе отдельную квартиру, отец пообещал помочь с покупкой и перевел на банковский счет сына 1,5 млн рублей. Тот успешно расплатился с застройщиком и, спустя некоторое время, зарегистрировал в свою собственность квартиру в новостройке.

Однако вскоре, по ряду личных причин, отношения между сыном и отцом испортились. Отец потребовал переоформить квартиру на него либо вернуть ему деньги.

Мирно урегулировать конфликт не удалось — и сын получил повестку в суд. Отец предъявил иск о взыскании с сына неосновательного обогащения в сумме 1,5 млн рублей и процентов за пользование денежными средствами.

Факт получения денег сыном подтверждался выпиской из банковского счета. Исход дела зависел от того, удастся ли сыну доказать, что отец подарил ему деньги — в таком случае он ничего не должен был возвращать.

Письменного договора они с отцом не подписывали, но закон позволяет совершать дарение и в устной форме.

Главное, на что не раз обращал внимание Верховный суд РФ, — это подтвердить факт передачи дара, а также намерение стороны передать его именно безвозмездно (ВС РФ, дело № 9-КГ19-11).

Но отец утверждал в суде, что он не планировал дарить деньги, а у сына не было доказательств обратного. По закону деньги, полученные без конкретного обязательства, признаются неосновательным обогащением и подлежат возврату.

Если только их получатель не докажет, что у него имелось законное основание для получения средств (например, получение подарка или платы за оказанные услуги). В данном случае получатель не смог ничего доказать — суд взыскал с него деньги в пользу отца, да еще с процентами (1,5 млн и еще 300 тысяч сверху).

2. Дед передумал дарить, и внучке пришлось заплатить

Пожилой человек решил продать свой дом с земельным участком и переехать в городскую квартиру. Он написал доверенность на свою внучку, чтобы та от его имени заключила сделку купли-продажи.

Договоренность была такая, что взамен ему купят квартиру. Внучка все исполнила — дедушка переехал в новую квартиру и написал расписку, что он дарит внучке 800 тысяч рублей, вырученные с продажи дома.

Однако спустя некоторое время он узнал, что квартиру купили вовсе не ему: по документам собственницей жилья была внучка. Тогда он потребовал вернуть ему деньги, на что внучка предъявила его же расписку о дарении.

Но суд, тем не менее, занял сторону дедушки в этом споре. Заявление, которое он подписал, нельзя было признать письменным договором дарения (поскольку по закону дарение — это двусторонняя сделка и она считается заключённой при наличии волеизъявления обеих сторон, дарителя и одаряемого).

Поэтому без подписи внучки ни о каком договоре дарения речи быть не могло. Можно было доказать устное дарение — тем более, что воля дедушки на дарение была выражена в его заявлении. Однако устное дарение признается совершенным при условии передачи дара одаряемому.

А нигде не было доказательств, что дедушка передал деньги внучке (она получила их от покупателей дома). Поэтому суд исключил в данном случае дарение и взыскал с внучки все деньги с процентами (почти 1 млн рублей суммарно).

Чтобы не попасть в такую неприятность, нужно четко оформлять свои договоренности. В идеале — заключить письменный договор дарения (тем более, что дарение денег не требует обязательного нотариального удостоверения, достаточно подписей обеих сторон).

Если же дарение происходит устно, лучше запастись доказательствами того, что это действительно дарение (документально зафиксировать получение денег, сохранить переписку, сделать запись разговора, заручиться свидетелями передачи дара и т. д.).

Не забывайте, что обязанность доказывания в случае спора ляжет именно на получателя денег.

© Сивакова И. В., 2020 г.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *