Компенсация от застройщика за не сданный вовремя объект — Юридические советы

  •    Возврат денег дольщику все чаще превращается в головную боль и обращение к нашему адвокату по защите прав потребителя.
  •    Запишитесь на консультацию юриста по защите прав потребителя нашего адвокатского бюро уже сегодня.
  • ВНИМАНИЕ: как проверить договор долевого участия в строительстве по ссылке в блоге адвоката

Компенсация от застройщика за не сданный вовремя объект - Юридические советы

Как выйти из долевого строительства?

   Закон предусматривает два блока оснований, на основании которых заказчик имеет право обратиться в судебные органы для расторжения договора ДУ.

   Первый подразумевает расторжение договора в одностороннем порядке в ситуациях, когда исполнитель:

  • задерживает сдачу объекта на два месяца или более;
  • нарушил договор, допустил недостатки;
  • прекратил поручительство и не восстановил его в течение 15 суток.

   Второй действует в случаях, когда застройщик остановил строительство по непонятным причинам, не оповестив дольщика, изменил проектную документацию, постройка значительно поменяла свое назначение.

Такие случаи обязывают застройщика осуществить возврат денег дольщику. Если на вашу претензию вы получили отрицательный ответ на претензионное письмо от застройщика.

Как правильно на неё ответить читайте по ссылке.

Претензия застройщику о возврате денег дольщику

Что делать, если застройщик не возвращает деньги?

   Очень часто бывают случаи, когда исполнитель уклоняется от исполнения обязательств и отказывается вернуть взносы заказчику при нарушении договорных обязательств. В таком случае дольщику рекомендуется составить претензию на имя нарушителя с подробным изложением всех обстоятельств:

  • период подписания договора (число, месяц, год);
  • когда произошло расторжение ДДУ;
  • дату, когда он потребовал возврат денег и другие обстоятельства.

Как вернуть деньги у недобросовестного застройщика через суд?

   Если дольщик ранее уплатил часть суммы, то он имеет право потребовать возврат денег при расторжении ДДУ. Согласно обязательствам, исполнитель должен перечислить заказчику сумму не позднее 20-ти дней после прекращения договорных обязательств.

Здесь учитывается срок 10 дней для вступления в силу решения суда. Также застройщик обязуется компенсировать проценты за использование привлеченных средств дольщика. Размер штрафа устанавливает ЦБ РФ.

Если дольщиком является организация, то выплата процентов осуществляется в одинарном размере, если же это физлицо, то размер суммы удваивается.

Как заставить застройщика вернуть деньги?

Компенсация от застройщика за не сданный вовремя объект - Юридические советы

   Второй способ через суд – если, к примеру, застройщик нарушает сроки или же уменьшает заявленную площадь или проектную документацию. В таких случаях можно смело обращаться в суд.  Но прежде чем это сделать — необходимо соблюсти определенный порядок:

  1. Составление претензии застройщику;
  2. Составление искового заявления (параллельно необходимо подать жалобы в контролирующие органы). Если Вам нужно составить отзыв на исковое заявление о защите прав потребителей. Читайте, как это сделать по ссылке;
  3. Ожидание вынесения решения суда;
  4. После решения суда, получение исполнительного листа и принудительное взыскание;

   Третий способ — это отказ от договора согласно закону о защите прав потребителей.

ПОЛЕЗНО: читайте рекомендации по составлению иска в суд к застройщику

Как расторгнуть договор долевого участия с застройщиком?

    В каких случаях и по каким основаниям договор долевого участия подлежит расторжению? Действующее законодательство позволяет сторонам сделки (как дольщику, так и застройщику) расторгнуть договор долевого участия.

Расторжение договора может быть произведено либо по обоюдному согласию сторон, либо в одностороннем порядке, либо по решению суда. В любом случае уплаченные денежные средства возвращаются застройщиком на счет дольщика.

Договор долевого участия подлежит расторжению в досудебном порядке, если:

  • более двух месяцев застройщик задерживает установленный договором срок передачи объекта недвижимости дольщику;
  • после передачи квартиры дольщику застройщик не исправляет предъявленные ему в претензионном порядке дефекты строительства, а также отказывается от возмещения материальных затрат, понесенных дольщиком на самостоятельное устранение выявленных дефектов строительства;
  • застройщик при строительстве дома допустил серьезные нарушения установленных законодательством требований к качеству объекта либо дома в целом.

   В этих случаях дольщику достаточно направить в адрес застройщика уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора. После этого договор считается расторгнутым.

   В судебном порядке ДДУ подлежит расторжению, если:

  • строительство дома остановлено, в результате чего дольщику становится понятно, что застройщик не сможет сдать дом и передать ему объект строительства в установленный договором срок;
  • застройщиком значительно изменена проектная документация, в том числе изменена общая площадь квартиры более, чем на 5%;
  • застройщиком изменено назначение общего имущества многоквартирного дома.

   Расторгнуть договор долевого участия возможно только до подписания передаточного акта объекта строительства. Факт расторжения обязательно регистрируется в Росреестре.

Что будет с ипотекой при расторжении договора долевого участия?

   На сегодняшний день, подавляющее большинство населения, берут ипотечный кредит, даже в случае договора долевого строительства.

Ипотека подразумевает наличие залога на приобретаемое имущество – а значит, что покупатель не сможет совершать никаких юридических действий без разрешения залогодержателя.

Поэтому при расторжении договора долевого строительства покупателю необходимо решить вопрос не только с застройщиком, но и банком-залогодержателем.

   По сути алгоритм, не отличается от обычных условий, однако, всё-таки имеет свои особенности:

  1. Необходимо подать извещение о расторжении договора в банковскую организацию и получить её согласие;
  2. Вместе с извещением подается заявление на досрочное погашение ипотеки;
  3. После дачи согласия и пересчёта процентов необходимо передать эти данные застройщику, при этом указав, сколько денег нужно перевести банку, а сколько покупателю.
  1.    Если же ипотечным договором не предусмотрен возврат или досрочное погашение – тогда необходимо просто передать выплаченные денежные средства банку.
  2.    Стоит также помнить о государственной регистрации объекта недвижимости, следовательно, необходимо погасить запись об ипотеке и зарегистрировать расторжение договора.
  3. Для регистрации изменений в договоре необходимо предоставить в регистрирующий орган:  
  1. Паспорт
  2. Соглашение о расторжении
  3. Уведомление банка об аннулировании кредитного договора
  4. Судебное решение (в случае наличия судебного спора);
  5. Для снятия ипотеки необходимо предоставить в регистрирующий орган:
  6. Справка о погашении кредита;
  7. Совместное заявление банка и заёмщика;
  8. Договор ипотеки;
  9. Судебное решение (в случае наличия судебного спора);

Внимание: смотрите видео по теме как защитить свои права потребителя, а также подписывайтесь на наш канал YouTube, чтобы не пропустить полезную информацию и возможность бесплатной консультации адвоката:

Адвокат по взысканию денег с застройщика в Екатеринбурге

   Сегодня купить квартиру или другое помещение – достаточно хлопотное дело. Большинство людей старается вложить денежные средства в будущую постройку. Вложение средств подразумевает покупку личной площади.

Следовательно, люди, вложившие деньги в недостроенный дом, являются дольщиками. На этапе застройки подписывается договор между покупателем и исполнителем. Обязательства двух сторон осуществляются по передаточному акту.

   Если застройщик нарушает сроки или другие факторы, то можно получить возврат денег по договору долевого участия. Если же застройщик обанкротился или в стадии банкротства, необходимо соблюсти определенную процедуру. О том, как происходит защита дольщиков при банкротстве застройщика, читайте далее по ссылке.

   При этом следует учесть, что данный процесс имеет множество нюансов. Поэтому обратившись в наше Бюро, вы всегда можете рассчитывать на помощь профессионалов.

   О том, как правильно составляется претензия на возврат мебели, читайте далее по ссылке. Про этапы возврата: пошаговая инструкция (претензия, иск, жалобы, обжалование решения, исполнение решения).

Компенсация от застройщика за не сданный вовремя объект - Юридические советы

Автор статьи: © адвокат, управляющий партнер АБ «Кацайлиди и партнеры» А.В. Кацайлиди

Защита дольщиков: 6 шагов к взысканию неустойки в 2021 году

Согласно статистике, до 80% новостроек в Москве и Московской области сдается с нарушением сроков. Как быть, если это коснулось и Вас? Есть два варианта — смириться и терпеть неудобства или отстоять собственные интересы и получить компенсацию.

Компенсация от застройщика за не сданный вовремя объект - Юридические советы

Права дольщика по ДДУ (договору долевого участия) предусматривают взыскание неустойки с застройщика в случае невыполнения им своих обязательств. Это закреплено Федеральным законом №214-ФЗ. Если компания отказывается выплатить Вам положенную сумму добровольно, придется судиться. Никогда не имели подобного опыта? Наша инструкция Вам в помощь.

Самый главный шаг 1. Проверка застройщика.

Так как мы работаем по системе оплаты после выполнения нами работ и фактического получения клиентом денег от застройщика, то кому как не нам,  на собственном 15-летнем опыте известно, что перед тем как все начинать, нужно проверить застройщика на платежеспособность.

Иначе вы потратите время и деньги зря. Конечно, если вы обратитесь в нашу компанию, то мы все сделаем за вас и вы не будете рисковать ни первым ни вторым. Но мы не берем в работу застройщиков, с которых нечего взять.

Если вы не разбираетесь в бухгалтерском балансе застройщиков и не можете предсказать финансовую стабильность компании, то можете довериться нам.

Практически все топовые застройщики проверены нами здесь. Если вашего застройщика нет в указанном списке, либо вы сомневаетесь в актуальности таблице, то можете обратиться к нам. Наш менеджер абсолютно бесплатно сообщит вам, работаем мы по этому застройщику без предоплаты или нет. Если вы все привыкли делать самостоятельно, то вот статья как самостоятельно проверить застройщика.

Как дольщику взыскать неустойку своими силами

Для начала разберемся, какие выплаты Вы можете получить при срыве сроков передачи квартиры:

1) Неустойку — насчитывается за каждый день задержки.2) Возмещение убытков — сюда относят расходы на оплату жилья, которое Вы вынуждены были снимать.3) Компенсацию морального вреда — принимается во внимание стрессовая ситуация, возникшая по вине застройщика.

Читайте также:  Можно ли возить в машине полицейскую дубинку?

4) Штраф — 50% от присужденной суммы всех вышеперечисленных санкций.

Когда требовать неустойку?

Многие участники долевого строительства, столкнувшись с отсрочкой новоселья, предпочитают ждать, чтобы ситуация решилась сама собой. Но следует понимать: даже небольшая задержка сдачи дома — тревожный знак. Не исключено, что у застройщика заканчивается финансирование, и на компенсации всем заявителям потом может просто не хватить денег. Поэтому с решением вопроса стоит не стоит медлить.

Профессионалы в сфере защиты прав дольщиков рекомендуют действовать с первого дня просрочки. Это не означает, что Вы получите мизерную неустойку за одни сутки.

Если дело дойдет до суда, то весь процесс может занять до 8 месяцев — в случае с судом общей юрисдикции. Размер выплаты будет рассчитан до дня исполнения застройщиком обязательств, то есть до даты подписания акта приема-передачи объекта.

Уточнить требования по сумме неустойки можно до момента вынесения решения в суде первой инстанции.

Кроме того, если задержка передачи объекта превысила 2 месяца, ДДУ по инициативе дольщика может быть расторгнут. В этом случае застройщик обязан в течение 10 рабочих дней вернуть внесенные Вами деньги и выплатить неустойку как процент за пользование чужими средствами, который будет рассчитан со дня, когда дольщик внес оплату по договору долевого участия.

Итак, Вам не передали квартиру в день, указанный в договоре. Начинаем принимать меры.

Компенсация от застройщика за не сданный вовремя объект - Юридические советы

Шаг 2. Расчет неустойки для дольщика.

Чтобы определить сумму выплаты самостоятельно, обратимся к договору долевого участия. В нем указана дата, в которую застройщик обязуется передать Вам квартиру. Считать неустойку нужно со следующего дня по текущую дату, либо по дату подписания акта приема-передачи.

Для физических лиц компенсация за каждый день просрочки равна 1/150 ключевой ставки ЦБ — с 27 июля 2020 года эта величина установлена в размере 4,25%. 

Обратим внимание: в последнее время она постоянно снижается. Поэтому, если просрочка передачи жилья началась до 28.10.2019, разумно рассчитывать неустойку за предыдущий период по ранее действующей ставке, поскольку она была выше.

Сложив результаты за прошлый и настоящий периоды, Вы получите большую сумму, чем при едином расчете по текущей ставке. Выполнить вычисления, не прибегая к сложным формулам, поможет калькулятор неустойки дольщика.

Шаг 3. Составление претензии застройщику.

Это важный юридический момент. Вы сможете требовать в суде 50-процентный штраф только в том случае, если соблюден порядок досудебного урегулирования вопроса — то есть застройщику была направлена претензия. 

В письменном документе излагаются требования дольщика и приводится расчет неустойки по ДДУ, которая подлежит уплате. Претензию нужно подавать лично либо направить почтой ценным письмом с описью вложения.

В первом случае не забудьте сделать копию. На ней застройщик обязан поставить: отметку о принятии, подпись, фамилию, имя, отчество лица, подписавшего документ, дату, печать или штамп организации. Не будет хотя бы одной составляющей — суд может не учесть претензию. Тогда 50% штрафа в свою пользу Вы не получите.

Решили воспользоваться услугами почты — направляйте письмо на юридический адрес. Актуальность второго реквизита нужно обязательно уточнить в выписке из ЕГРЮЛ.

Если застройщик отказал в выплате неустойки либо просто игнорировал претензию, то по истечении 10 дней с момента ее подачи можете подавать иск в суд.

Шаг 4. Подготовка искового заявления.

Для подачи иска о взыскании неустойки дольщику нужно подготовить пакет документов:

— Копию ДДУ с приложениями.— Копии документов об оплате объекта по ДДУ, заверенные банком.— Копию договора переуступки прав (если есть).— Копии документов, подтверждающие оплату договора переуступки прав (если есть).

Претензию к застройщику и документы, подтверждающие ее отправку.

— Переписку с застройщиком (если есть).— Документы, подтверждающие дополнительные расходы (например, договор аренды квартиры и расписки о внесении платы).— Копию паспорта. Первые две страницы с данными и фото и лист с текущей регистрацией— Справку о регистрации по форме №9 либо свидетельство о временной регистрации ( в случае отсутствия регистрации в паспорте, либо несовпадения фактического места проживания с указанной в паспорте регистрацией).

— Выписку из ЕГРЮЛ в отношении застройщика. (можно получить бесплатно в электронном виде на сайте ФНС )

Обратим внимание, что для судебных разбирательств по подобным делам установлен общий срок исковой давности — 3 года. Он отсчитывается с момента, когда участник сделки узнал о нарушении его прав.

Не успеете обратиться в суд в трехлетний период — и Вам могут отказать в удовлетворении требований по этому основанию  в той части, в которой пропущен срок.

Исключение составляют случаи, когда срок пропущен по уважительным причинам: тогда его можно восстановить.

Исковое заявление составляется по типовому образцу. При его подготовке нужно учитывать ряд нюансов:

1) Установление ответчика. Иск должен быть предъявлен именно к застройщику, но это не всегда то лицо, что значится в ДДУ. Обязательно уточните информацию в разрешении на строительство.2) Уплата госпошлины. Вы освобождаетесь от нее при цене иска до 1 млн. рублей. В иных случаях размер пошлины составит 0,5% от суммы, превышающей миллион, но не более 60 тысяч рублей.

3) Моральный ущерб.

Юристы, знающие тонкости ДДУ, не советуют просить крупные суммы возмещения — как правило, такие требования оставляют без удовлетворения.

Уведомление застройщика. Сообщать ответчику о своем намерении подать иск нужно с 01.10.2019 г., соответственно при подаче иска у Вас должны быть почтовые квитанции, подтверждающие направление иска.

Подавать иск можно через канцелярию или непосредственно судье, который будет проводить слушание дела, на личном приеме. Чтобы заявление не осталось без движения, попросите сразу проверить, все ли документы собраны и правильно ли они заполнены.

Через 10 дней стоит позвонить и узнать, принят ли иск к производству. Если нет, нужно выяснить причины и устранить недочеты.

Выбор судебной инстанции.

В какой суд обратиться — арбитражный или общей юрисдикции? Однозначного ответа не существует, поскольку конечное решение зависит от множества условий. Размер исковых требований, позиция конкретного судьи, а также то, занимаетесь Вы своим процессом в одиночку или при поддержке юридической компании — все имеет значение для результативного взыскания неустойки с застройщика.

Обширная практика юридической защиты дольщиков позволила нам сделать несколько общих выводов, которые помогут Вам правильно определиться с подсудностью:

— Арбитражные суды рассматривают дела быстрее, в среднем за 2-3 месяца. Средний размер присуждаемой неустойки достигает 50-75%. Но в уплате 50-процентного штрафа в пользу дольщиков отказывают.

Кроме того, в связи с изменением судебной практики право требования штрафа не может переходить к юрлицу.— В судах общей юрисдикции в силу их загруженности процесс может длиться до 8 месяцев.

Несмотря на то, что размер компенсации определен законодательством, ее часто урезают в 3-5 раз на основании заявления ответчика о применении статьи 333 ГК РФ.

— Подавать иск в районный или городской суд лучше по месту Вашей регистрации, а не нахождения ответчика или строительства объекта. Не исключено, что судьи там будут более лояльны к застройщику, и это негативно отразится на суммах ваших выплат.

Подчеркнем: ни одно из этих соображений не стоит воспринимать как 100-процентное руководство к действию. И арбитраж ведет себя по-разному, и СОЮ не всегда снижают размер неустойки, и у застройщика может не оказаться никаких связей в местном суде. Поэтому полагаться следует лишь на тщательную подготовку документов и серьезное отношение к процессу.

Шаг 5. Участие в судебном процессе.

Этот этап потребует от Вас не только времени, но и напряженного внимания. Истцу необходимо:

— регулярно посещать судебные заседания;— эффективно реагировать на действия ответчика (привлечение третьих лиц, просьбы отложить процесс и т. п.);— вовремя готовить и подавать различные документы (письменные объяснения, ходатайства, заявления и т. д.);

— выработать тактику действий и оперативно вносить в нее коррективы при изменении обстоятельств.

Если суд первой инстанции вынес решение в Вашу пользу, ответчик может обжаловать его в течение 30 дней. Как правило, застройщик пытается таким образом растянуть рассмотрение дела и отсрочить получение исполнительного листа. Вам предстоит:

— получить апелляционную жалобу в суде первой инстанции;— подготовить отзыв, ответив на все аргументы застройщика;

— прийти на заседание по рассмотрению апелляции.

Апелляционный суд своим постановлением может изменить решение суда первой инстанции либо оставит его в силе. Однако следует учесть, что по статистике апелляция изменяет лишь 5% решений.

Шаг 6. Получение денег.

Как показывает многолетний опыт помощи дольщикам, выиграть процесс в суде — полдела. Получить реальные деньги зачастую гораздо сложнее. Почему? Читаем здесь.

Сначала нужно обратиться в экспедицию суда с заявлением о выдаче исполнительного листа (ИЛ). Через 1-2 недели документ будет у Вас на руках.

Затем ИЛ вместе с соответствующим заявлением необходимо предъявить в банк должника. Предварительно потребуется узнать его банковские реквизиты — из договора либо по запросу в налоговую инспекцию.

После предъявления исполнительного листа в банк деньги должны поступить на ваш счет в течение недели. Если этого не произошло, выясните почему. Возможно, в самом документе либо Вашем заявлении допущены ошибки. Другая причина — весьма распространенная — недостаток средств на счете должника и очередь по исполнительным листам.

В такой ситуации может быть два варианта решений: ждать, пока деньги не поступят, или отозвать исполнительный лист и передать его в УФССП. Вероятнее всего, у застройщика несколько счетов в разных банках, и приставы во все направят требования о списании средств. Так что лучше обратиться к ним сразу, не дожидаясь возникновения проволочек.

Читайте также:  Льготы ветерана труда

Трудности самостоятельного взыскания неустойки

Мы привели лишь простую пошаговую инструкцию по получению компенсации за просрочку. На практике все значительно сложнее. Например, как быть, если Вы подписали дополнительное соглашение о переносе срока сдачи объекта? Можно ли требовать неустойку «авансом», если новоселье откладывается? Наконец, что делать, если застройщик — банкрот?

Подобные «если» поджидают истца на каждом этапе пути. Как специалисты по защите дольщиков Москвы и области, мы считаем своим долгом предупредить Вас о неизбежных трудностях:

— Человеку, далекому от сферы права, бывает сложно разобраться в элементарных терминах, не говоря уж о многочисленных нюансах.— Против Вас будут выступать квалифицированные юристы застройщика, прошедшие не один процесс. «Сражаться» с ними без подготовки — дело очень непростое.

— Сбор документов, участие в заседаниях, предъявление исполнительного листа — все это на долгий период поглотит Вас целиком.

Не исключено, что Вы добьетесь результата — но для этого потребуется потратить массу времени, усилий и нервов. Гораздо надежнее и проще поручить решение вопроса профессионалам с богатым опытом защиты дольщиков в суде. О том, как правильно выбрать юриста вы можете прочитать здесь.

Обращаясь в компанию «Силкин и Партнеры», Вы ничем не рискуете. Мы не берем предоплату и работаем только за процент. Вы оплачиваете наши услуги лишь после того, как получите реальные деньги от застройщика.

За 15 лет судебной практики мы выиграли более 2800 процессов. С нашей практикой вы можете ознакомиться здесь. Уверены, что Ваше дело пополнит это число.

Готовы отстаивать свои интересы? Мы на Вашей стороне. Оставьте заявку на бесплатную консультацию и доверьтесь нашей профессиональной компетентности.

Просрочка в новостройке — что делать — Новостройки — Журнал Недвижимости

Что считается просрочкой

В договоре долевого участия (ДДУ) прописывается срок, когда квартира должна быть передана владельцу. До того как передать построенный объект покупателям квартир, застройщик должен ввести дом в эксплуатацию.

Часто срок передачи квартиры привязан именно к этой дате: например, в договоре может быть написано, что застройщик передаст квартиру в течение 60 дней с момента получения акта ввода объекта в эксплуатацию.

Дата ввода должна быть указана в договоре.

Но всё может быть и проще — в договоре указывают, до какой даты застройщик обязуется передать квартиру. Просрочка начинается со следующего за ней дня. Если застройщик написал в договоре, что сдаст вам квартиру до 1 января 2018 года, то со 2 января его обязательство считается просроченным.

Соглашение о переносе сроков

Если застройщик понимает, что не успевает построить дом вовремя, то он должен предупредить об этом дольщиков не позднее чем за 2 месяца до срока передачи квартир. И может предложить им перенести этот срок, подписав дополнительное соглашение о переносе сроков строительства.

Важно: вы не обязаны подписывать соглашение о переносе сроков. Это совсем не формальность: это выгодно застройщику, но совсем невыгодно вам. Подписанием такого документа вы снимаете все претензии к нарушению сроков. Внимательно прочитайте текст соглашения, которое предлагает вам застройщик, — если вас что-то не устраивает, отказывайтесь подписывать документ

Если вы не хотите спорить с застройщиком и обращаться в суд, но и прощать просрочку не намерены, предложите внести в допсоглашение пункт об уплате неустойки за нарушение сроков, которое допустили строители.

Так застройщик поймет, что с вами можно вести переговоры, и наверняка предложит компромиссный вариант, чтобы вам не пришлось идти в суд. Скорее всего, неустойка будет меньше той суммы, которую вы получили бы, обратившись в суд.

Но и нервов вы потратите намного меньше.

Помните: застройщик должен отвечать за нарушения. Ваше законное право спросить с него за них.

Расторгать или не расторгать договор

Если застройщик задержал окончание строительства на 2 месяца и более, то вы можете расторгнуть договор. Это право дает дольщику закон — 214-ФЗ.

Трезво оцените свою готовность ждать конца строительства и посчитайте реальный срок сдачи дома. Если вы живёте на съёмной квартире, то каждый месяц просрочки ударяет по вам вдвойне.

Расходы на съёмное жилье можно будет взыскать с застройщика, но для этого нужно с самого начала тщательно собирать все документы (договор найма жилья, заполненную платёжную ведомость, в которой хозяин квартиры расписывается в получении денег, или другие доказательства того, что вы платили за найм). Кроме того, нужно будет доказать, что у вас не было других вариантов, кроме как жить всё время ожидания в съёмной квартире. Если вы арендуете жильё, а свою квартиру при этом сдаёте, то лучше на компенсацию не рассчитывать.

Если вы не верите, что застройщик возместит вам расходы на съёмное жилье, да и вообще потеряли в него веру, подумайте о расторжении договора. Возможно, этот вариант будет выгоднее остальных.

Расторгаем договор и требуем деньги, проценты и компенсацию

Итак, вы не хотите ждать, пока застройщик достроит дом и сдаст его в эксплуатацию, и решили прекратить отношения с ним. Что делать?

Официально уведомить застройщика об одностороннем отказе от исполнения договора. В письме нужно сослаться на часть 1 статьи 9 Федерального закона № 214-ФЗ, написать, что вы в одностороннем порядке отказываетесь от исполнения договора, и обязательно указать, какой именно договор расторгается.

Впишите в уведомление все реквизиты договора: дату, номер, данные о государственной регистрации. Обычно отметка с датой и номером регистрации ставится прямо на договоре. Такое уведомление нужно отправить заказным письмом с описью вложения. С того дня, когда вы отправили письмо, договор считается расторгнутым.

Что можно потребовать с застройщика при расторжении договора?

Возврат денег по договору.Застройщик обязан вернуть вам всё, что вы заплатили за будущую квартиру, в течение 10 рабочих дней со дня расторжения договора. Если вы забыли или растерялись и не направили застройщику требование о возврате денег, по истечении 10 дней застройщик должен сам зачислить эти деньги на депозит нотариуса и известить вас об этом.

Проценты за пользование деньгами.За то, что застройщик строил дом на ваши деньги, но так ничего для вас и не построил, ему придется заплатить проценты.

Ведь практически он брал у вас займ на строительство и пользовался вашими средствами просто так.

Проценты рассчитываются так: с даты перечисления денег застройщику и до момента их возврата начисляется по 1/150 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ за каждый день. Расчёты производятся на основе ставки ЦБ на дату возврата денег.

Например: 3 января 2015 года вы перечислили застройщику 3 500 000 рублей, а 1 января 2018 года должны были получить ключи от квартиры, но что-то пошло не так.

5 сентября 2018 года вы решаете расторгнуть договор и потребовать назад свои деньги с процентами, о чём и пишете застройщику, который возвращает вам деньги на следующий день.

Это означает, что он пользовался вашими деньгами с 3 января 2015 по 6 сентября 2018 года, то есть 1343 дня. Ставка ЦБ РФ на 6 сентября составляла 7,25%.

3 500 000 × 1343 × 7,25% × 1/150 = 2 271 908, 33 рубля

Эту сумму строители должны заплатить сверх возвращенных 3,5 миллионов рублей. То есть всего вы получите более 5,7 млн рублей.

Посчитайте, сколько застройщик должен вам за просрочку. Возможно, стоит получить с него эти деньги и купить на них готовую квартиру вместо того, чтобы ждать окончания строительства.

Если вы не потребовали проценты после расторжения договора, застройщик всё равно должен их перевести на депозит нотариуса, как и в случае с возвратом уплаченной стоимости квартиры по договору.

Компенсация морального вреда.

Если вам не удалось разрешить ситуацию полюбовно, подавайте на застройщика в суд. Тут можно не стесняться и потребовать не только возврата денег и процентов.

Просите в исковом заявлении компенсацию морального вреда и оплату штрафа за отказ от добровольного исполнения обязательств. Такие права даёт покупателю закон: в этом случае, помимо закона о долевом строительстве, на вашей стороне будет ещё и закон «О защите прав потребителей».

Судебные издержки застройщик тоже должен будет возместить, включая оплату работы вашего представителя в суде.

Если вы хотите дождаться свою квартиру

Вы хотите именно эту квартиру и готовы её подождать. Что можно потребовать от застройщика в этом случае?

Неустойка. Она рассчитывается почти так же, как и проценты при расторжении договора. Только такая неустойка (пени) начисляется не с даты оплаты квартиры, а с той даты, когда застройщик должен был передать вам квартиру.

Возьмем тот же пример: 1 января 2018 года квартиру застройщик не передал вам квартиру и не подписал с вами никакого дополнительного соглашения о переносе сроков. К 6 сентября 2018 года с него можно потребовать неустойку за 248 дней просрочки:

3 500 000×248×7,25% х 1/150 = 419 533, 33 рубля.

Важно помнить: если вы по каким-то причинам не смогли принять квартиру, и застройщик сможет это доказать, то получить неустойку не получится. Например, за время стройки вы переехали и не знали, что на старый адрес пришло письмо об окончании строительства. В этом случае застройщик, спустя какое-то время, может посчитать квартиру принятой в одностороннем порядке.

Компенсация морального вреда.

Компенсацию морального вреда можно потребовать независимо от того, расторгли вы договор или нет, но нужно доказать, что вы страдали из-за действий застройщика.

Без расторжения договора страданий может быть даже больше, а компенсация — выше. На очень большие суммы рассчитывать не стоит. Обычно суд оценивает страдания дольщика в сумму от 2 до 30 тысяч рублей.

Возмещение убытков. Такое право дает дольщику закон «О защите прав потребителей». Убытками считаются все расходы, которые вы понесли из-за того, что застройщик не передал квартиру вовремя: аренда жилья, хранение вещей на платных складах и т. д. Главное, чтобы вы смогли это доказать и обосновать.

Убытки включают в себя и так называемую упущенную выгоду, т. е. доходы, которые вы должны были бы получить, если бы квартиру вам сдали в срок. Например, если вы планировали её сдавать и даже подписали предварительный договор.

На практике обосновать и подтвердить упущенную выгоду ещё сложнее, чем расходы, поэтому сосредоточьтесь на доказательствах ваших реальных затрат: сохраняйте все документы, которые можно предъявить застройщику.

Посчитайте все деньги, которые вы потратили из-за просрочки строителей, вычислите размер неустойки, оцените размер ваших моральных страданий и напишите застройщику официальную претензию.

Читайте также:  Должны ли торговые центры предоставлять бесплатную парковку на своей территории? - Юридические советы

  К претензии приложите все расчёты, копии чеков, договоров, счетов и других документов, по которым вы считали расходы, и отправляйте их по адресу места нахождения застройщика. Заказным письмом, с описью вложений.

Адрес застройщика лучше проверить и в договоре, и на сайте налоговой.

Если в договоре написано, что у застройщика есть «юридический» и «почтовый»/«фактический» адрес,  отправьте свою претензию и туда и туда — чем раньше юристы застройщика получат ваши требования, тем быстрее они примутся за решение ситуации. Оставьте в претензии свой телефон или электронный адрес, чтобы с вами могли оперативно связаться.

Если застройщик получил вашу претензию и никак не отреагировал или отреагировал не так, как бы вам хотелось, — подавайте на него в суд. В суде вы сможете потребовать не только неустойку, убытки и компенсацию морального вреда, но и добавить в исковое заявление штраф за отказ от добровольного исполнения обязательств. Судебные издержки тоже оплатит застройщик, если вы выиграете процесс.

Заключение

На самом деле просрочка — это страшный сон застройщика, ведь закон полностью на стороне дольщика. Компания, которая дорожит своей репутацией и давно работает на рынке, уже скорее всего выработала несколько сценариев на случай форс-мажора и сама попытается решить с вами всё полюбовно. Ведь возвращать деньги, платить проценты и выплачивать компенсации за ущерб — совсем не в её интересах.

Как взыскать компенсацию с застройщика, задержавшего сдачу дома?

dreamsnavigator/Fotolia

Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая:

Если застройщик нарушил указанный в договоре срок передачи квартиры, соинвестор имеет право на получение неустойки.

Ее размер определен законом и рассчитывается для дольщиков-физических лиц как 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки, умноженная на цену квартиры по ДДУ.

Кроме того, в отдельных случаях покупатель может потребовать от застройщика еще и компенсацию ущерба. Для этого нужно доказать, что пострадавшая сторона понесла расходы, связанные с невозможностью получить квартиру в срок.

Например, покупатель был вынужден арендовать жилье или выплачивал более высокие проценты по ипотеке (когда банковская ставка зависит от ввода дома в эксплуатацию). Однако на практике получить такое возмещение весьма сложно: многие ли арендаторы подписывают официальный договор с собственником квартиры?

Сдача дома затянулась, что делать?

Какие права есть у дольщика, если застройщик сдает дом не в срок?

Еще один вид компенсации – за причинение морального вреда. Отметим, что в судебной практике крайне редки примеры, когда по данной статье истцу удавалось выиграть более 10–50 тысяч рублей. Обычно требование о выплате неустойки и компенсации ущерба сначала направляется застройщику, чтобы решить вопрос в досудебном порядке.

При этом представители продавца могут пытаться дезинформировать клиента, предлагая ему выбирать между этими двумя статьями. На самом деле это разные требования, которые могут быть удовлетворены одновременно. Если застройщик не отреагировал на обращение дольщика, соинвестор имеет право обратиться в суд.

В этом случае, согласно закону «О защите прав потребителей», с ответчика будет взыскан штраф в размере половины суммы неустойки за отказ от выплаты в добровольном порядке.

Приготовьтесь к тому, что суды часто занижают размер возмещения, особенно если сдача дома была задержана менее чем на квартал, а застройщик своевременно проинформировал об этом клиентов.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Если у Вас на руках зарегистрированный в Росреестре договор долевого участия (ДДУ), где указан срок сдачи в марте 2017 года, и в данный момент этот срок нарушен, то нет ничего проще.

Составляете и направляете в адрес застройщика претензию, где просите надлежащим образом исполнить условия договора, передать Вам объект и уплатить пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБР (текущая – 8,5%) за каждый день просрочки от суммы Вашего договора долевого участия.

То есть, если Вы купили объект за 1 млн рублей и просрочка составляет шесть месяцев (180 дней), то подлежащая оплате неустойка равна 1 000 000 х 0, 0850 / 300 х 180 дней = 51 000 рублей В случае неоплаты данной суммы Вы вправе требовать ее взыскания в судебном порядке.

Сдача новостройки затягивается. Как расторгнуть договор, не теряя денег?

Новостройку сдали на 7 лет позже. Мы можем продать квартиру без налога?

Отвечает генеральный директор «Юридического бюро № 1» Юлия Комбарова:

Если договор на покупку квартиры был оформлен в рамках 214-ФЗ и произошла задержка со сдачей дома в срок, то дольщик вправе претендовать на денежную компенсацию. Добровольно застройщик платить не будет, поэтому надо судиться. Также дольщикам, которым задерживают сдачу, я советую не прощать застройщиков и не подписывать допсоглашений о переносе сдачи дома.

Как правило, при срыве сдачи дома менеджер звонит дольщикам, приглашая на подписание дополнительных бумаг. Необходимость подписать эти документы он объясняет тем, что без данных соглашений квартира не будет передана новоселу или данное соглашение нужно для продолжения строительных работ.

В этом случае застройщик блефует: у Вас на руках договор, и он должен быть исполнен без дополнительных уступок со стороны дольщика.

Отвечает генеральный директор юридической компании «Правовое содействие» Надир Джангиров:

Денежная компенсация является возмещением потерь дольщика от просрочки застройщика.

В соответствии с законодательством, приобретение квартиры гражданином на стадии строительства возможно только на основании заключаемого договора участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации.

Договором участия в долевом строительстве обязательно предусматривается конкретный срок передачи квартиры.

В случае просрочки срока передачи квартиры более чем на два месяца от установленного в договоре, гражданин (дольщик) вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор и потребовать возврата уплаченных по договору денежных средств, а также уплаты процентов на эту сумму в размере 1/150 ключевой ставки ЦБ РФ, которые начисляются со дня внесения гражданином денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком гражданину.

Для этого гражданин обязан в письменной форме уведомить застройщика о расторжении договора и потребовать возврата денежных средств и уплаты процентов.

В случае если застройщик не выполняет требования дольщика добровольно, то гражданин вправе обратиться в суд с этими денежными требованиями, а также с требованием о компенсации морального вреда.

При удовлетворении судом требования гражданина суд дополнительно взыскивает с застройщика в пользу гражданина штраф в размере 50% от общей присужденной в пользу гражданина суммы.

Что делать, если строительство затянулось: 11 полезных статей

Как обстоят дела с задержкой строительства в Германии?

Если гражданин не заинтересован в расторжении договора, а хочет получить квартиру от застройщика, пусть даже с просрочкой, то он вправе не расторгать договор, а потребовать от застройщика уплаты неустойки (пени) в размере 1/150 ключевой ставки ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки вплоть до передачи ему квартиры по передаточному акту. Для этого гражданин обращается с письменной претензией к застройщику, в которой указывает свое требование на получение неустойки. Если застройщик отказывает ему в таком требовании, то гражданин вправе обратиться в суд. В иске гражданин может также просить суд взыскать моральный вред за допущенное застройщиком нарушение.

Отвечает руководитель юридической службы компании «Стороженко и партнеры» Александр Мазаев:

Застройщик должен платить неустойку дольщику в том случае, если он нарушил сроки строительства, не согласовав при этом изменение условий договора в этой части.

Размер неустойки составляет двойную величину 1/300 ставки рефинансирования на момент исполнения обязательства.

В случае же нарушения согласованного с дольщиком срока устранения дефектов объекта строительства неустойка составит 1% от стоимости расходов на проводимые работы.

Неустойку можно взыскать как в судебном, так и в досудебном порядке, при этом процедура досудебного урегулирования споров необязательна, можно сразу подавать в суд.

Какие документы необходимы? Претензия в письменной форме, в которой указана сумма неустойки, копии договора, паспорта, документа, подтверждающего оплату по договору.

Отдельно оформите расчет неустойки, и весь этот пакет отправляйте ценным письмом с уведомлением и описью вложения, чтобы можно было впоследствии на него ссылаться.

Алгоритм действий для взыскания неустойки в суде довольно простой. Если вы идете в суд, добавьте к указанным выше документам требование о возмещении морального вреда. Подготовьте исковое заявление (как его составить, можно посмотреть в открытых источниках) и подавайте его в суд по месту нахождения застройщика или по Вашему месту жительства.

В случае, когда неустойка составляет менее 50 тысяч рублей, нужно обращаться в мировой суд. Если Вы обращались к специалисту, который писал исковое заявление и представлял Ваши интересы в суде, Вы можете получить с застройщика также сумму расходов за представительство.

Реальность такова, что зачастую суды принимают решение в пользу застройщиков, жалеют их, уменьшают сумму неустойки.

  • Текст подготовила Мария Гуреева
  • Не пропустите:
  • Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
  • Как продать квартиру в ипотеке?
  • Можно ли въехать в новостройку до госкомиссии?
  • Переуступка прав: особенности сделок

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *