Арендаторы квартиры затопили соседей — Юридические советы

Одной из самых частых неприятностей у жителей многоквартирных домов является затопление квартиры соседями сверху. Забытый включенный кран, лопнувшие трубы, неполадки в стиральной машине или старые коммуникации могут ударить по семейному бюджету не только соседей сверху, но и вашему, поскольку получить деньги за ущерб можно далеко не всегда.

Часто причина того, что ремонт вам не компенсировали – ваши неправильные действия. Bankiros.ru расскажет о том, как нужно действовать, если затопили вашу квартиру. А также расскажем о том, что делать, если потоп у соседей произошел по вашей вине.

Арендаторы квартиры затопили соседей - Юридические советы Bankiros.ru

Шаг 1. Отключите электричество

Уберите от воды ценные вещи и документы, выдерните из розеток все электроприборы. После следует обесточить квартиру через электрощиток. Сделать это необходимо даже в том случае, если вода не задевает провода: влажный воздух и сырые стены хорошо проводят статическое электричество.

Отключив электричество, вы обезопасите себя и родных от возможных ударов током, предотвратите замыкание и возгорание проводки. Только после этого можно заняться поиском протечки.

Вклад «МЕГА Онлайн»

Постучитесь к соседям над вами и сообщите о случившемся. Если потоп произошел из-за сорванного крана или треснувшей трубы, они смогут предотвратить дальнейшую протечку самостоятельно. Если соседей не оказалось дома, позвоните в вашу диспетчерскую службу. Сантехник приостановит подачу воды в стояке. Обязательно сохраните телефон службы в своем телефоне. Найти его можно на квитанции о коммунальных платежах, на сайте «Реформа ЖКХ» или на информационном стенде у входа в подъезд.

Шаг 3. Зафиксируйте происходящее на фото- и видеосъемку

Обязательно снимите произошедшее и зафиксируйте последствия. Это сможет стать доказательством ущерба и поможет определить сумму компенсации.

Прежде чем записать происходящее, пригласите несколько соседей, которые смогут выступить свидетелями и при необходимости подтвердят ваши показания в суде.

Не забудьте написать на снимках точные дату, время и место съемки. Проставьте на фото подписи свидетелей.

Арендаторы квартиры затопили соседей - Юридические советы Bankiros.ru

Шаг 4. Составьте и заверьте акт о затоплении

Вклад «Пара мандаринов»

Акт о затоплении поможет вам добиться возмещения материальных потерь. Его составляют специалисты УК, ТСЖ или ЖЭУ. Если они не придут на осмотр, составьте акт самостоятельно в присутствии свидетелей. Укажите адрес дома и номер квартиры, дату, предполагаемую причину случившегося и возможного виновника. Составьте подробный список испорченных вещей. Поставьте в документе свою подпись, а также свидетелей и виновника случившегося. Если сосед, по чьей вине затопило вашу квартиру, не пришел, также отразите это в документе.

Шаг 5. Попытайтесь уладить ситуацию без суда

Если ваше жилье застраховано, то после потопа нужно сразу позвонить в страховую компанию и вызвать агента для оценки ущерба. После этого напишите в компанию заявление о возмещении убытка, составьте акт о затоплении. После дождитесь решения о назначении компенсации.

О том, что делать, когда страховая фирма отказывается выплатить компенсацию, мы рассказали в нашем отдельном материале. Если страховку вы не оформляли, попробуйте договориться с соседом о возмещении убытков. Это поможет вам двоим избежать лишних нервов, затрат на судебные расходы и сохранить нормальные отношения.

Составьте примерную смету работ и подпишите с соседом соглашение о возмещении убытков. В идеальном варианте лучше заверить такие документы нотариально.

Вклад «Только плюсы. Промо»Арендаторы квартиры затопили соседей - Юридические советы Bankiros.ru

Если вас затопили соседи сверху, которые арендуют жилье, то понести фактические расходы все равно должен собственник жилья. В некоторых случаях виновником может быть управляющая компания, когда ее специалисты произвели некачественный ремонт коммуникаций или провели недостаточную диагностику системы водоснабжения. Свой ответ управляющая компания должна дать вам в течение месяца после потопа. УК может предложить сделать ремонт за свой счет или выплатить денежную компенсацию.

Шаг 6. Закажите независимую экспертизу

Если сосед не признает свою вину и отказывается возместить ущерб, пригласите независимых оценщиков. Они помогут определить, кто виноват, какова сумма ущерба и составят акт о повреждении имущества.

Однако прежде чем пригласить оценщика, убедитесь, что у него есть разрешение на соответствующие работы. Постарайтесь найти чеки, которые доказывают начальную стоимость испорченных вещей. Иначе ее рассчитают, исходя из среднерыночной стоимости вещи.

Проследите, чтобы эксперт отразил в списке все испорченное имущество.

Вклад «Отличный старт»

Перед проведением экспертизы уведомите об этом управляющую компанию и соседа. Сделать это лучше за пять рабочих дней до прихода оценщика. Это придется сделать с помощью заказного письма. Другие формы сообщения официальным уведомлением не являются. Обязательно сохраните квитанцию об отправке бумаги.

Перед экспертизой заключите с оценщиком договор на ее проведение и составьте акт приема-передачи выполненных работ. Эти расходы в дальнейшем также можно включить в сумму иска.

Арендаторы квартиры затопили соседей - Юридические советы Bankiros.ru

Шаг 7. Подайте исковое заявление

После проведения оценки встретьтесь с соседями, которые затопили квартиру. Возможно они передумали и теперь готовы к диалогу. Если они отказываются, отправьте им заказным письмом досудебную претензию. Прикрепите к ней копию оценки ущерба и копию договора на проведение экспертизы.

Если в течение двух недель они не ответили на претензию или отказываются возместить ущерб в досудебном порядке, составьте иск для суда.

Прикрепите к нему заключение экспертов, акт о затоплении, сметы на ремонт и фотографии ущерба. Дождитесь решения суда и обратитесь с ним в службу судебных приставов. Напишите заявление и укажите в нем свои банковские реквизиты .

В течение месяца приставы начнут исполнительное производство и взыщут с соседа сумму ущерба.

СмартВклад с повышенной ставкой

Остановите воду или хотя бы постарайтесь уменьшить ее поток. Для этого перекройте стояк. Отключите всю бытовую технику и обесточьте электричество. Это можно сделать в щитке на лестничной клетке. Незамедлительно вызовите сантехника из управляющей компании. Он поможет определить, кто виноват в протечке. Если протечка обнаружена в стояке до запорной арматуры, то ответственна за потоп управляющая компания. Когда трубу прорвало за краном, который регулирует подачу воды, виноваты вы.

Спуститесь к соседям и предупредите их о случившемся. Если жилье затопили вы, сфотографируйте квартиру соседей после. Это поможет определить точную сумму нанесенного ущерба.

Арендаторы квартиры затопили соседей - Юридические советы Bankiros.ru

Постарайтесь договориться с соседями мирно. Вместе определите сумму компенсации. Если вам предлагают неоправданно высокую сумму для возмещения, обращайтесь в суд.

Однако перед этим пригласите независимого оценщика, который проведет экспертизу в квартире соседей. Уведомить их о визите эксперта необходимо за пять рабочих дней.

Для этого направьте им заказное письмо, его копию также важно отправить управляющей компании.

Вклад «Накопительный счет»

Если потоп обнаружили соседи, впустите их в квартиру и постарайтесь найти причину аварии вместе. После вы можете составить акт о затоплении. Его подписывают обе стороны конфликта, а также эксперты из управляющей компании и свидетели. В целом порядок действий в данной ситуации аналогичен тому, что мы описывали выше для пострадавшей стороны.

Кто из россиян получит дополнительные выплаты этим летом?

Что делать, если вы арендуете квартиру и затопили соседей

Согласно Гражданскому кодексу, за состоянием жилплощади должны следить собственники. Это работает и в том случае, когда вы затопили квартиру соседей. Вас как арендатора можно привлечь к ответственности только в том случае, когда потоп стал причиной вашего откровенного вредительства или в договоре аренды указан пункт о вашей обязанности содержать инженерные системы в рабочем состоянии.

Напомним, ранее Bankiros.ru рассказывал о том, что делать, если вас заставляют оплатить испорченный товар.

Обнаружили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter.

Елена РудневаЖурналист / Bankiros.ru

Квартиранты затопили соседей: кто должен платить, кто возмещает ущерб?

Главная / Залив / Как поступать, если квартиранты затопили соседей – кто должен платить?

Основные положения, алгоритм действий, некоторые особенности, связанные с вопросом, что делать, если жильцы сдаваемой квартиры залили других соседей – об этом и не только ниже.

Как установить виновника залива?

Пострадавшие от залива обращаются к собственнику квартиры с претензией, на которую он парирует, что:

  • Не живет в этом доме;
  • Недвижимость передана по договору аренды другим лицам;
  • Все претензии предъявлять им.

Определенная логика в этом есть, она справедлива при ответе на вопрос: если квартиранты затопили соседей, кто должен платить? Но при условии соблюдения нескольких требований. Первое – собственник квартиры перед ее сдачей выполнил свои обязанности, которые на него возлагаются п.2 ст.676 ГК РФ, а именно:

  • Осуществляет требуемую эксплуатацию принадлежащей ему недвижимости;
  • Обеспечивает необходимые коммунальные услуги;
  • Провел текущий ремонт имущества, принадлежащего на общих правах всем жильцам многоквартирного дома и оборудования, обеспечивающего доступ к коммунальным услугам, которое находится в квартире.
Читайте также:  Запрет на переливание крови - Юридические советы

Квартиросъемщик, заключая договор на поднаем жилого помещения, в соответствии с положениями ст.678 ГК РФ обязан:

  • Использовать помещения для проживания;
  • Поддерживать квартиру, ее коммуникации в исправном состоянии.
  • Есть вопрос по заливу жилья квартирантами?
  • Задайте его опытному жилищному юристу в рамках БЕСПЛАТНОЙ консультации!
  • Горячая линия по Москве: 8 (495) 131-95-79
  • Задать вопрос

На этом основании, виновник определяется, исходя из следующего:

  1. Состояние оборудования и техники, при передаче нанимателю.
  2. Залив – это следствие неисправности или неправильной эксплуатации.
  3. Наличие в условиях соглашения между собственником и квартиросъемщиком пунктов, которые определяют обязанности по содержанию и обслуживанию стиральной машины, кранов, труб и т.п.

Особенность рассмотрения в суде споров, связанных с заливом жилья квартиросъёмщиками в том, что виновником признают именно собственников квартиры, а не нанимателей.

Договора на поднаем жилья чаще составляются шаблонно, без учета нюансов, которые могут возникнуть в дальнейшем. Собственники не стремятся соблюдать требования ст.676 ГК РФ и приводить квартиру в надлежащее состояние, а главное – документировать его. Поэтому предъявить квартиросъемщику в случае залива претензии будет сложно.

Более подробно об ответственности за залив квартиры можно прочитать здесь.

Определяем тех, кто возмещает ущерб

Разбирательство с квартирантами – это дело собственника. Пострадавшие жильцы не обязаны знать, кто живет сверху, сдается ли квартира в наем или в ней живут владельцы. Тем более, что положениями статей 210 ГК РФ и 30 ЖК РФ на собственнике лежит обязанность:

  1. Поддерживать свое жилье в надлежащем состоянии.
  2. Предупреждать бесхозяйственное обращение с ним.
  3. Не нарушать права и интересы других жильцов дома.

Тем не менее, если квартиранты затопили соседей, кто должен возмещать ущерб? Все претензии пострадавших соседей они могут адресовать собственнику квартиры. Он несет ответственность за состояние принадлежащего ему имущества. Исключение – эти обязанности переданы по договору иным лицам.

Поэтому владельцы затопленных квартир все претензии будут адресовать собственнику того жилья, откуда идет течь. Им предстоит:

  1. Предпринять меры для прекращения затопления (уведомить соседей, управляющую компанию или ЖЕК, аварийную службу).
  2. Потребовать от коммунальщиков составить акт об осмотре квартиры после залива;
  3. Выставить претензию виновнику.
  4. При отказе добровольно урегулировать спор, вызвать эксперта по оценке ущерба, получить его отчет.
  5. Составить и направить иск в суд.

Для тех, у кого квартиры застрахованы, пункт первый добавляется информированием страховщика, а далее:

  1. Квартира предоставляется специалисту от страховой компании, который проводит экспертизу, знакомит с результатом оценки причиненного ущерба.
  2. Если экспертиза компании вызывает сомнение в объективности, заказывается независимая оценка причиненного вреда.
  3. Составляется и направляется страховщику заявление о выплате страховой суммы, к которому прилагаются акт, полис, отчет эксперта.
  4. Если компания выплачивает деньги не полностью или отказывается от выплат, составляется исковое заявление.

Рассматриваем разные ситуации

По неумолимой логике, если затопили квартиранты, ответственность лежит на собственнике жилья, который в порядке регресса, если у него оформлен соответствующий договор, может предъявить претензии нанимателю.

Но вначале нужно определить, относится ли поломка, из-за которой произошла течь, к компетенции жильцов или за нее отвечает коммунальная служба. Последняя несет ответственность за исправность коммуникаций, агрегатов и механизмов, которые:

  • Не находятся в квартирах жильцов;
  • Находятся в квартирах, но за их исправность отвечает ЖЭК или управляющая компания (радиаторы отопления).

Плохая гидроизоляция наружных стен, перекрытий, дырявые крыши, прогнившие трубы, переходы и т.п. – за все это отвечают коммунальщики. Если причина залива кроется в этом, виновником признается управляющая компания или ЖЭК.

В остальных случаях, когда затопили квартиранты, компенсацию ущерба нужно требовать с собственника жилья. В ходе составления документов, переписки с собственником квартиры, из которой пошла течь, истинный виновник найдется. В крайнем случае, ответчик на суде представит документы, которые указывают, что:

  • У него заключен договор с квартиросъемщиками;
  • В день происшествия в квартире проживали они;
  • Течь произошла из-за неправильного использования оборудования, а поэтому вина лежит на нанимателе.

Если отношения не оформлены

Отсутствие договора между нанимателями и собственником квартиры в случае какого-то происшествия – это проблема для владельца. Как указано выше – именно он несет ответственность за свою недвижимость. Ответ на вопрос, если квартиранты затопили соседей, кто возмещает ущерб, зависит:

  • От наличия или отсутствия соглашения между нанимателями и собственником;
  • Правильности составленного документа.

Переложить свои обязанности он может только по документу, составление которого приведет к юридическим последствиям. В рассматриваемой ситуации – таким документом является договор.

Отсутствие такого соглашения означает, что собственник единолично будет нести ответственность за залив. Обязанность компенсировать причиненный соседям ущерб лежит только на нем. Это еще раз доказывает, что экономия 10-40% от размера арендной платы, которые придется платить в качестве налога, может обернуться крупными финансовыми потерями.

Что делать, если заплатили за квартирантов?

Собственник может самостоятельно компенсировать причиненный ущерб, даже если он затопили квартиранты. Мотивация разная – от нежелания ссориться с соседями до намерения не привлекать внимания к факту сдачи квартиры. Возместить финансовые потери он может:

  1. Через квартирантов, потребовав от них уплатить компенсированную соседям сумму.
  2. Требование выставляется в порядке регресса, предусмотренного ст.1081 ГК РФ.

Если квартиранты отказываются платить, придется обращаться в суд. Но тут собственника может ожидать неприятность – отказ в удовлетворении иска. К этому приводят несколько факторов:

  1. Договором не определены четкие обязанности нанимателей.
  2. Факт залива тщательно не задокументирован.
  3. Оценка ущерба не проведена экспертом.

Собственник, который добровольно расплатился с соседями, оказывается в такой же ситуации, в которой и пострадавшие от залива, пока они не получат компенсацию за причиненный ущерб. То есть, ему обязательно нужно пройти весь алгоритм действий, как и пострадавшим при потопе.

А происходит в точности наоборот. Расплатившись с затопленными жильцами, получив от них расписку или составив договор и перечислив деньги по нему, лицо предъявляет требования квартирантам. Тот факт, что собственник по своей инициативе передал за что-то деньги соседям, еще не является поводом компенсировать ему все издержки. Последовательность действий в таких случаях:

  1. Составление акта о заливе.
  2. Проведение экспертизы.
  3. Выставление претензии соседями с приложением первых двух документов.
  4. Удовлетворение предъявленных требований.
  5. Предъявление регрессивных требований квартирантам.

Каждый из этих пунктов имеет свои особенности. Например, и при составлении акта, и при проведении экспертизы должны присутствовать виновники, т.е. наниматели. Придется их приглашать (в том числе и письменно), документировать их отказ.

Эти действия имеют смысл при правильно составленном договоре, по которому обязанности по содержанию и эксплуатации имущества, находящегося в квартире собственника, переходят от него к нанимателям.

Нет договора – нет обязательств, компенсация выплачивается за счет владельца жилья, в порядке регресса возместить их не получится. Остается только подсчитать убытки от экономии на юридических услугах при составлении соглашения по аренде недвижимости.

Что делать, если арендаторы не платят, затопили соседей и вообще неряхи — Аренда — Журнал Недвижимости

Если в вашей квартире произошёл потоп и залило соседей

Сначала нужно выяснить причину потопа: соседей залило, потому что стояк потёк или трубу прорвало? А может, наниматель забыл выключить воду, когда уходил из дома?

Если трубу прорвало в перекрытии, идите в ЖЭК и требуёте устранить поломку как можно быстрее. Если трубу или батарею прорвало в квартире (где вы должны следить за их состоянием), вам нужно оценить ущерб вместе с соседями, которых затопило.

Спросите, во сколько они сами оценивают ущерб, или пригласите независимого оценщика. Обычно сторонам удаётся договориться, и собственник либо компенсирует ущерб соседу деньгами, либо делает ему ремонт за свой счёт.

Квартирант в этот момент тоже может потребовать компенсацию, ведь именно он будет жить в не самых лучших условиях — затопленной квартире, где идёт ремонт.

Другое дело — потоп, который произошёл по вине жильца. В этом случае вся компенсация ложится на его плечи. По закону возмещать ущерб, нанесённый соседям, обязан собственник квартиры, но компенсацию своих расходов он может требовать с жильца.

Определить причину затопления, если она неочевидна, должен представитель управляющей компании дома или ДЭЗа.

Стоит застраховать свою квартиру прежде, чем начнёте сдавать её. Страховка покрывает расходы в обоих случаях: и если затопили вас, и если затопили вы.

Если ваших жильцов затопили

С этой неприятностью придётся иметь дело вам: по договору аренды собственник квартиры обязан в кратчайшие сроки устранить ущерб вне зависимости от того, кто и что стало его причиной — соседи или случайная поломка.

Если причина в соседях, вам нужно идти за компенсацией к ним, если причиной стала протечка неисправного домового оборудования, обращайтесь в ЖЭК. Наниматель, в свою очередь, может потребовать от вас вычесть из ежемесячной платы за наём деньги за те дни, когда ему приходилось жить с неудобствами.

Читайте также:  Судопроизводство по делу об административном правонарушении - Юридические советы

Но если квартиру затопило сильно и жить в ней нельзя, квартирант имеет право расторгнуть договор досрочно и съехать. В этом случае придётся вернуть ему и страховой депозит.

Если в квартире грязно и накурено

Одна из самых спорных причин для расторжения договора. С одной стороны, арендатор должен содержать квартиру в чистоте и не допускать «существенного ухудшения объекта». С другой — немытая посуда в раковине и слой пыли на мебели никак на характеристики квартиры не влияют. Одна генеральная уборка — и квартира в порядке.

Своё виденье чистоты лучше обсудить до подписания договора. Если собираетесь устраивать «Ревизорро» раз в месяц, скажите об этом арендаторам. Некоторым такое может совсем не понравиться. И дело даже не в аккуратности людей, а в том, что они расценят это как вмешательство в свою жизнь.

Но, если вы всё обговорили, а во время визита видите на стенах в ванной плесень, а на потолке жирные пятна, можете расторгать договор, удерживая страховой депозит или его часть. Следы проживания, которые приводят к существенному ухудшению квартиры (то есть после квартирантов придётся делать хотя бы косметический ремонт), — это повод расстаться с жильцами.

Ещё один пункт, который часто прописывают в договоре, — запрет на курение в квартире. Нюанс в том, что даже если в помещении пахнет сигаретным дымом, вам придётся ещё доказать, что курил именно ваш жилец (а не сосед на балконе).

Вы в любом случае можете попросить арендатора съехать, но вот удерживать в такой ситуации страховой депозит или нет — вопрос открытый. Это зависит от вашего умения договариваться.

Стойте на своём, если уверены, что наниматель нарушил договор.

Если жильцы что-то сломали

Если в квартире что-то сломалось, нужно разобраться с причиной поломки. Вам кажется, что виноват арендатор, а он всё отрицает? Разобраться поможет мастер, который будет поломку устранять.

Выяснив, что виноват точно наниматель, вы вправе требовать от него либо замены испорченного предмета на новый, либо денежной компенсации в размере стоимости повреждённого предмета.

Обычно эту сумму удерживают из страхового депозита.

Если на жильцов жалуются соседи

Сначала опросите соседей: кто именно недоволен и чем конкретно. Может быть, жалуется старушка, которой всегда всё не по душе, и жалоба, скорее всего, надуманная. А может, напротив, арендатор врубает хард-рок на полную громкость и не даёт спать половине дома.

Если окажется, что он действительно мешает соседям, поговорите с ним.

В договоре найма обычно есть пункт о том, что наниматель обязан следовать закону о соблюдении тишины (здесь вы можете найти информацию о законе в вашем регионе), поддерживать чистоту на лестничной клетке и в общем коридоре.

Но даже и без договора стоит напомнить жильцам, что в ответ на нарушение закона соседи могут вызвать полицию. Полицейский выпишет штраф не вам как собственнику, а именно вашим квартирантам — это они нарушают порядок, и совершенно неважно, орут они под окнами или шумят в квартире.

Если нарушения систематические — это повод для выселения.

Если в квартире живёт больше человек, чем было оговорено

В договоре найма обязательно перечисляются (с Ф. И. О. и паспортными данными) все люди, которые имеют право жить в квартире. Ситуации бывают разные: может быть, к семье приехала на неделю погостить чья-то мама или девушка пригласила к себе своего парня.

Это не критичная ситуация. Но бывает и по-другому — например,жилец может устроил в квартире хостел. Если у вас есть подозрения, что в квартире всё время живёт больше людей, чем вы договаривались, стоит опросить соседей.

Замечали ли они, что жильцов действительно больше? Обратите внимание на показания по расходу воды: если квартирантов больше, то и воды они потребляют много. В том случае, если ваши опасения подтвердятся, обращайтесь к условиям договора и настаивайте на его расторжении.

Если наниматель будет сопротивляться, стоит обратиться в суд.

Если квартирант исчез

Действуйте по обстоятельствам. Если квартирант не оставил долги и мирно съехал, вы можете просто начать сдавать квартиру другим людям. Но если жилец уехал и прихватил вашу технику или мебель, обращайтесь в полицию. Даже при отсутствии договора найма, кража имущества — это серьёзное преступление.

Можно сказать, что пустили пожить знакомого, а он оказался вором. Если наниматель уехал, но оставил после себя долги, всё будет зависеть от того, есть у вас договор найма или нет, и от суммы долга.

Договора нет — про деньги можно забыть, если он есть и сумма долга кажется вам существенной (то есть стоящей разбирательства) — подавайте в суд.

Если наниматель хочет съехать досрочно

Обычно в договоре прописывают, что наниматель может съехать без штрафных санкций через полгода проживания в квартире, если предупредит заранее — за месяц. Страховой депозит в этом случае возвращают.

Если жилец съезжает досрочно по условиям, прописанным в договоре (например, квартиру затопили), депозит также придётся вернуть. Если наниматель хочет съехать внезапно, хотя квартира в порядке, вы вправе удержать страховой депозит.

Если договора с жильцом у вас нет, и переданный депозит нигде не обозначен, — отдавать его или нет, решаете вы.

Если вашу квартиру продали

Этот экстремальный и крайне редкий случай — уголовно наказуемое деяние. Если вдруг, приехав как обычно за деньгами, вы обнаруживаете в квартире незнакомых людей, которые уверяют, что они её купили, и даже предъявляют соответствующие документы, вам стоит немедленно написать заявление в полицию и прокуратуру.

Заключение

Сдавать квартиру, конечно, страшно. Тем более что действующее законодательство больше защищает права арендаторов, нежели собственников. Но и шанс нарваться на абсолютного отморозка, который будет производить приятное впечатление при первом знакомстве, будем честны, невелики.

Подробно обсудите все нюансы и свои ожидания с потенциальным жильцом, вдумчиво составьте договор. Поняв, что перед ним внимательный и юридический грамотный человек, нечистый на руку жилец, скорее всего, предпочтёт с таким не связываться и поискать «жертву» попроще.

А адекватный арендатор только обрадуется такому подходу.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости и Гурам Базадзе. Иллюстратор: Дарья Чухрова.

Квартиранты затопили соседей и отказываются возмещать ущерб — Юридическая консультация

1. Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред (п. 1 ст. 1064 ГК РФ).

При этом собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 210 ГК РФ).

Кроме этого, он обязан поддерживать помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 4 ст. 30 ЖК РФ).

В случае передачи жилого помещения по договору коммерческого найма наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении (п. 2 ст. 676 ГК РФ).

Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии (ст. 678 ГК РФ).

Таким образом, для определения лица, виновного в заливе квартиры, следует установить: находилась ли стиральная машина на момент ее передачи в пользование нанимателям в исправном состоянии, явилась ли протечка следствием неисправности или ненадлежащей эксплуатации стиральной машины, предусмотрено ли договором найма между собственником и нанимателем распределение обязанностей по содержанию санитарно-технического оборудования и т.д.

Следует заметить, что на практике суды гораздо чаще признают виновными в причинении ущерба соседям путем залива квартиры именно собственников сдаваемого в аренду помещения.

Если залив квартиры произошел по вине ваших квартиросъемщиков, принудить последних к возмещению причиненного соседке ущерба возможно путем обращения самой соседки в суд с исковыми требованиями. Если исковые требования уже предъявлены к вам, как к собственнику помещения, квартиросъемщики могут быть привлечены в качестве соответчиков по ходатайству сторон или по инициативе суда.

2. В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Один лишь факт залива квартиры не может являться доказательством причинения материального ущерба. Соседка обязана представить суду доказательства порчи ее имущества, находящейся в прямой причинной связи с заливом квартиры.

При этом осушение квартиры по прошествии некоторого времени не препятствует установлению размера причиненного ущерба и причин его возникновения.

Сломанный холодильник и тараканы: как решать проблемы при съёме квартиры

Кто должен платить: арендатор, если сам виноват в поломке, и собственник — если техника вышла из строя по не зависящим от арендатора причинам.

Такие ситуации должны быть прописаны в договоре аренды. Если же его нет или в нём нет таких условий, то потребуется экспертиза мастера о причинах поломки и стоимости починки. Для этого можно обратиться в сервисный центр компании — производителя бытовой техники или любой другой.

Читайте также:  Повторное оформление наследства - Юридические советы

По словам исполнительного директора управляющей компании в сфере коммерческой недвижимости ООО «Приамурье» Александра Мосеева, если поломка связана с неправильной эксплуатацией со стороны арендатора (уронил, вовремя не почистил и так далее), то расходы по ремонту несёт он сам. Если же случай относится к гарантийному, поломка произошла из-за перебоев в сети, износа или окончания срока технической эксплуатации, то ремонт производится за счёт собственника. 

  • При этом, как напоминает старший управляющий партнёр юридической компании PG Partners Пётр Гусятников, собственник квартиры вправе потратить на ремонт бытовой техники или мебели, испорченной по вине жильцов, залог (обеспечительный платёж).
  • Как делать правильно
  • Чтобы избежать споров, руководитель юридической фирмы «Кодест» Юлия Кочаровская советует: 
  1. Сразу описать в договоре порядок взаимодействия сторон при возникновении проблем. 

  2. При заключении договора подписать акт осмотра состояния имущества. В этом акте должно быть описано состояние мебели и бытовой техники. Качество мебели, техники и ремонта также фиксируется в акте приёмки, чтобы в случае споров всегда было, на что ссылаться. 

  3. Делать фотографии ценного имущества и прикладывать их к договору.

2. Затопили соседи

Кто должен платить: виновник затопления.

Такие случаи регулируются Гражданским кодексом (пункт 1 статьи 1064 Гражданского кодекса РФ). Вред, причинённый имуществу, возмещает виновник (кстати, то же самое относится к ситуациям, когда арендатор топит соседей). 

«Этим виновным может быть сосед сверху, управляющая организация (если, скажем, прорвало общедомовой стояк) или другие лица (их устанавливает суд). Если залив произошёл по вине нанимателя, который не закрыл кран с водой, то ущерб придётся возмещать ему.

А если кран сорвало, потому что он проржавел, или затопление случилось из-за протечки в трубах, то за это отвечает собственник. При этом хозяин недвижимости сам разбирается с управляющей компанией (УК), кто именно виноват в затоплении: он или УК, которая не произвела своевременный ремонт внутридомовых коммуникаций», — уточняет Пётр Гусятников.

Таким образом, при затоплении конфликт возникает не между квартиросъёмщиком и собственником, а между владельцем и тем, кто затопил квартиру. 

Что делать жильцу, если он не виноват в затоплении

В первую очередь надо минимизировать ущерб для имущества. Для этого, по словам Пётра Гусятникова, нужно: 

  • обесточить затопленное помещение;
  • перекрыть стояки с водой, подняться к соседям и попросить сделать то же самое. Если соседей нет или эти действия не помогли, то самому вызывать аварийную службу;
  • сразу позвонить собственнику и сообщить о случившемся. Если не удалось связаться с хозяином квартиры, то продолжать решать проблему придётся жильцу.

После устранения причины протечки, но не позднее чем через 12 часов с момента обращения в диспетчерскую службу, нужно вызвать сотрудников УК осмотреть место происшествия и составить акт о заливе. 

«Лучше если это будет сделано в присутствии соседей, затопивших вас, и других свидетелей. Документ составляется в произвольной форме, в нём должен быть описан причинённый ущерб и обстоятельства, при которых это произошло.

Также собственник или соседи могут вызвать свою оценочную организацию, но это не отменяет того, что акт от управляющей компании обязательно должен быть», — подчёркивает старший управляющий партнёр юридической компании PG Partners Пётр Гусятников. 

Также следует сфотографировать или снять на видео все последствия залива, советует юрист. Затем собственник и соседи могут постараться решить спор мирно и договориться о компенсации. Если же у них не получится, то придётся обращаться в суд.

3. В квартире появилась незваная живность

Кто должен платить: собственник квартиры.

Тараканы, муравьи, мыши или клопы — головная боль арендодателя.

Как отмечает Александр Мосеев из УК ООО «Приамурье», собственник жилья обязан передать квартиру в пригодном для проживания состоянии (пункт 1 статьи 676 ГК РФ). Жить в квартире с тараканами и мышами нельзя.

Это противоречит санитарным нормам, поэтому избавляться от паразитов, которые появились в квартире до сдачи в аренду, должен арендодатель. 

Однако собственник жилья не отвечает за недостатки квартиры, если они оговаривались при заключении договора или должны были быть обнаружены квартиросъёмщиком во время осмотра, уточняет Пётр Гусятников. Так что на нанимателя тоже накладывается определённая обязанность: он должен внимательно осмотреть жилое помещение перед заключением договора. 

Что делать жильцу, если не удаётся договориться с хозяином квартиры

По статье 612 ГК РФ,  собственник отвечает за недостатки сданного внаём жилья, даже если во время заключения договора найма он о них не знал. Как рассказывает Пётр Гусятников, жилец может: 

  • потребовать от собственника устранить эти недостатки за свой счёт, соразмерно уменьшить плату за жильё или возместить расходы на их устранение;
  • удержать сумму своих расходов за устранение этих недостатков из платы за квартиру, заранее уведомив об этом собственника;
  • потребовать досрочного расторжения договора.

4. Отошли обои или осыпалась штукатурка

Кто должен платить: арендатор.

Текущий ремонт квартиры — это обязанность арендатора (пункт 1 статьи 681 ГК РФ), если в договоре не было прописано других условий. Так что если отошли обои от стен, осыпалась штукатурка или откололась плитка, то расходы по устранению несёт арендатор, говорит Александр Мосеев. Всё это относится к текущему ремонту.

Если же эти проблемы были обнаружены ещё на этапе заключения договора (и они зафиксированы в акте осмотра), то, по его словам,  необходимо требовать их устранения от собственника квартиры. 

А вот капитальный ремонт — это уже обязанность собственника квартиры. «Точного перечня работ текущего ремонта просто не существует.

Но главное его отличие от капитального — отсутствие внесения каких-либо существенных изменений и устранение малозначительных повреждений.

Например, поклейка обоев — это текущий ремонт, а установка дверей, окон, перепланировка, замена сантехники, проводки — капитальный», — приводит пример Пётр Гусятников из юридической компании PG Partners. 

5. Собственник не хочет оформлять временную регистрацию арендатору

Кто несёт ответственность: и собственник, и арендатор.

Если человек уже три месяца живёт не по адресу своей прописки, то он обязан быть зарегистрирован по месту жительства и месту пребывания. Если собственник квартиры против оформления временной регистрации арендатору, то оштрафовать могут обоих (статьи 19.15.1 и 19.15.2 КоАП РФ). Размер штрафа составляет от 5000 ₽ до 7000 ₽ в Москве и в Санкт-Петербурге и от 2000 ₽ до 5000 ₽ в регионах. 

При этом, как отмечает Александр Мосеев, собственник квартиры освобождается от обязанности регистрировать квартиросъёмщика, если у последнего есть регистрация по месту жительства в другой квартире, находящейся в том же регионе. Например, если арендатор снимает квартиру в Москве и зарегистрирован в другой квартире в Москве или Московской области.

Что делать жильцу, если собственник против временной регистрации

«Если собственник против регистрации, то арендатор может обратиться в МВД, как в ближайшее отделение, так и к участковому.

На мой взгляд, эффективнее обращаться в дежурную часть отделения, где заявление обязаны принять и зарегистрировать. Это позволит обращению не потеряться среди других.

В МВД составят протокол о правонарушении и привлекут арендодателя к административной ответственности», — рассказывает Александр Мосеев.

Однако перед обращением стоит попробовать объяснить собственнику, разницу между временной регистрацией и пропиской. «Часто собственник квартиры не понимает, что такое временная регистрация, и по-прежнему называет всё пропиской.

Стоит попробовать объяснить ему, что постоянная регистрация (бывшая прописка) — это регистрация по месту постоянного проживания, которая подтверждается отметкой в паспорте.

А временная регистрация — это отдельный документ, который выдаётся, если человек более трёх месяцев живёт как раз вне места своей постоянной регистрации», — советует Пётр Гусятников.

Ни временная, ни даже постоянная регистрация никакого отношения к праву собственности не имеют. Временная регистрация не только не даёт квартиросъёмщику никаких имущественных прав, но даже может быть аннулирована собственником квартиры в одностороннем порядке, отмечает Пётр Гусятников. 

  1. Где оформить временную регистрацию 
  2. Оформить временную регистрацию можно в МФЦ или паспортном столе (само заявление можно подать через портал Госуслуг). 
  3. Для оформления регистрации нужны:
  • паспорта собственника квартиры и арендатора;
  • свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН.

Если собственник не может присутствовать лично, то он может сделать нотариально заверенную доверенность о согласии на регистрацию, уточняет  Пётр Гусятников. 

Мария Дергачева

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *