Налог на доход при продаже зарубежной недвижимости

Россиянам, желающим купить зарубежную недвижимость, необходимо узнать о существующих правилах, которые установлены российским и зарубежным законодательством. Прежде чем вносить инвестиции, следует проанализировать, какие могут возникнуть финансовые последствия для инвесторов. Раскроем этот вопрос подробнее.

Налог на доход при продаже зарубежной недвижимости

При покупке недвижимости за рубежом, что нужно знать (законы, правила, налоги)

Чтобы совершить сделку купли-продажи квартиры, дома или других объектов недвижимости за рубежом, необходимо в первую очередь получить ответы на такие вопросы:

  • Разрешает ли российское законодательство приобретать россиянам недвижимость за рубежом?
  • Разрешено ли законами другого государства, чтобы иностранцы (в частности россияне) приобретали недвижимое имущество?
  • Какими налогами облагаются сделки, связанные с получением прибыли от распоряжения имуществом (например – сдача в аренду) или от его продажи, получения в наследство.
  • Законодательные нормы

    В соответствии с российским законодательством для граждан России не установлено запретов на приобретение, владение и иное распоряжение зарубежной недвижимостью. Кроме того, россияне не обязаны отчитываться перед налоговой о своих зарубежных активах, если они не являются чиновниками. Государственные и муниципальные служащие обязаны указывать такие объекты в своих ежегодных декларациях.

    А вот что касается международного законодательства, то в ряде стран могут быть введены ограничения по владению недвижимым имуществом иностранцами.

    К примеру, в Австрии физлица-нерезиденты (иностранцы без ВНЖ) не могут стать собственниками ни земельного участка, ни апартаментов для отдыха или жилья.

    В этом конкретном случае существует выход – учредить местную компанию и приобрести недвижимость в качестве юрлица.

    Налоги

    Резидентами Российской Федерации считаются физлица, которые проживают в стране более 183-х дней в году. Такой статус обязывает уплачивать налоги не только с доходов, которые были получены непосредственно в России, но и на территории, за ее пределами.

    Среди основных налогов, которые должны уплачивать физлица-россияне, являющиеся владельцами зарубежной недвижимости, нужно выделить такие:

  • Налог на доходы от сдачи объекта в наем по договору аренды.
  • Налог на выручку от продажи зарубежного имущества.
  • Налог на доход при вступлении в права наследования.
  • Налог на выгоду, полученная от разницы процентных ставок по ипотеке.
  • Все доходы, получаемые россиянами от распоряжения своей недвижимостью, в том числе и зарубежной, облагаются по ставке 13%. Исключение составляют активы, полученные по наследству.

    В России наследники (неважно какой очереди наследования) защищены от чрезмерного налогообложения.

    То есть налог не взимается лишь при условии, что унаследованное имущество не будет продано в течение определенного периода времени (3 года).

    Налог на доход при продаже зарубежной недвижимости

    В том случае, если между правительствами России и другого иностранного государства подписаны соглашения по устранению двойного налогообложения, тогда налогоплательщик должен будет уплатить, лишь разницу в налогах.

    Если россиянин уже уплатил налог с доходов, полученных от использования своей иностранной недвижимости в той стране, где она расположена, и ставка такого налога больше 13%, тогда ничего в России уже не придется уплачивать.

    Достаточно будет представить документы, подтверждающие, что такой налог уже был взыскан в другой стране.

    Другое дело — налогообложение расчетной выгоды от разницы процентных ставок. Как правило, заграничные ипотечные ставки на порядок ниже российских. Вот эту разницу в процентах, умноженную на стоимость недвижимости, и придется декларировать как налогооблагаемую базу и соответственно платить налог.

    Как приобрести недвижимость за рубежом россиянину

    При планировании покупки следует учесть такие правила:

  • определить свое резидентство;
  • рассчитать базу налогообложения НДФЛ;
  • выяснить, не заключены ли соглашения об избегании двойного налогообложения со страной, где планируется покупка недвижимости;
  • определиться с источниками финансирования покупки.
  • Настоятельно не рекомендуется скрывать факт покупки зарубежной недвижимости от российских налоговиков. Хотя по факту у рядовых россиян нет обязательства об уведомлении по факту приобретения недвижимости за рубежом, но от ответственности по уклонению от уплаты налогов (при сокрытии такого факта) никто не освобождал.

    Все тайное рано или поздно становится явным, особенно в свете автоматического обмена информацией в рамках ОЭСР и ФАТФ. Хотя Россия так и не стала членом ОЭСР, но в проектах по обмену данными участие принимает.

    По состоянию на начало 2019-го обменивается информацией по операциям на банковских счетах с 71-ой страной. В этот список вошли практически все европейские страны.

    Исключение составляет Великобритания, которая весной вышла из отношений с Россией по автоматическому обмену информацией, однако ФНС по запросу может получить интересующие сведения и оттуда.

    Налог на доход при продаже зарубежной недвижимости

    В отношении тех стран, которые не присоединились к стандартам международного обмена информацией (к примеру, Коста-Рика, Филиппины и ряд других), в России установлены валютные ограничения.

    В том случае, если заинтересовавшая недвижимость расположена в стране, где физлицам-нерезидентам не предоставляется возможность свободно приобрести ее на рынке, тогда сделку можно оформить через юридическое лицо. При этом следует учесть такие нюансы:

  • будут ли находиться активы под юридической защитой;
  • какой размер налога на недвижимость, на прибыль и при распределении дивидендов в стране ее расположения для юрлиц и физлиц-акционеров;
  • признание такой компании в России как иностранной контролируемой (КИК) с вытекающими отсюда последствиями, связанными с деоффшоризацией (сдача отдельной декларации, включение в базу по НДФЛ россиянина-акционера (бенефициара) полученного КИК дохода).
  • Где купить зарубежную недвижимость проще и выгоднее

    Итак, прежде чем тратить деньги и совершать покупку, необходимо проанализировать все исходные данные:

  • В какой стране приобретается недвижимость (какой режим налогообложения, заключены ли соглашения об избежании двойной уплаты налогов, разрешено ли нерезидентам приобретать имущество, участвует ли страна в автоматическом обмене информацией).
  • В каком статусе приобретается имущество – как физлицо-резидент РФ, или в качестве владельца КИК.
  • Какой источник средств для оплаты за объект недвижимости (собственные или привлеченные средства, если заемные, то в иностранном банке или нет).
  • Как планируется использовать недвижимость.
  • Чтобы не попасть впросак и не приобрести вместе с недвижимостью проблемы, связанные с трудностями по соблюдению налогового и валютного законодательства, рекомендуем воспользоваться услугами специалистов. Обратитесь за консультацией в специализированную компанию, чтобы вам просчитали все возможные риски и расписали правила покупки недвижимости в выбранной стране.

    Есть недвижимость за рубежом? Как из-за штрафов не лишиться средств от ее продажи

    Налог на доход при продаже зарубежной недвижимостиЕвгений Афанасьев. Автор фото: Игорь Черепанов. Иллюстрация: DK.RU

    «Налоговый кодекс РФ не требует уведомлять о наличии у вас недвижимости за границей. Но доход от ее сдачи вы должны задекларировать в России, так же, как и доход от продажи» — Евгений Афанасьев.

    Нужно ли уведомлять российские налоговые органы о наличии зарубежной недвижимости? Можно ли получать доход на свой зарубежный банковский счет от сдачи ее в аренду? Как не лишиться средств от продажи недвижимости из-за приближающегося автоматического обмена финансовой информацией между странами? Тему раскрывает Евгений Афанасьев, основатель и руководитель консалтинговой компании TaxCapital: 

    — Россияне чаще всего рассматривают вложения в зарубежную недвижимость как стабильный источник дохода в иностранной валюте от аренды.

    А также как наиболее надежный способ сбережения личных средств, поскольку недвижимость сама по себе рассматривается как консервативная инвестиция, которая в данном случае еще защищена и от девальвации российского рубля.

    Родители приобретают недвижимость для своих детей, чтобы отправить их на учебу за рубеж.

    Во многих случаях для совершения покупки или продажи недвижимости за рубежом, а также получения дохода от сдачи ее в аренду открывается зарубежный банковский счет.

    Поэтому владение и распоряжение недвижимостью за рубежом попадает в зону действия не только налогового, но и валютного законодательства РФ, которое в ряде случаев существенно строже налогового с точки зрения размера штрафов за совершение запрещенных операций.

    Начнем с того, что Налоговый кодекс РФ не требует уведомлять налоговые органы России о наличии у налогоплательщика зарубежной недвижимости.

    Однако необходимо декларировать доход от сдачи имущества в аренду и платить НДФЛ с него, а также доход, полученный от продажи имущества.

    При этом налоговый резидент РФ может в полной мере воспользоваться имущественными вычетами при продаже недвижимости, как в России.

    Налоговые резиденты России — физические лица, которые по итогам прошлого календарного года провели в России 183 дня и более.

    Уведомлять налоговые органы о потере статуса налогового резидента не требуется, однако в случае проверки этой информации налоговая может запросить загранпаспорт, в котором отражена продолжительность пребывания за пределами России. Также налоговая может запросить информацию напрямую у таможенных органов.

    Когда подоходный налог можно не платить

    Какими налогами облагается зарубежная недвижимость

    Какие налоги могут быть за границей
    Кто оплачивает налог на доход
    Как учитывать налог на доход от сдачи в аренду
    жилья
    Как учитывать налог на доход с продажи жилья за
    рубежом

    Налоги на недвижимость и доходы с нее резидент России платит по
    правилам российского законодательства. Когда собственность
    находится в России — это логично. Но если недвижимость за границей,
    на нее распространяется и действие законов другой страны.

    Разберемся, с какими налогами сталкиваются владельцы зарубежного
    жилья.

    Получите налоговый вычет в течение недели с услугой Быстровычет!

    Какие налоги могут быть за границей

    Налог на имущество. По общему правилу этот
    налог взимается в стране, где находится недвижимость. Ставка и
    система оплаты зависит от местного законодательства. В России за
    недвижимость за рубежом налог платить не надо.

    Читайте также:  Сроки, в которые страховая компания должна дать ответ на заявление о ДТП - Юридические советы

    Налог на наследство. Этот налог есть не во всех
    странах, но при покупке недвижимости за рубежом полезно узнать
    систему передачи ее в наследство. Чаще всего наследование
    недвижимости проходит по законам страны, в которой она
    находится.

    Ставка налога на наследство может быть очень высокой и превышать
    половину стоимости имущества. Например, во Франции, в зависимости
    от стоимости недвижимости и степени родства, она колеблется от 5 до
    60 %. В России налог на наследство отменен в 2005 году.

    Местные налоги. В некоторых странах могут быть
    свои специфические налоги, которые затронут вашу недвижимость.
    Например, в ряде европейских стран есть дополнительный ежегодный
    налог на роскошь. Им облагаются, как правило, не доходы, а активы,
    если их стоимость превышает определенную планку.

    !!!Важно. Все эти налоги платятся или не
    платятся в стране, где находится недвижимость и никак не влияют на
    налоги, которые надо оплачивать в России за доход с иностранной
    недвижимости.

    Быстрая регистрация и помощь налогового эксперта!

    Кто оплачивает налог на доход

    За факт владения недвижимостью за рубежом в России налог платить
    не нужно. Единственное, что представляет интерес для налоговых
    органов — это доход с зарубежной недвижимости.

    Чаще всего вы его
    получаете при продаже жилья или сдаче в аренду. Доход облагается
    налогом и в стране, в которой находится ваша недвижимость.
    Возникает риск двойного налогообложения.

    В некоторых случаях его
    можно избежать.

    Более чем с 80 странами у России заключено соглашение, которое
    позволяет избежать двойного налогообложения. При наличии такого
    договора уже оплаченный в одной стране налог учитывается в
    другой.

    Подробно о том, как работает соглашение об избежании двойного
    налогообложения, мы рассказывали в материале «Как правильно платить налог на
    доход с иностранных акций».

    К сожалению, если соглашение об избежании двойного
    налогообложения между странами не заключено, то придется платить
    налог дважды. Налоговые системы обеих стран действуют автономно, и
    никакого учета уже оплаченного налога производиться не будет. В
    России с 1 января 2021 года ставка подоходного налога 13 и 15
    %.

    !!!Важно. Не забывайте, что все налоговые
    расчеты в России производятся в рублях. Доход, полученный в
    иностранной валюте, также пересчитывается в рубли по курсу
    Центробанка на день зачисления на счет.

    Как учитывать налог на доход от сдачи в аренду
    жилья

    Учитывать уже уплаченный налог можно, если между Россией и
    страной, в которой находится недвижимость, заключено соглашение об
    избежании двойного налогообложения.

    Как правило, в первую очередь налог с дохода от сдачи в аренду
    жилья оплачивается в стране, в которой находится недвижимость. Хотя
    иногда местное законодательство допускает возможность уплаты налога
    сначала в стране резидентства.

    Если сумма, которую уже заплатили, будет ниже 13 или 15 %
    подоходного налога в России, то в российский бюджет доплачивается
    разница. Если выше — то ничего доплачивать не надо, но и переплату
    вам никто возвращать не будет. Например, в Испании налоговая ставка
    для нерезидентов Евросоюза — 24 %. Вы заплатите налог в Испании
    полностью, но тогда в России платить ничего не придется.

    При расчете суммы к доплате не забывайте, что в России весь
    полученный доход облагается налогом, никакие местные вычеты в
    расчет не берутся. Так, во Франции законодательство дает
    возможность учитывать расходы на содержание жилья при расчете
    налогооблагаемой базы. Можно списать до половины суммы.

    Пример:

    Со сдачи в аренду жилья во Франции вы заработали 600 тыс.
    рублей, но за счет расходов на содержание уменьшили
    налогооблагаемую базу до 300 тыс. рублей.

    Как для нерезидента минимальная ставка для вас 20%, то есть к
    оплате 60 тыс. рублей. Но в России эти вычеты не учитываются, и 13
    % налога будут начислять на 600 тыс. рублей дохода, то есть 78 тыс.
    рублей.

    С учетом уже оплаченного во Франции налога надо доплатить в
    России 18 тыс. рублей.

    Как учитывать налог на доход с продажи жилья за
    рубежом

    Российское налоговое законодательство не выделяет зарубежную
    недвижимость в отдельную категорию при налогообложении. На нее
    распространяются такие же правила, что и на недвижимость в
    России.

    Доход от продажи зарубежной недвижимости не будет облагаться
    налогом в России, если будут выполнены условия минимального срока
    владения недвижимостью:

    • для приобретенной до 1 января 2016 года — 3 года;
    • для приобретенной после 1 января 2016 года — по общему правилу
      5 лет, в некоторых случаях минимальный срок владения можно
      сократить до 3-х лет;
    • для полученной по наследству, в дар или по договору
      пожизненного содержания с иждивением — 3 года.

    Отдельно отметим, что это правило распространяется только на
    жилые помещения.

    Если эти условия не соблюдаются или недвижимость коммерческого
    назначения, то доход с продажи декларируется в России и
    оплачивается подоходный налог.

    В стране, в которой находится недвижимость, будут действовать
    свои условия налогообложения сделок купли-продажи. Как и налог на
    доход со сдачи в аренду, налог с продажи может быть засчитан в
    России в рамках устранения двойного налогообложения.

    Зарубежный доход — декларирование, уплата налога, особенности валютного регулирования

    Наиболее распространенными видами дохода от источников за пределами РФ являются:

  • заработная плата по трудовому договору с нерезидентом (например, летчики, работающие на иностранные авиакомпании);
  • процентный доход по депозиту, открытому в иностранном банке;
  • доход в виде дивидендов от компаний-нерезидентов;
  • доход от сдачи в аренду квартиры, расположенной за рубежом;
  • доход от доверительного управления, купонный, дивидендный доход от ценных бумаг иностранных эмитентов;
  • доход от продажи ценных бумаг иностранных эмитентов (в том числе, например, доход от доверительного управления деньгами в иностранном банке);
  • доход от продажи квартиры (машины и т.д.) за рубежом;
  • доход от продажи чего-либо нерезиденту (например, мебели с своем загородном доме за границей)
  • доход от оказания услуг нерезиденту;
  • любой иной доход, зачисляемый на зарубежный счет;
  • Налоговые последствия

    В случае, если налоговый резидент РФ получает доход от источников за пределами РФ (зарубежный доход), то он обязан самостоятельно в срок до 30 апреля (см. наш Налоговый календарь) каждого года задекларировать такой доход, исчислить и уплатить с него налог — НДФЛ. Ставка НДФЛ, применяемая для резидентов — 13%.

    Обращаю внимание, что обязанность по декларированию и уплате налога с зарубежного дохода в РФ лежит только на налоговых резидентах РФ, т.е.

    лицах, которые по итогам конкретного отчетного налогового периода (год) находились в РФ более 183 дней (при этом, неважно, когда именно лицо стало «набирать» указанные 183 дня, главное, что в отчетном году лицо суммарно в течение 12 следующих друг за другом месяцев находилось на территории РФ).

    Избежание двойного налогообложения. Зачет налога, уплаченного в иностранном государстве

    В случае, если с полученного за рубежом дохода иностранное государство удерживает налог (например, такое чаще всего происходит, например, при получении дохода от сдачи в аренду недвижимости), то Вы вправе зачесть сумму налога, уплаченного в иностранном государстве по соответствующей ставке с налогом, подлежащим уплате в РФ по ставке 13%.

    Если сумма уплаченного за рубежом налога — выше 13%, то в РФ ничего платить не нужно (но и возврата налога — также не предусмотрено), в случае же, если сумма уплаченного за рубежом налога — меньше 13%, то в РФ необходимо доплатить до 13%.

    В ФНС, при этом, необходимо предоставить документ из компетентного органа иностранного государства (иностранная ФНС), подтверждающий факт и размер уплаченного в иностранном государстве налога.

    Обращаю Ваше внимание, что очень часто в некоторых странах при расчете базы возможно принимать к вычету некоторые связанные с доходом расходы — например, при получении за рубежом арендных платежей в некоторых странах возможно принять в расходы коммунальные платежи, платежи, связанные с недвижимостью и т.д.

    Таким образом, даже если ставка в такой стране будет выше 13%, то фактически уплаченная сумма налога может оказаться меньшей, чем 13% с общей суммы дохода (т.к. в РФ базой будет являться вся сумма дохода, без каких-либо расходов).

    Таким образом для верного расчета рекомендую именно сравнить две суммы — сумму дохода, полученного в иностранном государстве и сумму налога, уплаченного в иностранном государстве — и оценить, составляет ли сумма налога больше либо меньше 13%.

    Если сумма уплаченного за рубежом налога — выше 13%, то формально в РФ необходимо заполнить и подать 3-НДФЛ, с указанием в ней суммы дохода и суммы налога, уплаченных в иностранном государстве и кода, указывающего на отсутствие налога к уплате. Однако, за непредставление такой декларации возможно применение штрафа только в размере 1 000 руб. — ст.119 НК РФ (ввиду отсутствия неплаченного налога).

    Место уплаты налога по разным видам дохода, а также ставки налога регулируются соглашениями об избежании двойного налогообложения с конкретными государствами.

    Возможность зачета уплаченного налога также возможна только в случае наличия такого соглашения между РФ и страной, где Вы заплатили налог. В случае, если такое соглашение не заключено или не ратифицировано (напр.

    , с Эстонией), то налог возможно будет необходимо заплатить дважды — в стране — источнике выплаты и в стране налогового резидентства получателя дохода.

    Читайте также:  Права дольщика при банкротстве строительной компании - Юридические советы

    Ответственность за неуплату налога

    1) ст. 119 НК РФ — непредставление декларации — штраф 5% от суммы неуплаченного налога за каждый полный и неполный месяц просрочки (начиная с 01 мая), но не более 30% и не менее 1 000 руб.

    Срок давности — 3 года с 01 мая года, в котором необходимо было подать Декларацию 3-НДФЛ

    Операции с зарубежной недвижимостью: как не нарушить валютное законодательство в 2020 году — FTL Advisers Ltd

    Публикация на портале M2 Lux от 15.01.2020

    Для граждан Российской Федерации приобретение/продажа недвижимости за рубежом с использованием банковских счетов в иностранных банках может повлечь неожиданные риски, связанные с нарушением российского валютного законодательства. Однако в конце 2019 года в законодательство о валютном регулировании и валютном контроле были внесены существенные изменения, направленные на либерализацию данных норм.

    • Немного теории…
    • К кому применяются требования закона?
    • При совершении операций за рубежом на нормы федерального закона №173-ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле» необходимо обратить внимание всем физическим лицам, которые признаются «валютными резидентами», а именно:
    • — гражданам Российской Федерации,
    • — иностранным гражданам и лицам без гражданства, постоянно проживающим в РФ на основании вида на жительство.
    • Если я являюсь гражданином РФ, но постоянно проживаю за границей, распространяются ли на меня требования закона?

    Да, нормы российского валютного законодательства применяются к данным гражданам, однако в их отношении установлены некоторые послабления.

    В частности, между постоянно проживающими за рубежом российскими гражданами разрешено проведение валютных операций, при условии, что такая операция проводится за пределами территории Российской Федерации.

    Также, на таких граждан не распространяются обязанности по уведомлению компетентных органов РФ об открытии, закрытии и изменении реквизитов счетов, открытых в иностранных финансовых организациях, также отсутствует обязанность по подаче отчетов о движении денежных средств по таким счетам.

    Рассмотрим на конкретных примерах, какие операции теперь являются разрешенными, а какие сделки все еще несут риски для их участников.

    Ситуация 1:

    Гражданин РФ покупает квартиру в Испании у гражданина Испании. Покупная цена в евро уплачивается со счета покупателя в испанском банке на счет в испанском банке продавца.

    Данная операция является законной, при условии, что гражданин Испании не проживает постоянно в РФ на основании вида на жительство и, следовательно, не является российским валютным резидентом.

    Однако не следует забывать об обязанностях по уведомлению российских налоговых органов об открытии, изменении реквизитов и закрытии иностранных счетов.

    Такое уведомление должно быть направлено по месту жительства физического лица в течение одного месяца с даты открытия (закрытия) или изменения реквизитов счета.

    Кроме того, до 1 июня каждого года необходимо подавать в налоговый орган по месту своего учета отчет о движении денежных средств по такому счету. Отметим, что от указанных обязанностей освобождены граждане РФ, которые проживают за пределами страны более 183 дней в году.

    Также, если после приобретения недвижимости счет активно не используется (общая сумма зачислений/списаний за год не превышает эквивалент 600 тысяч рублей, либо остаток денежных средств на счете не превышает эквивалент 600 тысяч рублей при отсутствии операций по списанию/зачислению денежных средств за отчетный год – пересчет в валюту РФ производится по курсу на 31 декабря отчетного года), то отчет о движении денежных средств по такому счету также можно не подавать, так как Испания включена в перечень стран, осуществляющих автоматический обмен финансовой информацией с Россией.

    Кроме того, необходимо помнить, что средства, находящиеся на испанском счете покупателя, должны быть зачислены на него с соблюдением требований валютного законодательства.

    Разрешенные источники зачислений денежных средств перечислены в законе, наиболее распространенными являются: перевод денежных средств в валюте со счета в российском банке, внесение денежных средств наличными.

    Также, теперь на банковские счета физических лиц в Испании (так как Испания включена в перечень стран, осуществляющих автоматический обмен финансовой информацией с Россией) могут быть зачислены без ограничений денежные средства от нерезидентов, например, полученные в долг или в результате продажи имущества.

    Ситуация 2:

    Гражданин РФ покупает дом в Испании у другого гражданина РФ. Покупная цена в евро уплачивается со счета покупателя в испанском банке на счет в испанском банке продавца.

    Данная операция является законной только в том случае, если оба гражданина РФ постоянно проживают за рубежом (более 183 дней).

    В противном случае оплата денежных средств должна быть произведена через банковский счет продавца, открытый в российском банке.

    В случае если оплата по сделке производится через счета покупателя и продавца в испанском банке, то такая операция будет являться разрешенной только в том случае, если расчеты будут производиться в российских рублях.

    1. Ситуация 3:
    2. Гражданин РФ сдает в аренду принадлежащую ему недвижимость в Испании и получает арендные платежи в евро на свой счет в испанском банке.
    3. Такая операция является разрешенной в двух случаях:
    4. — если и арендатором, и арендодателем являются граждане РФ, которые постоянно проживают за рубежом (более 183 дней),
    5. — если арендодатель постоянно проживает в РФ, а арендатор является иностранным гражданином, постоянно проживающим вне РФ, либо иностранной организацией.
    6. Если же договор аренды заключен между двумя гражданами РФ, оба из которых постоянно проживают в РФ, то получение арендного дохода в евро возможно только на счет в российском банке, либо, если есть необходимость получения денежных средств за рубежом, оплата должна производиться в российских рублях.
    7. Ситуация 4:

    Гражданин РФ продает свою недвижимость в Испании с получением покупной цены в евро на свой банковский счет в Испании. Покупателем является: а) российский гражданин, б) гражданин Испании.

    • Ответ аналогичен ситуации с получением арендных платежей:
    • — если покупатель – иностранный гражданин, который не проживает постоянно в РФ, то такая операция разрешена,
    • — если покупатель и продавец являются российскими гражданами, но оба постоянно проживают вне РФ, такая операция разрешена.
    • В ситуации, когда и продавец и покупатель являются постоянно проживающими в РФ гражданами РФ, то если расчеты по сделке проводятся в евро – зачисление покупной цены допускается только на российский счет продавца, если же расчеты проводятся в российских рублях – допускается зачисление на счет в Испании.
    • ВАЖНО!

    С 1 января 2020 года российским резидентам разрешается зачислять без ограничения денежные средства, полученные от нерезидентов, напрямую в иностранные банки.

    Главное условие – банк должен находиться на территории государства — члена ЕАЭС или иностранного государства, которое осуществляет автоматический обмен финансовой информацией с Россией.

    Кроме того, в отношении счетов в финансовых организациях, открытых в указанных странах, действуют послабления в отношении обязанностей по подаче отчетов о движении денежных средств.

    Отметим, что перечень стран, осуществляющих автоматических обмен финансовой информацией с Россией, утверждается Федеральной налоговой службой и регулярно обновляется. На настоящий момент Испания в данный список включена (приказ ФНС РФ от 21.11.2019 № ММВ-7-17/582@).

    Соответственно, необходимо проверять, что Испания не будет исключена впоследствии из данного перечня, так как в этом случае обязанность по подаче отчетов о движении денежных средств будет действовать даже при условии соблюдения указанных выше лимитов по остатку, списаниям/зачислениям, а зачислению на иностранный банковский счет будут подлежать только денежные средства, полученные в результате прямо разрешенных в законе операций.

    ***

    Данный материал подготовлен специалистами компании FTL Advisers Ltd. — ведущей юридической компанией России по направлению «Управление частным капиталом» (рейтинги Право.ру-300 и ИД «Коммерсантъ»).

    Профессионализм компании также отмечен включением в международные рейтинги лучших юридических фирм WorldTax (налоговая практика) и IFLR1000 (структурирование финансовых сделок). Материал актуален по состоянию на 14.

    01.2020.

    Авторы:

    — управляющий партнёр FTL Advisers Ltd. Мария Чуманова (maria@ftl-advisers.ru)

    — управляющий партнёр FTL Advisers Ltd. Наталья Пацева (natalie@ftl-advisers.ru)

    Статус налогового и валютного нерезидента при сделках с недвижимостью. — блоги риэлторов | ЦИАН

    Представьте, что вы продали квартиру. И через некоторое время получаете требование из налоговой уплатить НДФЛ в размере 30% от стоимости квартиры.

    Или штраф в размере 70%.

    Или даже в размере 100% от стоимости квартиры! Все деньги, которые вы получили за квартиру – налоговая требует вернуть в бюджет.

    Как же так? Это невозможно! – скажете вы. Максимальная ставка налога при продаже квартиры – 13%. Откуда такие грабительские цифры?

    Нет, это возможно.

    Такие грабительские проценты возможны, если проигнорировать налоговый и валютный статус участников сделки.

    Что это такое? Как этого избежать?

    Давайте разбираться.

    ———————————————————————

    Налоговый резидент РФ – это физическое лицо, которое проводит на территории России более полугода в течение календарного года. Точнее, 183 дня и более. (п.2 ст. 207 НК РФ). Гражданство значения не имеет.

    Если меньше, то — становится налоговым нерезидентом. А это приводит к повышенным налоговым обязательствам.

    Да, есть исключения. В некоторых случаях, можно провести за пределами России больше полугода и остаться резидентом. Но в рамках этого поста мы не будем сюда углубляться.

    • Итак, налоговый нерезидент:
    • • Оплачивает НДФЛ по ставке 30%
    • • При расчете налога не может учитывать расходы и применять налоговые вычеты
    • • Но с 1 января 2019 года, наравне с резидентами, освобождается от уплаты налога по истечении минимального предельного срока владения.
    • ———————————————————————
    • Валютными резидентами РФ являются две категории граждан:
    • • Все граждане России.
    Читайте также:  Налоговый вычет за платные медицинские услуги

    • Иностранные граждане или лица без гражданства, постоянно проживающие в России с видом на жительство. (Федеральный закон № 173 ФЗ ст. 1. ч.1. п. 6)

    Остальные физические лица являются валютными нерезидентами.

    Какое это имеет отношение к сделкам с недвижимостью?

    Расчеты по сделке с валютными нерезидентами являются валютными операциями. (Федеральный закон № 173 ФЗ ст.1 ч.1. п.9 пп.в) Даже, несмотря на то, что расчеты производятся в рублях.

    А расчеты по валютным операциям между физическими лицами должны производиться только через банковские счета (Федеральный закон № 173 ФЗ ст.14 ч.3.)

    Если не выполнить этого требования и рассчитаться по сделке наличными, налоговая признает валютную операцию незаконной.

    Наказание — штраф в размере от 70% до 100% от суммы (КоАП РФ Статья 15.25. п.1)

    1. —————————————————————
    2. Итак, при сделках с недвижимостью следует быть осмотрительным относительно налогового и валютного статуса (вообще нужно быть осмотрительными во всех моментах, но в этих двух в частности). 
    3. В отношении налогового статуса – нужно проверять себя. А в отношении валютного – контрагента:

     1. Если вы продали квартиру и собираетесь за границу, или были за границей и планируете продать квартиру, проверьте, не попадаете ли вы под статус налогового нерезидента. А если попадаете, применимы ли к вам повышенные налоговые последствия.

    Если да, то возможно стоит отказаться от сделки или от поездки. В противном случае, вы заплатите налог по ставке 30%.

    2. Если вы продаете или покупаете квартиру, а ваш контрагент — не гражданин России, уточните его валютный статус. Если он валютный нерезидент, проводите расчеты только в безналичной форме.

    В противном случае, вам грозит штраф от 70% до 100% от суммы сделки.

    К сожалению, люди которые получили такие штрафы – есть. Увы, но незнание закона, не освобождает от ответственности…

    Налоги в России для владельцев недвижимости за рубежом

    для владельцев недвижимости за рубежом

    Все собственники зарубежной недвижимости, которые проводят в России более 183 дней в году, считаются налоговыми резидентами РФ. А значит, на них распространяется российское налоговое законодательство.

    Нужно ли платить сборы в России, если покупаешь квартиру за границей? Предусмотрены ли для резидентов ежегодные налоги на зарубежную недвижимость? И по каким ставкам облагается доход от продажи объекта в другой стране?

    Этот материал посвящен важнейшим юридическим вопросам, которые касаются всех покупателей недвижимости за границей. Сохраните статью, чтобы не потерять.

    Публикация подготовлена при поддержке ведущей аудиторской компании мира KPMG.

    Налоги при покупке недвижимости за рубежом

    Российские налоговые последствия, связанные с покупкой, владением и продажей зарубежной недвижимости будут возникать только у налоговых резидентов РФ.

    Для определения окончательных налоговых обязательств в РФ налоговым резидентом по общему правилу признается физическое лицо, которое находится на территории РФ не менее 183 календарных дней в течение отчетного календарного года[1].

    Объектом налогообложения физических лиц-налоговых резидентов РФ признаются как доходы от источников в РФ, так и доходы от источников за пределами РФ, т.е. общемировой доход[2].

    По общим правилам, покупка недвижимости за границей не облагается налогом в России. Исключением может стать сделка с привлечением кредита, т.к. в этом случае покупатель может получить налогооблагаемую выгоду от экономии на процентах по займу / кредиту.

    Налогообложение материальной выгоды от экономии на процентах по кредиту

    Зачастую иностранные банки предлагают более выгодные условия предоставления заемного финансирования по сравнению с российскими банками.

    В случае, если физическое лицо берет кредит для приобретения недвижимости за рубежом, и ставка по кредиту в иностранном банке составляет менее 9% годовых (в отношении кредита в иностранной валюте) или менее 2/3 от ставки рефинансирования ЦБ РФ (в отношении кредита в рублях) на дату фактического получения налогоплательщиком дохода (то есть на последнее число каждого месяца пользования кредитом), то у налогоплательщика возникает налогооблагаемая материальная выгода в виде экономии на процентах за пользование кредитными средствами [3].

    Ставка НДФЛ на материальную выгоду составляет 35% [4].

    Налоги при владении и использовании недвижимости за рубежом

    Чаще всего зарубежная недвижимость приобретается либо для личного пользования (например, место отдыха), либо для сдачи в аренду.

    Общий уровень налоговой нагрузки зависит, в первую очередь, от того, как структурировано владение зарубежной недвижимостью. В частности, оформлено право собственности непосредственно на физическое лицо или на юридическое лицо, акционером которого является налоговый резидент России.

    Если недвижимость оформлена на физическое лицо

    Доход российского налогового резидента от сдачи в аренду зарубежной недвижимости считается доходом для целей налогообложения в РФ и облагается по ставке НДФЛ 13%.

    В то же время, такой доход может подлежать налогообложению и на территории иностранного государства, где расположена недвижимость.

    Чтобы не платить налог дважды – и в бюджет иностранного государства, и в российский бюджет – необходимо проанализировать (и учесть при выборе юрисдикции, где находится недвижимость) возможность зачета уплаченного за границей налога при уплате НДФЛ в России.

    Для этого между Россией и иностранным государством должно быть заключено двустороннее соглашение об избежании двойного налогообложения (СИДН). Также налогоплательщику необходимо будет представить соответствующие документы, подтверждающие уплату налога на доход за рубежом[5].

    Стоит обратить внимание, что налоговое законодательство не содержит четких положений относительно того, необходимо ли физическому лицу, владеющему иностранной недвижимостью и использующему его в целях извлечения дохода (например, для сдачи в аренду), регистрироваться в РФ в качестве индивидуального предпринимателя[6]. Этот вопрос необходимо анализировать с учетом конкретных обстоятельств в каждом отдельном случае.

    Иными налоговыми вопросами, которые стоит учесть, являются налоги на имущество и состояние физических лиц и сборы за совершение сделок с имуществом, которые могут существенно варьироваться в зависимости от юрисдикции, где расположена недвижимость.

    Если недвижимость оформлена на юридическое лицо

    Если имущество оформлено на юридическое лицо, то рекомендуется проанализировать следующие вопросы:

    Концептуальный выбор между российской компанией-собственником недвижимости и иностранной компанией – с учетом налоговой нагрузки, а также иных (например, юридическая защита и безопасность активов) аспектов;

    Налог на доход / прибыль на уровне компании от использования недвижимости в коммерческих целях;

    Корпоративные налоги на имущество и сборы за совершение сделок с имуществом;

    Налогообложение доходов, распределяемых российской / иностранной компанией в адрес акционера-российского налогового резидента (например, в виде дивидендов); возможность оптимизации налоговой нагрузки, в том числе благодаря положениям СИДН;

    Признание иностранной компании-владельца недвижимости контролируемой иностранной компанией (КИК) и применение правил деофшоризационного законодательства в России[7], в том числе представление соответствующей отчетности и уведомлений в налоговые органы РФ, а также включение прибыли КИК в налоговую декларацию физического лица по НДФЛ.

    Таким образом, существует целый ряд налоговых факторов, которые важно проанализировать перед выбором юрисдикции и структуры для владения недвижимостью.

    Налоги при продаже и наследовании недвижимости за рубежом

    Налоги в России при продаже недвижимости за границей

    Доход физического лица-налогового резидента РФ (не являющегося индивидуальным предпринимателем), владеющего зарубежной недвижимостью более 5 лет (в отдельных случаях – более 3 лет), от продажи данной недвижимости освобождается от налогообложения в РФ[8].

    Если срок владения недвижимостью составляет менее 5 лет, то такой доход подлежит налогообложению по ставке 13%[9].

    При этом физическое лицо-продавец может уменьшить сумму дохода на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов[10] или применить имущественный налоговый вычет в размере до 1 млн руб.

    (в отношении жилой недвижимости) или до 250 тыс. руб. (в отношении иной недвижимости) [11].

    Налоговые последствия продажи недвижимости при ее оформлении на юридическое лицо зависят от структурирования сделки на момент продажи – например, будут ли продаваться доли /акции в юридическом лице, владеющем недвижимостью, или юридическое лицо будет продавать недвижимость, а потом распределять доход в адрес российского собственника.

    Помимо российских налоговых последствий, дополнительно следует учитывать налоговые последствия в иностранном государстве, где расположена недвижимость.

    Налоги в России при наследовании недвижимости за границей

    Вопросом, зачастую требующим детальной проработки, является налогообложение при наследовании имущества.

    В соответствии с положениями российского налогового законодательства, доходы в денежной и в натуральной формах (например, имущество, доли в уставном капитале компании), полученные от физических лиц в порядке наследования, освобождаются от обложения НДФЛ[12].

    При этом законодательство иностранного государства может предусматривать налогообложение, уровень которого в отдельных случаях может быть весьма существенным и требовать заблаговременного налогового планирования.

    Покупка недвижимости за рубежом не облагается налогом в России. Исключение – покупка в кредит по ставке менее 9% годовых в валюте.

    Доход от аренды заграничной недвижимости облагается в РФ по ставке НДФЛ 13%. Учитываются налоги, заплаченные в другой стране.

    При продаже зарубежной недвижимости через 5 лет и более после покупки собственник освобождается от налогов в России.

    [3] пп. 1 п. 1 ст. 212 НК РФ

    Leave a Comment

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *