Как открыть магазин на первом этаже жилого дома — Юридические советы

Магазины, открытые в многоквартирных домах, очень часто привлекают к себе внимание, а также могут похвастаться высоким уровнем проходимости. Существует целый ряд требований, которые необходимо соблюдать для того, чтобы во время открытия не нарушить закон.

В данной статье будут рассмотрены нюансы и ключевые моменты процесса открытия магазина в жилом доме, его недостатки и преимущества, а также возможные расходы. Представленные советы помогут избежать многих проблем и привести бизнес к успеху.

Регулирование законодательного процесса

Открытие магазинов в жилых домах не запрещено законодательством, но существует ряд требований к предпринимателю, которые обязательно должны быть соблюдены. Для большей понятности нужно привести пример.

Проблемы, с которыми можно столкнуться

  • Важная и серьезная проблема – это перевод из жилого фонда в нежилой, хотя этот этап необходим.
  • Основным вопросом является невозможность размещения торговой точки в собственной или арендованной квартире без соответствия с четко установленными требованиями.
  • Кроме того, наличие квартиры с людьми, которые в данный момент там проживают под квартирой, купленной вами, делает открытие невозможным.

Разместить торговую точку в жилом здании возможно лишь на первом этаже без исключений. В этой ситуации необходимо заняться оформлением перевода жилого помещения в нежилое.

Главный момент – сбор пакета необходимых документов и обращение в администрацию города.

  1. Магазины можно будет организовать в жилом доме только с письменного согласия всех соседей – смотрите подробности в этом видео:
  2. Необходимые документы ограничиваются:
  • Вашим заявлением;
  • Документацией, подтверждающей наличие права на данное помещение (свидетельство и т. д.);
  • Планом всего многоквартирного дома с этажами;
  • Проектом магазина, который прошел перепланировку;
  • Техпаспортом жилого помещения;
  • Письменным согласием жильцов в случае, если общее имущество окажется затронутым (ситуация с собственниками квартир).

Необходимо учесть важность наличия отдельного входа в магазин. При отсутствии такового, клиенты будут пользоваться общим подъездом дома, что является нарушением прав других людей, живущих по соседству. Это еще одно ограничение в данном вопросе.

Как открыть комиссионный магазин с нуля – читайте инструкцию в публикации по ссылке.

Согласование и принятие объекта

45 дней – это временной период, за который необходимо полностью провести процедуру о согласовании перевода. После окончания процесса согласования и утверждения проекта, возможна дальнейшая реализация собственных планов. А после окончания всех работ следует опять заняться согласованием некоторых моментов.

Чтобы это осуществить, необходимо осуществить подачу заявления, после этого эксперты должны приехать к месту открытия. Их задача – принять либо отклонить все произведенные работы. Отсутствие каких-либо нарушений – ключевой момент, потому что только так можно избежать каких-либо проблем и претензий, прием закончится успешно.

Временной срок всей процедуры утверждения объекта – двадцать пять дней. Нужно обойтись терпением, так как всего нужно будет ждать семьдесят дней.

Возможность отказа при переводе

Получение отказа становится возможным при:

  • Отсутствии отдельного выхода и невозможности его дальнейшей постройки.
  • Вашем проживании в выбранном помещении.
  • Обременении правами третьего лица на то же помещение.

Некоторые особенности

Для многих вся процедура покажется не такой сложной, но процесс соглашения может вызвать большое количество вопросов. Например, вопросы о необходимости перевода в нежилой фонд всей квартиры или ее отдельной части. На данный момент не существует четкого ответа, который был установлен законодательством.

Процесс открытия магазина в собственном доме

Для осуществления открытия торговой точки в частном доме нужны и финансовые, и временные затраты. Это определяет сбор всех необходимых документов.

Недостаточно просто стремиться к открытию и ведением торгового дела, нужно также заняться переводом помещения в нежилой фонд, что очень долго по времени.

Здесь вы узнаете, как открыть магазин зоотоваров и что для этого нужно.

Как открыть магазин на первом этаже жилого дома - Юридические советыМожно ли открыть магазин в жилом доме?

Также необходимо провести подготовку помещения для открытия магазина определенной направленности. При решении открыть магазин с продуктами, необходимо уделить время правильной организации входа, а именно возможности отгружать продукты питания без проблем.

Кроме этого, нужно заняться вопросами вентиляции и воды в доме, установить мусорный контейнер, создать подъездные пути и т. д.

Например, при решении открыть магазин алкогольных напитков, нужно пройти регистрацию ООО, потому как реализовать товар получится лишь, будучи юридическим лицом. Не следует забывать о таком важном моменте, как приобретение кассового аппарата и его регистрации в ФНС.

Приобретение оборудования для осуществления торговли

Кроме всех перечисленных моментов, необходимо затронуть вопросы отделения складских и торговых помещений от жилого. Также нужно помнить о приобретении стеллажей, витрин, морозильных камер и холодильников.

Подчиненные

При отсутствии свободного времени полностью контролировать торговый процесс, лучшим решением станет вовлечение дополнительного рабочего персонала.

Маркетинговые затраты

  • Игнорирование данного момента может стать фатальной ошибкой из-за неправильной стратегии во время покупки рекламы.
  • Трата крупных денежных сумм на дорогой рекламный ролик может не оправдать себя, тогда как заказ яркой вывески и размещение информации в пределах интернета станет самым действенным способом развития.
  • Раздача листовок и сарафанное радио считаются еще одними эффективными методами.

Ассортимент товара

Для принятия решения о расширении ассортимента необходимо для начала изучить спрос. Не исключены случаи, когда выбранный район является местом, где очень распространены магазины одежды, а может быть именно ваш проект станет первым и заинтересует покупателей.

На этапе запуска продажи разумнее всего будет установить цены ниже, чем у конкурентов, чтобы получить явное преимущество в глазах клиентов.

Советы экспертов в данной области

Собственникам частных домов, которые располагаются недалеко от дороги с большим потоком транспортных средств, следует задуматься либо об открытии небольшого цветочного магазинчика, либо о магазине с широким ассортиментом автозапчастей.

В случае, если неподалеку от дома расположены учебные заведения, то лавки с необычными канцтоварами станут отличным вариантом. Студенты ВУЗов, например, очень часто нуждаются в услугах ксерокопии, распечатывании и т. д., что можно также добавить.

Это обеспечит вам постоянный поток покупателей, стоит лишь решить вопрос с подходящей стоимостью услуг, и дело увенчается успехом.

Плата налогов

Величина налоговых платежей отличается для владельцев частного дома и собственников квартиры в многоэтажном доме. Важно отметить также отличия тарифов на электроэнергию и налоги на единицы недвижимости.

Список запрещенных магазинов в жилых домах

После тщательного изучения местного законодательства касательно данного вопроса, нужно учесть определенное количество объектов, которые не могут быть открыты по личным причинам живущих рядом людей.

Например, в Москве запрещено законодательством открытие:

  • Бань и саун;
  • Кафе, ресторанов и клубов, которые продолжают работать после одиннадцати часов вечера;
  • Магазинов с ритуальными принадлежностями;
  • Магазинов с химическими товарами;
  • Прачечных и химчисток;
  • Рыбных и овощных магазинов;
  • Складов с оптовой торговлей.

Как открыть магазин на первом этаже жилого дома - Юридические советыКакие магазины запрещено открывать?

Пошаговая инструкция открытия торговой точки

Необходимо выполнить следующую последовательность действий:

  1. Составить бизнес-план.
  2. Проанализировать рынок.
  3. Зарегистрировать бизнес для дальнейшей платы налогов.
  4. Заключить договора с поставщиками товара.
  5. Приобрести все необходимое оборудование.
  6. Осуществить прием на работу наемного работника (если нуждаетесь в его услугах).
  7. Заняться проведением рекламной кампании. Тут вы узнаете, как рассчитать бюджет на рекламную кампанию.

Реальные суммы заработка в данной сфере

Какие суммы денежных средств необходимы для начала:

  • Оформить документацию, получить все разрешения – 25 000 рублей.
  • Переоборудовать жилое помещение в нежилое – 70 000 рублей.
  • Приобрести оборудование – 110 000 рублей.
  • Приобрести продукцию – 200 – 350 000 рублей.
  • Осуществление других расходов – 30 000 рублей.

Преимущества начала такого бизнеса

Преимуществ существует в разы больше, нежели недостатков. Понятно, что придется уделить всему процессу большой период времени и силы для выполнения всех требований законодательства, но в результате затраты оправдают себя и окупятся.

Следует выделить самые распространенные преимущества:

  • Отсутствие необходимости денежных затрат на оплату аренды помещений у другого лица.
  • Возможность сокращения затрат на работников в сфере торговли и контроль процесса самостоятельно.
  • Отсутствие надобности выкупа помещения у кого-либо.
  • Процесс переоборудования и реконструкции нежилых помещений обойдется вам в разы дешевле, чем постройка новой отдельно стоящей торговой точки.

Заключение

  1. Открытие торговой точки в собственном жилище является перспективным проектом, который имеет целый ряд преимуществ и предпосылки для дальнейшего развития.
  2. О законности размещения магазинов в жилых домах можно посмотреть тут:

Не забудьте добавить «FBM.ru» в источники новостей

Как открыть магазин на первом этаже жилого дома - Юридические советы

Как открыть магазин на первом этаже жилого дома - Юридические советы

Как открыть магазин на первом этаже жилого дома - Юридические советы

Чем первые этажи в ЖК привлекательны для инвесторов

Пандемия коронавируса подстегнула спрос на коммерческие площади в новостройках — это самый востребованный формат недвижимости для локального бизнеса

Как открыть магазин на первом этаже жилого дома - Юридические советы

Вопрос выбора активов для инвесторов в недвижимость в 2020 году оказался особенно сложным.

Предложение на рынке новостроек неуклонно сокращается, а верно оценить потенциал нежилых объектов зачастую непросто даже профессионалам.

Одной из популярных стратегий стала покупка торговых помещений в составе строящихся жилых комплексов. Как правило, такие площади занимают магазины шаговой доступности, аптеки, салоны красоты, медицинские клиники.

Насколько привлекателен такой формат для инвесторов — разбираемся вместе с экспертами.

Фактор пандемии

Пандемия коронавируса значительно изменила ситуацию на рынке коммерческой недвижимости, в первую очередь — в сегменте стрит-ретейла.

По данным аналитиков компании AFI Development, начиная с весны 2020 года активно арендовать помещения на первых этажах жилых домов стали предприятия общественного питания, прежде всего небольшие кафе/кофейни и кулинарии, а также операторы, торгующие продуктами питания и алкоголем, — совокупно на них приходится 50% спроса.

Читайте также:  Оформление электронного полиса ОСАГО

Среди других заметных игроков — частные клиники и коворкинги. Такое распределение стало ответом на текущие вызовы: напряженная эпидемиологичекая ситуация повысила спрос на медицинские услуги, а введение режима самоизоляции — на удаленные рабочие места.

«Не все помещения в одном жилом комплексе одинаково ликвидны», — отмечает директор направления street-retail компании Knight Frank Ирина Козина.

Так, есть помещения, расположенные на первой линии, а есть те, которые находятся на внутренней, закрытой территории ЖК, даже не на первой линии домов. Например, во дворе.

Такие лоты, как правило, занимают инфраструктурные объекты или арендаторы, обороты которых не зависят от пешеходного потока и рекламных возможностей первой линии домов.

Этапы, на которых инвесторам становится интересна покупка, тоже связаны со стоимостью помещения: вопрос в том, по какой цене застройщик или владелец коммерческих площадей готов продавать объекты.

«Иногда бывает так, что стоимость на этапе строительства или перед вводом в эксплуатацию значительно ниже, чем если бы инвестор купил уже готовый арендный бизнес в этом комплексе», — указывает эксперт.

Как открыть магазин на первом этаже жилого дома - Юридические советы

Первая линия стрит-ретейла всегда самая востребованная. Но это не означает, что помещения внутри ЖК не найдут арендаторов

Какие помещения пользуются спросом

«Сегодня большинство инвесторов покупают коммерческую недвижимость для ее дальнейшей сдачи в аренду, — констатируют в компании Colliers International.

 — Лишь небольшая часть покупателей — конечные потребители, которым необходимы площади для развития собственного бизнеса.

Для этого помещение должно находиться в районе с активным трафиком, удобным доступом и хорошо просматриваться со стороны движения транзитного потока».

Не менее важны и качественные характеристики площадки: метраж и возможность вариативного использования пространства, которое позволит превратить кафе в отделение банка или коворкинг.

«Средний метраж арендуемых коммерческих площадей сейчас сокращается», — констатируют аналитики рынка недвижимости. Причина — в желании сэкономить на арендных платежах, а также в изменении бизнес-модели ряда предприятий.

Многие кафе стали продавать еду и напитки только навынос или переформатировались в «темные кухни», которые не требуют гостевых залов. Такой подход — оптимизации и перенастройки — используют и представители других сегментов бизнеса.

Например, если раньше для размещения салона красоты клиенты рассматривали помещения в 120 кв. м, то сейчас отдают предпочтения более компактным лотам — 70–100 кв. м.

По данным AFI Development, основной запрос от операторов сегмента ретейл и небольших предприятий общественного питания приходится на помещения площадью 60–80 кв. м с максимально открытой планировкой и наличием витрины. Медицинские центры, стоматологии и кафе рассматривают лоты площадью от 100 до 250 кв. м, рестораны — 200–350 кв. м.

Операторы по торговле продуктами питания выбирают различные по площади помещения в зависимости от формата деятельности. Магазины с отдельными категориями товаров (например, сырные лавки или винные бутики), а также монобрендовые ретейл-операторы (такие как «ВкусВилл») предпочитают помещения метражом от 60 до 200 кв. м. Мини-маркеты — лоты площадью от 350 до 500 кв.

м, сетевые супермаркеты — 0,7–1,4 тыс. кв. м.

Как открыть магазин на первом этаже жилого дома - Юридические советы

На помещения большой площади сложнее найти арендаторов, однако арендная ставка в них может быть «вкуснее»

Советы инвесторам

Первое, что необходимо оценить инвестору перед покупкой помещения в новостройке, — бюджет. Стоимость коммерческих объектов на московском рынке начинается от 12 млн руб. Цена квадратного метра варьируется от 150 тыс. до 800 тыс. руб. в зависимости от локации, объема трафика и метража.

Самые дорогие варианты, как правило, расположены на первой линии жилого комплекса, без ограничения доступа пешеходов — именно такие объекты привлекают наибольшой трафик.

Средняя доходность от покупки коммерческих площадей в новостройках сегодня составляет около 8–10%, что делает их более привлекательными для инвесторов, чем банковские депозиты.

«Тем, кто интересуется исключительно центральными районами Москвы, следует учитывать, что срок окупаемости здесь будет выше, нежели в более удаленных от центра локациях, и может достигать 20 лет», — указывает Ирина Козина.

Те инвесторы, которые в первую очередь обращают внимание на показатель доходности, не привязаны к определенному месту и рассматривают все округа Москвы и Московской области, могут рассчитывать на доходность до 14–15%.

Для оценки рисков при покупке большого объема помещений эксперт советует разработать целостную концепцию проекта и провести предброкеридж.

Сергей Баранов, директор по коммерческой недвижимости AFI Development:

— Как правило, цена коммерческих помещений на низкой стадии строительной готовности комплекса существенно не отличается от завершающего этапа.

Поэтому при необходимости привлечения банковского займа нужно просчитать, будет ли доходность актива перекрывать расходы на кредит.

С другой стороны, покупка помещения на стадии строительства — это возможность приобрести самый ликвидный и интересный вариант с точки зрения локации, площади и планировок. Искать помещение можно в открытых базах недвижимости и на сайтах строящихся проектов от застройщиков.

Основные риски в сегменте коммерческой недвижимости в отличие от жилой связаны с правильным просчетом арендной ставки при формировании финансовой модели будущего бизнеса. Потенциальные арендаторы могут либо не подтвердить размер ставки, которую закладывал собственник, либо будут слишком часто меняться.

Необходимо также помнить, что ценность отделки коммерческих площадей для арендаторов невысокая — они предпочитают делать ремонт «под себя». Поэтому собственники коммерческих объектов часто применяют арендные каникулы в отличие от владельцев жилья.

Доходность коммерческих объектов также зависит от качества всего проекта, входной цены и от срока поиска арендаторов. В среднем доходность варьируется от 7% до 10–12% годовых. Готовые варианты и объекты на высокой стадии готовности тоже стоит рассматривать.

Их преимущество в том, что они позволяют собственнику сразу получать арендный доход: не нужно ждать, когда застройщик введет комплекс в эксплуатацию и в него заселятся жители.

Приобретать для перепродажи стоит исключительно ликвидные объекты.

Наиболее интересные варианты для инвестора в этом случае — это предложения от застройщиков, которые экспонируют лоты по цене строящегося, а не вводимого в эксплуатацию объекта. Инвестиции в такие активы возвращаются довольно быстро.

При вводе помещения в эксплуатацию или после заселения комплекса цена на такой объект значительно вырастет. Его также можно выгодно продать как действующий арендный бизнес.

Городские вокзалы: как ТПУ становятся новыми «центрами» Москвы

Какие коммерческие объекты могут находиться в многоквартирном доме? | Последние новости

Не так давно в России вступили в силу изменения в Жилищном кодексе РФ, касающиеся размещения коммерческих объектов в жилых домах. В большинстве жилых многоэтажек квартиры соседствуют с офисами, магазинами, аптеками и другими коммерческими объектами.

Закон разрешает организовывать бизнес в специально оборудованных нежилых помещениях многоквартирного дома и даже использовать для профессиональных и предпринимательских целей собственную квартиру.

Эксперты филиала Федеральной кадастровой палаты по Республике Мордовия разъяснили, какие виды коммерческой деятельности можно вести в многоэтажном жилом доме.

Многоквартирный дом – это здание, большая часть которого отведена под жилые помещения.

Во многих домах старой застройки квартиры на первых этажах давно переведены собственниками в разряд нежилых, переоборудованы и функционируют как торговые точки и предприятия сферы услуг.

В современных новостройках первые этажи изначально проектируются застройщиками как нежилые – для размещения различных объектов коммерции.

Жилые помещения

Российское законодательство допускает использование жилых помещений не только по прямому назначению – для проживания, но также для ведения бизнеса.

Так, согласно статье 17 Жилищного кодекса, профессиональную или индивидуальную предпринимательскую деятельность в жилом помещении могут вести законно проживающие в нем граждане, при условии, что будут соблюдены права других жильцов, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Другими словами, работа предпринимателя не должна доставлять неудобств  другим жильцам квартиры, а также соседям по дому, приводить к нарушению санитарных норм и правил техники безопасности при эксплуатации жилого помещения, наносить ущерб инженерному оборудованию или конструкции здания.

Вести бизнес в домашних условиях имеют право физические лица, зарегистрировавшиеся как индивидуальные предприниматели или самозанятые. Часто дом и работу совмещают репетиторы, переводчики, юристы, бухгалтеры, программисты, веб-дизайнеры, портные и т. д.

Кроме того, в некоторых квартирах жилых домов всё еще действуют малые средства размещения: мини-гостиницы и хостелы.

«Большинство хостелов и мини-гостиниц расположено в жилом фонде, поэтому поток жалоб и обращений от граждан не прекращается.

С момента вступления в силу поправки в Жилищный кодекс будет запрещено размещение предприятий, оказывающих гостиничные услуги, в жилых помещениях многоквартирных домов.

Таким образом, до 1 октября необходимо провести процедуру перевода жилого помещения в нежилое» – говорит заместитель директора – главный технолог филиала Кадастровой палаты по Республике Мордовия Елена Швабауэр.

Действующее законодательство также не препятствует организации в квартире небольшого частного производства, например, по изготовлению тортов, фасовке и упаковке товаров, мыловарению. Но рассчитывать на большие объемы выработки не получится т. к.

Жилищный кодекс запрещает размещать в жилых помещениях промышленные производства.

Таким образом, возможность использования приборов или станков, нарушающих допустимые уровни шума или вибрации и потребляющих большое количество электроэнергии, автоматически исключаются.

Другой запрет Жилищного кодекса распространяется на ведение в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона № 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях».

Нежилые помещения

Нежилые помещения в многоквартирном доме предназначены только для ведения коммерческой, административной, общественной и другой деятельности и не могут использоваться для временного или постоянного проживания граждан. Как правило, в них располагаются магазины, аптеки, салоны красоты, офисы, медицинские учреждения, детские сады, предприятия коммунально-бытовой сферы и т. д.

Читайте также:  Обязательная доля в наследстве гражданам предпенсионного возраста - Юридические советы

Деятельность в нежилом помещении строго ограничена противопожарными, санитарными и градостроительными нормами и не должна приводить к загрязнению воздуха и территории жилой застройки, превышению допустимого уровня шума, создавать угрозу жизни или здоровью жильцов дома. Под запрет также попадают заведения, работающие после 23 часов, учреждения и магазины ритуальных услуг, склады любого назначения, специализированные рыбные магазины, бани и сауны, прачечные и химчистки, общественные туалеты.

Бизнес в ЖК: что выгодно открывать и почему

olenka-2008/Depositphotos

Выбор направления

Пандемия очень сильно повлияла на все сферы привычной нам жизни. Не исключением стала и сфера торговли.

Но если у торговых комплексов и моллов по понятным причинам в период самоизоляции покупательский трафик значительно упал, те же магазины «у дома» не потеряли своих клиентов.

При этом, как отмечает генеральный директор Private Property Management Company Сергей Тарасов, ситуация локдауна показала: наиболее надежными (стабильными, востребованными, не подверженными закрытию) видами деятельности в ЖК являются:

  • продуктовые магазины;
  • аптеки;
  • пункты выдачи заказов и дарксторы (склады товаров – прим. ред.).

Дом, милый дом: без чего невозможно представить современный жилой комплекс

Какая инфраструктура должна быть в ЖК?

Действительно, с весны 2020 года наблюдается повышенный интерес покупателей к товарам и услугам, которые можно получить онлайн. Неудивительно, что для жителей ЖК на первых этажах их дома и в холлах стали актуальными такие форматы, как постаматы и вендинговые автоматы.

«Кроме того, популярны коворкинги, соседские клубы по интересам, небольшие спортзалы и другие бизнесы, направленные на удовлетворение социальных потребностей людей, проводящих большую часть светового дня внутри жилого комплекса из-за пандемии», – рассказывает директор международной проектной компании GENPRO Даниил Катриченко.

Согласна с коллегой вице-президент Becar Asset Management Катерина Соболева. По ее мнению,многие собственники ритейла стали думать об открытии специальных винных клубов или даже курительных салонов.

Так как на сегодняшний день очень распространены зоны коллабораций, а предприниматели смотрят на возможность открыть в ЖК бизнес, который будет привлекать клиентов как в период ограничений, так и с прицелом на будущее – когда люди, даже при наличии альтернативы, захотят отдыхать рядом с домом, заключает Катерина Соболева.

Локация

Если вы решили открыть бизнес в ЖК, одним из главных критериев для успешного ведения дела будет выступать локация.Как отмечают эксперты, «золотым стандартом» является оживленное, по местным меркам, место, где имеется транзитный трафик 100-300 человек в час в будние дни в дневные часы.

Часто на этапе строительства жилого комплекса оценить такой трафик по факту по понятным причинам невозможно.

В этом случае необходимо провести анализ будущего распределения пешеходных потоков внутри будущего жилого комплекса.

Профессиональные компании в сфере геомаркетинга используют для прогнозирования потоков пешеходов Ant Road Planner – математическую модель движения муравьев, рассказывает Сергей Тарасов.

«Однако и без сложных инструментов возможно спрогнозировать перемещение людей от генераторов трафика – остановок транспорта и станций метро – к так называемым «аттракторам трафика» – основным «магнитам для потребителей», к которым в ЖК относятся, как правило, супермаркеты, детские сады и школы, районный ТЦ. Эту информацию вы почерпнете из графика пешеходных дорожек внутри ЖК и плана расположения мест притяжения людей», – заключает Тарасов.

Как перевести жилое помещение в нежилое?

Как перевести квартиру из жилой в коммерческую недвижимость?

Конкуренты и застройщики

Возможные конкуренты и застройщики, в чьих ЖК планируется открыть бизнес, не случайно объединены в один пункт.Есть два типа девелоперов. Первый тип знает особенности управления коммерческими помещениями в новостройках, а второй – просто продает помещения.

В случае, когда застройщик просто продает коммерческие помещения, ему неважно, кто купит ту или иную локацию. Поэтому здесь владельцу бизнеса необходимо самостоятельно проверить список уже работающих поблизости точек.

И если, к примеру, в небольшом ЖК уже работают три салона красоты, смысла открывать четвертый, скорее всего, нет.

Другое дело, когда застройщик хочет сделать действительно качественный набор социально-бытовых объектов в жилом комплексе.

«Такому девелоперу важна продуманная инфраструктура в проекте, и он будет внимательно относиться к покупателям помещений: оценивать их состоятельность, намерения на долгосрочное развитие.

Уже на стадии проектирования застройщик, выбравший данную схему, понимает, сколько в ЖК должно быть салонов красоты, кафе, ритейлов, фитнес-клубов и проч.», – комментирует генеральный директор девелоперской компании Insolver Андрей Елисеев.

Размеры: что и подо что

По утверждению руководителя департамента коммерческой недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Вадима Кашкина, сегодня самыми ликвидными являются коммерческие помещения трех типов. Первый – площадью 50-100 кв. м.

Его можно использовать под самые различные предприятия: салоны красоты, мини-кофейни, цветочные и бакалейные лавки, пункты выдачи товаров на заказ. Второй – от 500 до 1000 кв. м. Такой тип подходит для продуктовых супермаркетов. И третий – помещения от 200 до 300 кв. м.

На таких площадях удобно размещать бизнесы из серии медицинских услуг или центров раннего развития, отмечает Кашкин.

Получает ли ТСЖ доход от коммерческих организаций в доме?

Как закрыть караоке под нашей квартирой?

Покупка или аренда 

Ранее сделки с коммерческими помещениями делились поровну на две категории: половина объектов приобреталась под собственный бизнес, половина – для сдачи в аренду. В последний год превалирует вторая категория сделок, так как покупка помещения для открытия бизнеса сегодня выглядит рискованно, рассказывает директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис» Никита Пальянов.

И у покупки, и у аренды коммерческих помещений в ЖК есть свои нюансы. Так, приобретая помещение в новостройке, предприниматель гарантирует себе это место, что позволяет ему строить долгосрочные планы по развитию бизнеса и не бояться, что рано или поздно его может «выселить» арендодатель.

«В то же время такая покупка требует существенных вложений, которые в случае с арендой можно было бы потратить на развитие бизнеса.

Существует и риск того, что бизнес просто «не пойдет», и бизнесмену придется искать помещение в другой локации, где его товары или услуги будут более востребованы.

А на то, чтобы продать приобретенную коммерческую недвижимость и вернуть вложенные средства, может уйти немало времени», – комментирует председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.

При аренде коммерческого помещения стоит принимать во внимание тот факт, что в новостройках все подобные лоты передаются без ремонта. Поэтому прежде, чем открыться, вам предстоит сделать выбор, готовы ли вы делать ремонт «с нуля» или же готовы ждать освобождения помещения уже с отделкой. «Первый вариант связан с большими финансовыми вложениями и рисками.

Второй – менее затратный, но выбирать помещение уже придется по остаточному принципу. По опыту, от 20 до 40% арендаторов, открывшихся в новых ЖК на первых порах, закрывают свои точки.

Состав операторов становится более-менее стабильным через 2-3 года после заселения комплекса», – рассказывает генеральный директор консалтинговой компании DNA Realty Антон Белых.

Почему тариф на тепло для магазина вдвое выше, чем для жилья?

Владелец нежилого помещения должен оплатить уборку 10 м от входа?

Технические моменты

В современных ЖК девелоперы научились делать планировки эффективными и адаптируемыми под различные виды бизнеса, однако часто предприниматели сталкиваются с отсутствие нужной мощности электрических сетей или невозможностью реализовать нормальную вентиляцию или работу системы кондиционирования. Поэтому прежде, чем принять решение о покупке или аренде коммерческого помещения, обязательно надо сделать технический аудит и понять, под какие виды бизнеса можно будет использовать это помещение, советует основатель консалтинговой компании PFM Solutions Евгений Гриханов:

«Учитывая, что площадь обычно небольшая, стоимость такого аудита будет в разы меньше, чем убыток от простоя помещения.

И, конечно, если застройщик обещает, что все сделает и обеспечит необходимыми инженерными решениями, обязательно прописывайте в договор не только обязательства, но и детальные технические характеристики.

Потом будет поздно что-либо добавлять. Кроме того, без этого пункта при отсутствии чего-либо нужного дополнительные расходы лягут на вас».

Насколько выгодно открывать бизнес в ЖК?

Чтобы ответить на этот вопрос, нужно посмотреть на цифры. Антон Белых приводит следующую статистику: при сопоставимой стоимости кв. м доходность от нежилых помещений в аренду в 2-3 раза выше, чем от сдачи в аренду аналогичной квартиры.

Например, квартиру стоимость 10 млн руб. можно сдать не дороже 40-50 тыс. руб. в месяц (если речь о мегаполисе – прим. ред.). Коммерческое помещение такой же стоимости в зависимости от района и локации будет приносить уже 100-150 тыс. руб.

в месяц.

Как перевести жилое помещение на 1 этаже в нежилое?

Можно ли зарегистрировать офис в квартире?

Квартиры на первых этажах новостроек

В современных новостройках квартиры на первых этажах встречаются редко. Однако те ЖК, которые были введены в эксплуатацию 10-15 лет назад, еще обладают такой опцией.

«Такие квартиры стоят дешевле из-за ряда неудобств, так как окна просматриваются, идет шум с улицы и от подъезда и пр. Дисконт на подобные лоты зависит от применяемой модели ценообразования, видовых характеристик и площади. При прочих равных условиях квартира на первом этаже будет на 7-10% дешевле аналога на невысоком этаже.

При этом у квартир на первом этаже есть серьезное преимущество – возможность проведения перепланировки с переносом мокрых зон.

Читайте также:  Защита персональных данных - Юридические советы

В ряде случаев такие многокомнатные квартиры «нарезают» на студии для последующей перепродажи уже сами собственники, но это достаточно специфическое направление деятельности», – рассказывает директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.

Если рассматривать приобретение квартиры на первом этаже как инвестицию, скорее всего, это не самое выгодный вариант.

При покупке на ранней стадии строительства с целью перепродажи данная квартира может быть в дальнейшем не востребована.

При сдаче в аренду доход от нее также будет ниже, чем у более ликвидных этажей, считает руководитель отдела продаж коммерческой недвижимости ГК «Пионер» Евгения Гераськина.

Возможно, стоит рассматривать такую квартиру в качестве первого жилья. Однако необходимо учитывать моменты, о которых эксперты сказали выше. Что же касается открытия в квартире на первом этаже бизнеса – эксперты не рекомендуют идти на такой шаг.

«Для использования квартиры в коммерческих целях потребуется перевести ее в нежилой фонд. Просто так разместить офис, студию или магазин там нельзя, а перевод является довольно затратным делом в плане финансов и времени», – комментирует генеральный директор сервиса «Синица» Наталья Шаталина.

Открывать бизнес в ЖК или нет – решать вам. Но перед тем, как это сделать, обязательно соберите как можно больше данных о самом ЖК и о районе. Также помните: в коммерческой недвижимости действует то же правило, что и в случае с квартирами: чем строящийся жилой комплекс ближе к своему завершению, тем дороже квадратные метры.

  • Не пропустите:
  • Как выгодно продать квартиру на 1 этаже новостройки?
  • Ответы о налоге на коммерческую недвижимость
  • То лифт, то свет: проблемы в новостройке сразу после заселения
  • Как не платить за ЖКХ офисов и кафе в нашем доме?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

На первом этаже: как запустить бизнес в ЖК

Какой бизнес не получится открыть в жилом комплексе? Как правильно рассчитать трафик? От чего зависит арендная ставка? Редакция «Своего дела» пообщалась с экспертами рынка недвижимости и узнала о тонкостях работы в ЖК

Что открывать

Чаще всего предприниматели открывают в ЖК супермаркеты, аптеки, дома быта, потому что предлагаемые в них товары и услуги пользуются стабильным спросом, говорит директор направления стрит-ретейла Knight Frank Ирина Козина. У жильцов также востребованы салоны красоты и мини-кафе формата «У дома», так как они позволяют сэкономить время.

В жилых домах запрещено размещать магазины, где продают бытовую химию, автозапчасти, шины, машинное масло и синтетические ковры. Эти товары относятся к легковоспламеняющимся и могут стать причиной пожара. Нельзя открывать специализированные магазины, в которых 80 % товаров из одной категории (рыба, овощи и др.). Они могут вызывать дискомфорт у жильцов, например из-за запаха.

В ЖК не получится открыть «шумный бизнес»: танцевальные клубы и студии, театры, рестораны, а также кафе вместимостью более 50 гостей

Из-за большого количества отходов в жилых домах запрещено размещать общественные туалеты, прачечные и химчистки, за исключением пунктов приёма белья и прачечных самообслуживания, где за смену обрабатывают не более 75 килограммов вещей. О некоторых бизнес-проектах придётся забыть из-за риска создать неблагоприятную обстановку в доме. Это касается ветеринарных клиник, куда иногда привозят животных в агрессивном состоянии, или бюро ритуальных услуг.

Из-за угрозы здоровью жителей в домах также не размещают больницы, диспансеры, подстанции скорой и неотложной помощи. Медицинские учреждения, в том числе фельдшерско-акушерские пункты и стоматологические кабинеты, допускаются, если в них можно войти через отдельный вход.

Как выбрать жилой комплекс

Не стоит открывать бизнес в ЖК, которые находятся на этапе котлована. Застройщик может перенести сроки сдачи домов в эксплуатацию. В такой ситуации предприниматель рискует остаться без клиентов к моменту запуска бизнеса.

Чтобы этого не произошло, лучше арендовать помещения в комплексах, заселённых как минимум на 70–80 %. Затягивать со въездом также не стоит: по словам Вадима Кашкина, руководителя департамента коммерческой недвижимости «НДВ — Супермаркет недвижимости», нежилые помещения в ЖК заполняются обычно в течение полутора лет после сдачи объекта.

Не выходя из дома: как работает бизнес в ЖК

Выбирайте жилой комплекс, исходя из его целевой аудитории. Если вы планируете открыть дом быта с ценами ниже среднего по городу, подойдёт дом эконом- и комфорт-класса. Если же речь идёт о частном детском саде, лучше ориентироваться на комплексы бизнес-, премиум- и элит-классов.

Они отличаются по ценам за квадратный метр недвижимости, размеру квартир. Например, в зданиях бизнес-класса ставка на 40 % выше, чем в домах массового сегмента.

По данным агентства недвижимости Metrium, в 2019 году 51 % первичного рынка жилья составляли дома эконом- и комфорт-класса, 42 % — ЖК бизнес-класса, 5 % — премиум-класса, а 2 % приходилось на элитную недвижимость.

Что надо выяснить у застройщика

Прежде чем запускать бизнес, обратитесь в коммерческий отдел компании-застройщика и выясните, актуален ли для жителей ваш бизнес. Там можно попросить схему развития комплекса и узнать, сколько человек будет жить в заинтересовавшем вас квартале. Далее изучите конкурентную среду: сколько схожих проектов в комплексе или домах по соседству.

По данным строительного концерна «Крост», на пять тысяч жителей города необходимо от трёх до шести продовольственных магазинов, пять-шесть салонов красоты или парикмахерских, две-три медицинские организации, включая стоматологический кабинет, столько же образовательных организаций, один-два магазина детских товаров, одно банковское отделение и одна аптека.

Вход на территорию комплексов бизнес-, премиум- и элит-классов обычно закрыт. Поэтому аудитория ограничена только жильцами и их запросами, пояснил Вадим Кашкин.

Иногда коммерческие помещения таких ЖК с точки зрения инженерных коммуникаций не предназначены для некоторых видов бизнеса (например, ресторанов или продуктовых магазинов).

Девелоперы заранее понимают, что такие услуги жителям не нужны.

«В ЖК эконом-класса инфраструктура обычно более разнообразная, так как предприниматели могут рассчитывать и на внешний трафик»

Где открываться

Чаще всего бизнес открывают на цокольном и первом этажах. Согласно данным ЦИАН, арендная ставка за квадратный метр на «цоколе» в 1,5–2 раза ниже (в зависимости от класса ЖК), чем на первом этаже. Менее популярные локации для предпринимателей — подвал и второй этаж.

Клиент должен попадать в помещение через отдельный вход. В новых домах он, как правило, предусмотрен проектом жилого комплекса. Если входа нет, арендодатель может построить его с согласия собственника. Но для всех изменений в планировке на общедомовой территории или в инженерных сетях нужно получить письменные согласия всех владельцев квартир в ЖК.

Ещё один вариант — открыть бизнес в квартире на любом этаже. Но для того чтобы обслуживать клиентов, её нужно перевести её в нежилое помещение. Это нельзя сделать с пространством, которое является частью квартиры (например, с комнатой) или доступно только через общий вход.

Для каждого бизнеса существуют свои нюансы, которые надо учитывать при выборе помещения. Например, у магазина должна быть отдельная зона для погрузки-выгрузки товаров со стороны улицы (а не двора).

Площадь торговой точки не должна превышать тысячу квадратных метров, а общепита — 250 квадратных метров.

В противном случае общедомовые инженерные сети не обеспечат им достаточное количество электроэнергии.

Детский сад можно открыть только в помещении не выше второго этажа с окнами, выходящими на две стороны дома. Во дворе жилого комплекса должна располагаться игровая площадка. Её владельцы могут построить самостоятельно либо с согласия жильцов использовать имеющуюся на территории ЖК.

Как малому бизнесу начать работать в торговом центре

Как рассчитать трафик

Его нужно посчитать отдельно для рабочих и выходных дней. В будни достаточно взять два дня. Выберите часовые интервалы утром, днём и вечером и посчитайте, сколько людей прошло мимо заведения. Количество прохожих надо умножить на продолжительность смены, в которую вы считали. Например, если ваше заведение работает с 9 до 19, утро, вероятно, продолжается до полудня.

Данные за каждый день нужно сложить. Результат подсчётов в будние дни надо поделить на пять, в выходные — на два. Так вы получите два средних показателя по трафику. Самая высокая проходимость в помещениях на первой линии комплекса, у проезжей части.

Сколько стоит аренда

Арендная ставка зависит не от класса или возраста ЖК, а от района, расстояния от метро и пешеходного трафика. В Москве она варьируется от 10–60 тысяч рублей в год за квадратный метр. «Чем ниже транспортная доступность, чем дальше помещение от центра, чем меньше людей могут попасть на территорию, тем ниже ставка», — объясняет Вадим Кашкин из «НДВ — Супермаркет недвижимости».

Если пространство выходит во двор, а в доме заселено менее 70–80 % квартир, минимальная ставка составит от 10 тысяч рублей за квадратный метр в год.

В заселённом доме на первой линии квадратный метр помещения со свободной планировкой, высокими потолками и витриной обойдётся в 18 тысяч рублей в год.

В жилых комплексах бизнес-класса с огороженной дворовой территорией, но с открытым доступом к коммерческим помещениям ставка достигает 48–60 тысяч рублей за квадратный метр в год.

Затраты на ремонт зависят от площади, планировки помещения, наличия необходимых инженерных коммуникаций. В новостройках коммерческая недвижимость сдаётся «под отделку».

Это подразумевает бетонную стяжку, стеклопакеты, подведённые системы вентиляции и отопления. Остальные затраты, включая коммунальные расходы (если иное не прописано в договоре) должен покрывать предприниматель,.

Капитальный ремонт (замену или восстановление строительных конструкций и инженерных сетей) проводит собственник помещения за свой счёт.

Что должно быть в договоре

Для заключения договора аренды в ЖК потребуются учредительные документы на ИП или на юридическое лицо, а также лицензия на ведение деятельности.

Последнюю нужно оформить, если вы планируете продавать лекарства, открыть медицинский кабинет или детский сад, оказывать услуги связи или продавать алкогольную и табачную продукцию.

Получить любую лицензию может только тот, кто заключил договор аренды минимум на год. Долгосрочный контракт регистрируется в Росреестре. Для этого нужно:

  • заявление арендатора и арендодателя о регистрации и (или) кадастровом учёте (внесении информации в реестр) объекта;
  • выписка из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН);
  • подписанный договор аренды;
  • передаточный акт или акт приёма-передачи объекта; он подтверждает, что собственник передаёт имущество арендатору;
  • технический план здания или помещения;
  • паспорта сторон или их представителей, а свидетельство о регистрации юридического лица или ИП.

В договоре аренды нужно прописать цель использования помещения, стоимость аренды, порядок оплаты текущих расходов, возможность перепланировки, а также условия выхода из договора обеих сторон. Владельцу малого бизнеса, не уверенному в успехе проекта, следует обсудить с арендодателем свободный выход из договора без штрафных санкций и суда.

В контракте можно закрепить эксклюзивное право арендатора вести бизнес своего профиля в ЖК. Этот пункт получится включить, если предприниматель заключает сделку не с частным арендодателем, а с застройщиком, который контролирует развитие инфраструктуры.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *